Lợi nhuận lao dốc
DIG tiền thân là công ty con thuộc Bộ Xây dựng, hoạt động kinh doanh chính tập trung vào mảng kinh doanh BĐS, với quỹ đất được xếp hàng đầu trong số các doanh nghiệp BĐS tầm trung, sản phẩm chủ yếu là đất nền. Đáng chú ý, trong năm 2023, DIG đã chủ động thực hiện tái cơ cấu nợ vay, và trở thành một trong những doanh nghiệp BĐS “tiên phong” trong việc mua lại trái phiếu, đưa dư nợ trái phiếu doanh nghiệp về mức thấp tại thời điểm cuối năm.
Trong năm 2023, DIG đã mua lại hơn 1.000 tỷ đồng trái phiếu. Tại thời điểm cuối năm 2023, tổng nợ vay của DIG là 3.112 tỷ đồng (giảm 19,1%), trong đó nợ trái phiếu 1.142 tỷ đồng, phần lớn sẽ đáo hạn từ tháng 9 đến tháng 11 năm nay.
Tuy nhiên, trái ngược với gam màu sáng nhờ giảm được dư nợ trái phiếu, kết quả kinh doanh của DIG lại là bức tranh với nhiều gam màu tối. Theo báo cáo tài chính năm 2023, doanh thu thuần sụt giảm gần 46% (đạt 1.026 tỷ đồng), lợi nhuận sau thuế công ty mẹ giảm 17,6% (đạt 119 tỷ đồng).
Như vậy, với mục tiêu doanh thu đạt 4.000 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 1.400 tỷ đồng năm 2023, DIG chỉ hoàn thành 26% kế hoạch doanh thu và 12% kế hoạch lợi nhuận trước thuế.
Tại ĐHCĐ bất thường năm 2022, Chủ tịch Nguyễn Thiện Tuấn hứa với cổ đông nếu giá DIG sau ngày 30-10 vẫn dưới 30.000 đồng, bản thân ông sẽ đăng ký mua thêm 10 triệu CP. Thế nhưng, ông Tuấn và các con ông thường xuyên viện lý do để không mua CP như đăng ký.
Nguyên nhân khiến cho DIG lao dốc trong năm vừa qua, là do thị trường BĐS vẫn khó khăn khi nhu cầu mua BĐS giảm sút, lực cầu chỉ bằng 30% so với giai đoạn trước khi thị trường “đóng băng”.
Trong đó, 50% là nhu cầu về nhà ở, nhưng gặp khó khăn về tài chính không thể chuyển thành nhu cầu thật; 20% là nhu cầu đầu tư BĐS mua đi, bán lại; 30% cầu đầu tư để khai thác cho thuê.
Ngược lại, nhu cầu BĐS tập trung vào phân khúc “vừa túi tiền”, phục vụ nhu cầu ở thực, từ đó khiến số lượng các sản phẩm BĐS tiêu thụ giảm mạnh. Đối với DIG, doanh thu của mảng BĐS đã giảm 51%, lợi nhuận giảm 61%.
Ngoài ra, các vướng mắc liên quan đến pháp lý dự án đã ảnh hưởng đến việc triển khai dự án của DIG. Với đặc thù giá trị lớn, ngành BĐS chịu nhiều quy định ràng buộc của pháp luật, nhiều bộ luật còn chồng chéo nhau, chưa có phương án áp dụng rõ ràng, đặc biệt liên quan đến các yếu tố như: quy hoạch, phê duyệt chủ trương đầu tư dự án, cách tính tiền sử dụng đất/tiền thuê đất. Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 1.200 dự án BĐS, nhà ở thương mại bị vướng mắc, trong đó đa số là vướng về pháp lý.
Hoạt động thanh, kiểm tra các dự án BĐS được đẩy mạnh trong năm 2023, sau khi một số chủ đầu tư bị xác định là vi phạm pháp luật, dẫn đến thời gian phê duyệt quy hoạch dự án kéo dài.
Đối với DIG, một số dự án của doanh nghiệp này đang thực hiện điều chỉnh quy hoạch 1/500 theo yêu cầu của địa phương hoặc hoàn thiện giải phóng mặt bằng, nên ảnh hưởng đến tiến độ thi công như vướng mắc giải phóng mặt bằng, xác định tiền sử dụng đất tại dự án Khu đô thị du lịch Long Tân, Khu đô thị Chí Linh, Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu.
