Lựa chọn dự án khả thi cao
Anh Bùi Minh Bình, nhà đầu tư BĐS nhỏ lẻ tại các dự án, cho biết hiện nay tính thanh khoản rất kém. Hồi đầu năm anh mua 2 căn hộ tại dự án Celadon (quận Tân Phú) và đã đóng gần 3 tỷ đồng nhưng nay vẫn chưa bán được.
“Thông thường sau khi đóng được vài đợt, chúng tôi tìm kiếm khách hàng để chuyển nhượng lại với chênh lệch vài trăm triệu đồng, tùy tình hình thị trường. Nhưng 2 căn hộ này sau khi đóng tiền chưa bao lâu, dịch bùng phát, thanh khoản ngày càng kém và đóng băng luôn cho đến nay” - anh Bình chia sẻ.
Chính vì không chuyển nhượng được nên áp lực tài chính ngày càng nặng lên nhà đầu tư này.
Đây cũng là tình hình chung của nhiều nhà đầu tư ngắn hạn, lướt sóng hiện nay: đầu ra kém thanh khoản, áp lực tài chính ngày càng nặng, nhất là những nhà đầu tư tài chính không đủ mạnh, phải vay thêm ngân hàng.
Do tính thanh khoản kém nên thị trường thứ cấp tại các dự án giảm theo. Trong khi đó, người đi mua nhà để ở cũng rất dè dặt, họ lựa chọn những dự án pháp lý rõ ràng, thi công đàng hoàng.
“Khi chưa dịch, thu nhập của vợ chồng tôi sau khi trừ chi phí sinh hoạt, hoàn toàn có thể trả cả gốc lẫn lãi cho khoản vay 2 tỷ đồng để mua nhà. Nhưng thời gian tới không biết công việc thế nào, thu nhập ra sao nên chúng tôi rất đắn đo có nên vay để mua nhà hay không” - anh Vinh nói và cho biết kế hoạch mua nhà trong năm nay của vợ chồng anh chắc khó thực hiện.
Bà Đinh Ngọc Châu Hương, Phó Chủ tịch HDTC Land, cho biết vừa qua doanh nghiệp này tổ chức vài buổi bán hàng trực tuyến các dự án của công ty, khách hàng có quan tâm nhưng tỏ ra nghi ngại thị trường trong thời gian tới. Đó là các dự án có thi công liên tục, có đảm bảo tiến độ, còn những dự án trên giấy họ không quan tâm.
“Họ chỉ quan tâm những dự án đang thi công, nhất là những dự án đã hoàn thiện hoặc gần hoàn thiện có thể mua ở ngay hay chờ thời gian ngắn chứ không muốn chờ lâu như trước” - bà Hương chia sẻ.
Cầu thấp nhưng giá vẫn tăng
Theo khảo sát của DKRA Việt Nam, trong quý III-2021, phân khúc đất nền tại TPHCM và các tỉnh lân cận chỉ có 2 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung ứng ra thị trường 118 nền đất. Tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 28 nền đất, thấp hơn rất nhiều so với con số hơn 1.800 sản phẩm của quý trước.
Mặc dù vậy sức cầu chung của toàn thị trường ở mức rất thấp, do trong quý III các tỉnh phía Nam siết chặt biện pháp giãn cách xã hội. Thanh khoản thị trường thứ cấp ở mức thấp, có xu hướng giảm giá cục bộ ở một số dự án và khu vực, mức giảm 5-7% so với thời điểm tháng 5 trước khi dịch bùng phát.
Ông Trần Hiếu, Phó Tổng giám đốc Khối tiếp thị và kinh doanh DKRA Việt Nam, cho rằng dịch bệnh ảnh hưởng đến thị trường rất lớn. Những tháng cao điểm của dịch không ai còn tâm trí để nghĩ đến chuyện kinh doanh, chỉ số rất ít khách hàng thân thiết của một số doanh nghiệp có thể đặt cọc, giữ chỗ nếu họ cảm thấy dự án đó có tiềm năng.
“Đây là những khách hàng có tiềm lực tài chính và có kinh nghiệm thị trường mới giao dịch trong giai đoạn này” - ông Hiếu chia sẻ.
Hiện TPHCM đang bước vào trạng thái bình thường mới sau khoảng thời gian thực hiện các biện pháp giãn cách xã hội theo từng cấp độ phòng, chống dịch Covid-19. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng bắt đầu hoạt động trở lại, nhưng phần lớn tài lực hầu như cạn kiệt.
Đại diện một doanh nghiệp chia sẻ, hơn 200 sale của hệ thống phải nghỉ việc không lương từ nhiều tháng qua, công ty chỉ duy trì bộ khung của mình. Chính vì vậy, hoạt động kinh doanh hiện nay cũng rất cầm chừng vì nhìn chung thị trường chưa biết đánh giá như thế nào.
“Doanh thu bán hàng trong khoảng 4-5 tháng nay đã chạm đáy. Công ty đang tính toán tinh gọn bộ máy để kéo giảm chi phí về mức thấp nhất. Năm nay cố gắng không lỗ thêm nữa xem như thành công” - vị giám đốc công ty chia sẻ.
Các hạn chế khi thực hiện giao dịch BĐS trực tuyến, cũng như tâm lý thận trọng của cả chủ đầu tư lẫn khách hàng, khiến nguồn cung chào bán rơi xuống mức thấp nhất trong vòng 3 năm trở lại đây, với chỉ 1.600 căn hộ, xấp xỉ 40% so với quý trước.
Khảo sát cho thấy, dù mở bán trực tuyến nhưng tỷ lệ giao dịch tại một số dự án vẫn có tín hiệu khả quan. Giá bán trung bình thị trường sơ cấp tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Tất cả phân khúc đều ghi nhận mức giá bán tăng. Trong đó, có dự án thuộc phân khúc cao cấp tăng 8% theo năm. Các phân khúc còn lại ghi nhận mức tăng giá bán trung bình 2-4% so với cùng kỳ năm trước.
Trong quý vừa qua, theo Savills Việt Nam, bên cạnh nguồn cung mới hạn chế và lượng hàng tồn kho thấp, có 11 dự án căn hộ tại TPHCM đang tạm ngưng bán hàng. Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ phân khúc căn hộ rơi xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Tổng lượng giao dịch hơn 400 căn, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%.
Giai đoạn mới của 2 dự án hiện hữu đã có mức giá tăng khoảng 5%. Dự kiến, quý IV này có khoảng 7.000 căn hộ chào bán ra thị trường, hầu hết đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.
Mặc dù giá tăng, nhưng với một nền kinh tế vừa trải qua cơn “bạo bệnh”, các chủ doanh nghiệp vẫn rất thận trọng khi đưa ra nhận định về khả năng thanh khoản của thị trường trong thời gian tới.
“Chúng tôi chỉ kỳ vọng vào khách hàng thật sự cần nhà trong lúc này. Còn việc đầu tư có lẽ nhà đầu tư còn cân nhắc, có thể sau Tết Nguyên đán họ mới thực sự tính đến” - chủ một doanh nghiệp nhận định.
| Hiện sức cầu toàn thị trường ở mức rất thấp, nên dù giá có tăng nhưng các nhà đầu tư vẫn hoạt động cầm chừng. |
