Năm 2023: Quyết định sống còn
Khi được hỏi về kế hoạch kinh doanh năm 2023, hầu hết lãnh đạo DN đầu tư kinh doanh BĐS đều có câu trả lời chung chung là “chưa biết làm gì”, “lo chạy tiền trả nợ”, “lo chạy pháp lý”… còn kế hoạch triển khai mua bán, đầu tư, ra dự án mới đều bỏ ngỏ. Thực ra không phải đến năm 2023 DN BĐS mới gặp khó, mà điều này đã tích tụ từ nhiều năm và 2023 đã trở thành đỉnh điểm. Bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Phúc Khang Corp, chia sẻ trong năm 2023 DN cũng chỉ tiếp tục hoàn thiện thủ tục pháp lý cho các dự án đang dở dang từ nhiều năm trước, còn kế hoạch kinh doanh cụ thể chưa có.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định thị trường BĐS đang rất khó khăn, trong đó 2022 là năm “khó khăn khắc nghiệt nhất”. Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, số DN BĐS giải thể trong năm 2022 gần 1.200, tăng 38,7% so với 2021.
Nhiều DN BĐS đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh; dừng hoặc đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án, cắt giảm nhân lực, thậm chí có đơn vị giảm đến 50% số lao động, giảm lương 30-50%, không có thưởng Tết Quý Mão. Nhiều DN có tổng tài sản giá trị lớn đã giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50%, nhưng vẫn rất khó bán được hàng, dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.
Một DN BĐS ví von: Chúng tôi như là những người “đầu đội thủ tục, chân đạp ngân hàng”. Có nghĩa thủ tục nhẹ thì suôn sẻ, nặng thì “long óc”; chân đạp ngân hàng nhưng rất dễ hỏng giò khi ngân hàng siết cho vay.
Ông Châu cũng dự báo 2023 là năm “quyết định sống còn” đối với DN BĐS, nếu không được hỗ trợ giải quyết “nút thắt” về dòng tiền để đảm bảo tính thanh khoản, trước hết là nhu cầu và nguyện vọng mong muốn được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng để vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn. Hiện nay, bên cạnh vướng mắc pháp lý chiếm 70%, khó khăn của DN BĐS là vấn đề trái phiếu (TP) DN riêng lẻ đến hạn và các khoản vay tín dụng đến hạn, kéo theo rủi ro chuyển thành nợ xấu hoặc nhảy nhóm nợ xấu hơn.
Báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng TPHCM, trong năm 2022, qua kiểm tra tiến độ thực hiện 354 dự án, có 138 dự án đã hết thời gian thực hiện theo quy định tại quyết định chấp thuận đầu tư; 30 dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại (NoTM) đã được chấp thuận đầu tư đã ngưng thi công. Nguyên nhân hàng trăm dự án hết thời gian thực hiện do bị tắc ở một khâu nào đó nên không thể đi tiếp, trong khi đó DN đã phải mất không ít công sức, tiền bạc để lo cho dự án. Với các dự án ngưng thi công đã khiến DN rơi vào tình thế “ngồi trên đống nợ”.
Cần sự đồng bộ, chung tay tháo gỡ
Trong kỳ họp thường kỳ Chính phủ tháng 1-2023, Thủ tướng Phạm Minh Chính chỉ đạo, trong tháng 2 phải tổ chức ngay hội nghị tháo gỡ khó khăn cho BĐS. Trong ngày 8-2, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng tổ chức hội nghị bàn về khó khăn, tìm giải pháp cho tín dụng BĐS. Trước đó, Chính phủ cũng thành lập tổ tháo gỡ khó khăn cho các dự án BĐS, và tại TPHCM cũng thành lập tổ chuyên trách này, hàng tuần đều tổ chức họp để xem xét giải quyết các dự án đang vướng mắc… Tuy nhiên cũng chỉ là kiến nghị, kiến nghị và kiến nghị…
Tổng giám đốc một DN có dự án nhà ở đang triển khai tại TPHCM, kể lại câu chuyện khiến DN “đang quá mệt mỏi”. Cụ thể, theo Luật Đầu tư 2020, dự án NoTM phải có “đất ở”, trong khi dự án của DN này đầu tư đã đền bù hết từ năm 2017, các sổ đỏ được cấp từ những năm 2000 trở về trước, nên lúc đó không có ghi mục đích sử dụng đất là “đất ở”, chỉ ghi đất thổ vườn và thổ ao. Hồ sơ qua Sở Kế hoạch - Đầu tư (KH-ĐT) bị bác, và yêu cầu Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) trả lời “thổ vườn”, “thổ ao” có thay thế cho “đất ở” như hiện nay không? Sở TN-MT làm văn bản hỏi Bộ TN-MT và được Bộ TN-MT trả lời ở thời điểm trên ghi đất thổ vườn và thổ ao là có mục đích đất ở rồi.
Tưởng vậy đã xong, khi trở lại Sở KH-ĐT, cơ quan này bắt phải sang tên và cập nhật vào sổ đỏ đó có ghi đất ở. Sở TN-MT không đồng ý và cho rằng dự án này là dự án thu hồi đất và giao đất, đã đền bù 100% xong năm 2017 là đủ điều kiện giao đất, nhưng Sở KH-ĐT vẫn không đồng ý. “Nhiều nội dung họ cứ hỏi lòng vòng, chuyển qua, chuyển lại, có nội dung hai năm rõ mười vẫn không đồng ý. Cách giải quyết hồ sơ như vậy khiến DN chờ đợi mòn mỏi, có khi đến… phá sản” - vị CEO của DN bức xúc nói.
Khi NHNN tổ chức hội nghị về tín dụng cho BĐS, nhiều người đã khấp khởi hy vọng, nhưng nếu có nguồn tiền mà không có dự án, mọi việc cũng trở nên vô nghĩa. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, đề nghị trong bối cảnh hiện nay để giải cứu BĐS, bên cạnh nguồn vốn, về thủ tục pháp lý cần có sự đồng bộ, thống nhất về cách hiểu của các cơ quan chức năng, cán bộ thụ lý hồ sơ khi giải quyết. “Có tình trạng cán bộ sợ trách nhiệm trong thi hành công vụ nên cứ hỏi lòng vòng mà không dám quyết” - ông Lê Hoàng Châu nêu thực trạng.
Theo nhiều chuyên gia, để giải quyết những khó khăn của thị trường BĐS, về lâu dài cần khắc phục một số tồn tại hiện nay. Cụ thể, một số quy định pháp luật chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất; công tác thực thi pháp luật chưa thật hiệu lực, hiệu quả; thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo, phức tạp; một số cán bộ công chức sợ trách nhiệm, đùn đẩy công việc, không dám đề xuất, không dám quyết định; chưa phát triển đồng bộ các thị trường vốn trước hết là thị trường chứng khoán, thị trường TPDN…
Hiện tại giá trị vốn hóa ngành BĐS ước tính khoảng 1,7-1,8 triệu tỷ đồng. Khi BĐS khủng hoảng, NH không thể thu hồi nợ gốc và lãi vay, nhà thầu và đơn vị cung ứng vật liệu xây dựng không thu hồi khoản phải thu, các dự án bị đình trệ khiến người mua nhà “khóc ròng”, và nhiều đô thị xám xịt dở dang vì thiếu vốn như thời điểm 2008-2012 sẽ tái hiện.