Không khuyến nghị mua vào
Giai đoạn 2021-2022, trong “cơn say” chứng khoán của nhà đầu tư (NĐT) cá nhân, mã DIG được kéo tăng từ mức hơn 20.000 đồng lên vượt mốc 100.000 đồng (tháng 3-2022). Đây có thể xem là giai đoạn “huy hoàng” nhất trong lịch sử niêm yết của DIG. Sức hút của DIG “nóng” đến mức hội trường tổ chức ĐHCĐ thường niên 2022 tại TP Vũng Tàu không đủ chỗ cho nhà NĐT “lặn lội” tới tham dự.
Thế nhưng, khi “sóng” chứng khoán đi qua, DIG lại rơi vào tình cảnh trớ trêu, khi ĐHCĐ bất thường được tổ chức tháng 9-2022 đã không thể diễn ra, do có quá ít NĐT tham dự. Và cũng chỉ 1 tháng sau, DIG rơi về gần mệnh giá 10.000 đồng, tương ứng "bốc hơi" gần 90% so với đỉnh. Đáng chú ý, DIG liên tục có những đợt bán tháo kinh hoàng xuất phát từ các thông tin xấu như: doanh nghiệp bị thanh tra, Chủ tịch HĐQT bán giải chấp CP, xuất hiện cổ đông lớn là ông Trần Quý Thanh…
Sang năm 2023, ĐHCĐ thường niên của DIG lại tiếp tục không thể tổ chức, do không đủ số cổ đông tham dự. Với tình cảnh hiện, khả năng DIG sẽ rất khó khăn khi tổ chức ĐHCĐ thường niên 2024 sắp tới.
Theo tài liệu liệu họp ĐHCĐ thường niên 2024 được công bố mới đây, DIG đặt mục tiêu doanh thu hợp nhất năm 2024 đạt 2.300 tỷ đồng (tăng 72%), lợi nhuận trước thuế 1.010 tỷ đồng (tăng gấp 6 lần).
Như vậy, đây là năm thứ 3 liên tiếp DIG đặt mục tiêu lợi nhuận trên 1.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, ở 2 năm trước DIG đều không hoàn thành mục tiêu. Cụ thể, năm 2022, DIG đặt kế hoạch lợi nhuận 1.900 tỷ đồng, nhưng chỉ hoàn thành 10%; năm 2023, DIG đặt kế hoạch lợi nhuận 1.400 tỷ đồng, nhưng chỉ hoàn thành 12%.
Điều đáng nói là ngoài việc liên tục “bể” kế hoạch, DIG cũng là doanh nghiệp liên tục thường xuyên công bố số liệu bất nhất trước và sau kiểm toán. Theo báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán 2023, lợi nhuận sau thuế của DIG giảm 33%, tương đương giảm 54 tỷ đồng so với báo cáo tài chính tự lập.
Nguyên nhân chủ yếu do hoạt động liên doanh, liên kết chuyển từ lãi 39 tỷ đồng sang lỗ 18 tỷ đồng. Trước đó, lợi nhuận trước và sau thuế sau kiểm toán năm 2022 “chênh” 47 tỷ đồng. Năm 2021, lợi nhuận trước và sau thuế sau kiểm toán “chênh” 38 tỷ đồng.
Về kế hoạch lợi nhuận năm 2024 của DIG, theo phân tích mới nhất từ Công ty Chứng khoán ABS, trong năm 2024, DIG sẽ bắt đầu bàn giao dự án A2-1, Chí Linh (Vũng Tàu Center Point) sau khi đã mở bán thu tiền từ quý IV-2023. Dự án này có quy mô 7.482m2 với hơn 560 căn hộ, nằm trong dự án Khu trung tâm Chí Linh (Vũng Tàu).
Bên cạnh đó, DIG cũng sẽ tiếp tục đẩy mạnh bàn giao tại các dự án Nam Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc) và Vị Thanh (Hậu Giang) trong năm 2024, góp phần giúp doanh thu phục hồi so với mức nền thấp của năm 2023.
Trong bối cảnh nguồn cung BĐS hạn chế, việc sở hữu các dự án có tiềm năng mở bán có thể giúp cho DIG hưởng lợi trong giai đoạn này. Tuy nhiên, đáng lưu ý các sản phẩm của DIG đang bán có số lượng lớn là phân khúc đất nền, thiên về xu hướng đầu cơ hơn là nhu cầu ở thực.
Đây là một trong những lý do khiến ABS chỉ khuyến nghị “trung lập” với DIG.
