Ngân hàng Nhà nước cho biết tín dụng tiêu dùng bất động sản sụt giảm trong 6 tháng đầu năm 2023 so với cùng kỳ năm trước. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản đang khó tiếp cận tín dụng hoặc giảm nhu cầu tín dụng, có liên quan đến tâm lý giảm niềm tin thị trường. Nếu có cơ chế hỗ trợ về tín dụng sẽ giúp làm tăng sức mua và tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản.
Giảm sút thanh khoản
Theo nhận định của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 tiếp tục trầm lắng, khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng..., dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn, phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án, cắt giảm lao động.
Cụ thể, trong 5 tháng đầu năm 2023 đã có khoảng 88.000 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường, tăng 22,6% và số doanh nghiệp thành lập mới giảm khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2022 và vốn đăng ký mới của doanh nghiệp cũng giảm mạnh.
Trong 6 tháng qua, cả nước mới hoàn thành 25 dự án nhà ở thương mại với khoảng 10.000 căn (chỉ bằng 50% so với 06 tháng cuối 2022), đang có 659 dự án triển khai thực hiện, giảm gần 40% so với 06 tháng cuối 2022.
So với 06 tháng cuối 2022, số dự án được chấp thuận đầu tư chỉ có 23 dự án, giảm gần 71% và chỉ có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, bằng 37,5%.
Về số lượng giao dịch bất động sản trong 6 tháng đầu năm, tổng cộng chỉ có khoảng 187.000 giao dịch thành công, giảm gần 64%, chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền, trong đó số lượng giao dịch nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm đến 59% so với 06 tháng cuối năm 2022.
Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng cuối năm 2023, tổng giá trị trái phiếu đến hạn lên đến khoảng 158.500 tỷ đồng, trong đó, phần lớn là trái phiếu bất động sản đến hạn với giá trị 80.952 tỷ đồng, chiếm 51%.
HoREA nhận thấy, trong tình thế thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn do sức mua rất yếu, dẫn đến tình trạng doanh nghiệp bị thiếu dòng tiền, thậm chí bị mất thanh khoản khi đang bị “tắc” các nguồn vốn khác, như: bị “tắc” nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp, “tắc” nguồn vốn huy động từ khách hàng, do đó việc được tiếp cận nguồn vốn tín dụng là “chiếc phao cứu sinh” đối với các doanh nghiệp bất động sản.
Cần hỗ trợ thị trường
Bởi vậy, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 06 (ngày 28/6/2023 – Thông tư 06) để “bơm vốn”, hỗ trợ thị trường bất động sản đang rất “yếu” hiện nay. Vì Thông tư 06 sẽ có hiệu lực trong 1 tháng rưỡi tới (bắt đầu từ ngày 01/09/2023), trong đó, đáng quan ngại là các quy định tại khoản 2 Điều 1 (sửa đổi, bổ sung Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN) đã bổ sung thêm 04 trường hợp khách hàng có nhu cầu vốn không được cho vay tín dụng (tại khoản 8,9,10 của khoản 2 Điều 1).
Cụ thể, trong khoản 2 Điều 1 Hiệp hội nhận thấy, quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh” không phù hợp thực tế và không đồng bộ với Nghị định số 153 của Chính phủ (khoản 2 Điều 5).
Khoản 2 Điều 1 cũng quy định tổ chức tín dụng không được cho vay góp vốn để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh… Theo HoREA, các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đầu tư 2020 thì việc cá nhân, pháp nhân “góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh” tại mọi giai đoạn thực hiện dự án đều hợp pháp. Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cho phép tổ chức tín dụng được cho vay “để góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh” và phải có tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về tín dụng.
Tuy nhiên, để kiểm soát rủi ro thì đề nghị Ngân hàng Nhà nước quy định tổ chức tín dụng có trách nhiệm quy định cụ thể việc cho vay theo tình trạng pháp lý của từng dự án. Ví dụ: dự án A đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thì tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 30% tổng mức đầu tư, hoặc dự án B đã có Giấy phép xây dựng thì tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 50% tổng mức đầu tư…
Bên cạnh đó, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhiều dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng” thì đây là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn tín dụng để đầu tư xây dựng các hạng mục công trình của dự án và tại thời điểm này thì dự án đã có đủ pháp lý thuộc giai đoạn thực hiện dự án, nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chưa được huy động vốn của khách hàng.
Nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư không dại gì đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao, bởi lẽ tại thời điểm này thì chủ đầu tư đã được phép mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng là nguồn vốn rẻ nhất, hiệu quả nhất, do không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc, mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng.
Thêm nữa, quy định trên cũng sẽ khiến một số dự án đầu tư khác cũng bị rơi vào trường hợp bị cấm cho vay, như các dự án đầu tư theo phương thức PPP thực hiện các công trình hạ tầng, cầu đường, cảng, sân bay, nhà máy phát điện, bệnh viện, trường học, nông, lâm, ngư nghiệp…
Ngoài ra, các quy định về cấm cho vay ở trên sẽ buộc chủ đầu tư phải có đủ nguồn vốn đầu tư hoặc có khả năng tự mình vay vốn để thực hiện dự án, hoặc tìm được bên thứ 3 có đủ năng lực hoặc có thể huy động vốn của nước ngoài để có thể tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh phát triển dự án. Có thể thấy rõ với điều cấm này thì khả năng đáp ứng của các doanh nghiệp trong nước không nhiều, nhưng lại tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài do có lợi thế nguồn vốn rẻ.
Đối với việc bổ sung khoản 10, Điều 8 Thông tư 39 quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để bù đắp tài chính trừ các chi phí thực hiện dự án phải “phát sinh dưới 12 tháng”, theo HoREA, quy định này cũng chưa sát với thực tế triển khai dự án, nhất là do tình trạng bị vướng mắc pháp lý hiện nay, nên quy định thời hạn “dưới 36 tháng”.
HoREA cho rằng các quy định trên chưa thật sát thực tế khi dựng thêm “rào chắn” làm cho việc tiếp cận tín dụng khó khăn hơn so với trước đây, do đã quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay. Trong đó, các khoản 8, 9 và 10 sẽ dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn, gồm các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư bất động sản sẽ rất khó tiếp cận được tín dụng, mà việc tiếp cận vốn tín dụng là “phao cứu sinh” để vượt qua khó khăn hiện nay.
