Đề xuất khởi tố chung cư vi phạm

Muôn vàn kiểu khiếu nại, tranh chấp

Theo báo cáo, hiện có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp, trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân, hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án.

Qua phân loại, Bộ Xây dựng cho biết có 40/108 dự án (37%) tranh chấp gay gắt liên quan đến phần diện tích sở hữu chung - riêng như nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê; 7/108 các tranh chấp liên quan đến cách tính diện tích căn hộ, tính ban công, lô gia, diện tích tim tường, thông thủy. 

Bên cạnh đó, hiện có 39/108 dự án tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì; 3/108 dự án chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng; 4/108 dự án chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác; 1 dự án chủ đầu tư không công khai, minh bạch trong việc sử dụng kinh phí bảo trì; 6/108 dự án các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì.

Tranh chấp còn xảy ra do liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành công trình, không công khai tài chính giai đoạn chưa bàn giao, áp dụng mức phí quản lý không đúng quy định; tranh chấp liên quan đến chất lượng công trình; chưa nghiệm thu hoàn thành công trình, chưa nghiệm thu hệ thống PCCC đã bàn giao cho khách hàng đưa vào sử dụng… 

Theo Bộ Xây dựng, thời gian qua, một số chủ đầu tư quá chú trọng đến lợi nhuận mà chưa quan tâm đến nghĩa vụ sau bán hàng, không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi của dự án trong quá trình thực hiện. Các cơ quan chuyên ngành, chính quyền địa phương cũng chưa thực hiện tốt việc xử lý các hành vi vi phạm trong quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn. Người dân khi mua nhà đã không xem xét hết các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, đặc biệt là các thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao.

Tính pháp lý chưa cao 

Trước tình trạng trên, Bộ Xây dựng cho biết, sẽ rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và chủ sở hữu, chủ sử dụng chung cư, ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng nhà chung cư, quy định cụ thể cách xác định diện tích căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng.

Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng đề xuất Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ Công an điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì.

TPHCM hiện là địa phương có số vụ tranh chấp tại các chung cư lớn nhất nước. Cụ thể, theo thống kê của Hiệp hội BĐS TPHCM (Horea), trên địa bàn có 935 chung cư cao tầng, có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt phức tạp. Horea cho rằng xung đột chưa bao giờ hạ nhiệt do hệ thống pháp luật chưa có biện pháp chế tài kịp thời và hiệu quả.

Cụ thể, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS có quy định các điều cấm, nhưng không có điều khoản chế tài. Thêm vào đó, Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10-10-2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS, quản lý phát triển nhà... có lẽ đã hết hiệu lực. Đáng ra phải được thay thế bằng Nghị định mới để triển khai các luật mới, đã được Quốc hội thông qua năm 2014, 2015, nhưng thực tế vẫn chưa có.

Ngoài những tranh chấp phổ biến, có nhiều trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp. Năm 2016, Sở Xây dựng TPHCM đã công bố danh sách hơn 70 chủ đầu tư BĐS trên địa bàn TPHCM cầm cố dự án cho ngân hàng. Thí dụ, dự án chung cư Rubyland (Lũy Bán Bích, phường Tân Thới Hòa, quận Tân Phú), chủ đầu tư là Công ty Tân Hoàng Thắng đã đem dự án thế chấp cho Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) nên từ khi bàn giao nhà cho khách hàng từ năm 2009 đến nay chưa thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. 

Nhìn chung, trong các vụ tranh chấp hiện nay, thường khách hàng là đối tượng chịu thiệt thòi, tùy mức độ thường du di cho qua. Cũng có những vụ việc khách hàng kiện chủ đầu tư ra tòa, cơ quan cảnh sát điều tra vào cuộc nhưng rồi vẫn chìm xuồng. Vụ “một căn hộ bán cho nhiều người” xảy ra tại chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức) là điển hình.

Năm 2015, Tòa án Nhân dân quận Thủ Đức đã tuyên án, buộc chủ đầu tư Công ty Gia Phú phải hoàn trả tiền cho các khách hàng do dự án không bàn giao đúng tiến độ. Trong khi chủ đầu tư chưa khắc phục, cũng tại thời điểm này, hàng loạt khách hàng tố giác chủ đầu tư lừa đảo khi bán trùng nhiều căn hộ, một căn hộ bán cho 5-6 khách hàng. Tuy nhiên, đã 3 năm trôi qua, vụ việc dường như có dấu hiệu chìm xuồng, khách hàng có nguy cơ trắng tay, còn chủ đầu tư đã ôm tiền cao chạy xa bay.