Gỡ ách tắc qua Luật Đầu tư sửa đổi

Quy định đã có hướng mở

Theo đó, nhiều quy định mới rất phù hợp, như “cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu, trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (Khoản 3.a Điều 30), nhưng không thuộc một trong các trường hợp: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”, không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư (Khoản 1.b Điều 33). 

Quy định nhà đầu tư không phải ký quỹ hoặc không phải có bảo lãnh ngân hàng, trong trường hợp “Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác” (Khoản 1.d Điều 44 dự thảo Luật Đầu tư)… 

Như vậy dự thảo Luật Đầu tư nếu được Quốc hội thông qua sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc, ách tắc về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất, nhất là các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp), do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, phải chuyển mục đích sử dụng đất, góp phần kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng. 

Tuy nhiên, dự thảo luận (sửa đổi) chưa giải thích đầy đủ khái niệm “nhà đầu tư”. Theo quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, tổ chức, cá nhân có năng lực hành vi dân sự, có năng lực pháp luật, có thể tự mình làm chủ đầu tư, hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác làm chủ đầu tư để thực hiện dự án. Do vậy, “nhà đầu tư” cũng có thể là “chủ đầu tư”, hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác làm “chủ đầu tư” để thực hiện dự án. Thực tế pháp luật về nhà ở, về quy hoạch đô thị đã quy định các điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận là “chủ đầu tư”. Do vậy việc bổ sung cách giải thích khái niệm “nhà đầu tư” trong Luật Đầu tư là cần thiết. Cái rối ở đây do Luật Đầu tư sử dụng khái niệm “nhà đầu tư”, còn các luật chuyên ngành khác lại sử dụng khái niệm “chủ đầu tư” như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai. 

Cần nhìn lại sự ưu đãi

Điều 58 Luật Nhà ở quy định, các chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (NoXH), như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; trường hợp xây dựng NoXH để cho thuê được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn; được vay vốn ưu đãi, trường hợp xây dựng NoXH để cho thuê được vay vốn với lãi suất thấp hơn; được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, trường hợp xây dựng NoXH để cho thuê được hỗ trợ toàn bộ kinh phí này. 

Theo đó, Khoản 2 Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, quy định: “Trường hợp đầu tư xây dựng NoXH để cho thuê được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế đối với NoXH hiện hành” (cao hơn mức giảm thuế 50% đối với các dự án NoXH khác). Trong khi đó, Luật Thuế quy định ưu đãi giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án NoXH, kể cả dự án NoXH để cho thuê. 

HoREA nhận thấy, trên thực tế đã có những dự án nhà ở thương mại (NoTM) lại có giá bán tương đương hoặc cao hơn giá bán NoXH khoảng 15%. Đây chính là loại NoTM giá thấp. Thực tiễn triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2013-2016 đã áp dụng cho căn hộ NoXH, căn hộ NoTM cùng có giá bán dưới 1,05 tỷ đồng/căn. 

Do vậy, HoREA nhận thấy cần bổ sung một số chính sách ưu đãi đối với NoTM giá thấp trong Luật Đầu tư và Luật Nhà ở, để khuyến khích và huy động được nhiều nguồn lực xã hội đầu tư phát triển các dự án NoTM giá thấp, giảm bớt gánh nặng cho ngân sách nhà nước và đáp ứng nhu cầu nhà ở có giá vừa túi tiền cho phần lớn cán bộ, công chức viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị. Việc xác định “dự án NoTM giá thấp” đề nghị giao cho cấp tỉnh quy định cho phù hợp với từng địa phương.