Khan hiếm nguồn cung, 'chốt chặn' thuế đều vô nghĩa

Không thể siết quá chặt tín dụng

Mới đây, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) kiến nghị, thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ để chặn “bong bóng” giá BĐS đều không sai, nhưng áp dụng vào thời điểm này và siết quá chặt khi nguồn cung hạn chế, sẽ dễ gây tác dụng ngược làm kiệt quệ nền kinh tế.

VARS đề nghị, các tổ chức tín dụng chỉ nên điều chỉnh giảm hạn mức cho vay thông qua việc điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có cao hơn, hoặc áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ hai trở lên.

Bên cạnh đó, Chính phủ có thể áp đặt các quy định về việc kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu các ngân hàng phải báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến BĐS, từ đó tăng cường giám sát rủi ro. Ngoài ra, Nhà nước cần có chính sách nới lỏng tín dụng với người mua nhà lần đầu, thiết lập cơ chế tín dụng ưu tiên cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền…

Đề xuất trên không phải không có cơ sở. Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, hiện nay những người mua nhà vay 50-70% giá trị tài sản chủ yếu là mua để đầu cơ (mua chờ tăng giá để bán), không phải dùng để ở.

Vì vậy, kiểm soát cho vay mua nhà của ngân hàng để hạn chế đầu cơ là cần thiết. Thực tế, nhiều nước trên thế giới cũng đưa ra những quy định về lãi suất, thuế… với người vay mua BĐS từ căn thứ 2 trở lên để ngăn đầu cơ.

Chẳng hạn, cách đây 7 năm, Trung Quốc đưa ra các quy định nghiêm ngặt về sở hữu căn nhà thứ 2, như yêu cầu người mua phải đặt 60-85% giá trị căn hộ, đến căn thứ ba phải đặt cọc 100%; bất kỳ ai mua nhà đều phải nắm giữ tài sản ít nhất 3 năm rưỡi; một số địa phương nâng lãi suất đối với các khoản vay mua nhà và thắt chặt các quy định về thế chấp.

Hay tại Singapore, nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ và ngăn ngừa bong bóng BĐS, Chính phủ nước này đã tăng tỷ lệ đặt cọc tối thiểu khi vay mua BĐS với người mua từ căn thứ hai trở lên.

Ở Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nhiều lần khẳng định, không khuyến khích các NHTM cho vay BĐS cao cấp, mà chủ yếu khuyến khích cho vay phân khúc nhà ở hợp túi tiền, nhà ở xã hội, phục vụ nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, hiện nay phân khúc nhà ở phù hợp túi tiền gần như “bốc hơi” khỏi thị trường. Bên cạnh đó, hầu hết các dự án nhà ở trên thị trường đều thuộc “sân sau” hoặc có mối quan hệ mật thiết với các ông chủ nhà băng. Chính vì vậy, việc siết tín dụng chảy vào các dự án nhà ở chung chung là bất khả thi.

Đánh thuế chưa thể chế đầu cơ

Ngoài đề xuất siết tín dụng, đang có đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ. Cụ thể, đề xuất trên được Bộ Xây dựng nêu trong báo cáo gửi Chính phủ về nguyên nhân BĐS tăng giá, theo đó đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp này nhằm hạn chế mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Bộ Tài chính được yêu cầu cùng nghiên cứu, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng. Đề xuất của Bộ Xây dựng đưa ra trong bối cảnh giá BĐS, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay. Minh chứng của Bộ Xây dựng cho rằng một số phiên đấu giá đất huyện ven gần đây có giá trúng cao gấp nhiều lần khởi điểm, làm ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS.

Trong bối cảnh nguồn cung BĐS khan hiếm như hiện nay, các chuyên gia khuyến nghị cần cẩn trọng áp dụng biện pháp tăng thuế, tăng lãi suất hay siết tín dụng với BĐS. Bởi trong khoảng hơn 30 năm qua, giá nhà tại Việt Nam tăng hơn 400 lần, có dự án nhà chung cư giá gần 300 triệu đồng/m².

Nguyên nhân do nguồn cung BĐS ngày càng khan hiếm đã đẩy giá nhà ở lên cao. Và hiện chưa có chính sách hữu hiệu nào mang tới hy vọng hạ nhiệt giá nhà. Một khi chưa có nguồn cung nhà giá rẻ, vấn đề của thị trường BĐS chưa thể được giải quyết.

Theo PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế Học viện Tài chính, một khi nguồn cung nhà ở khan hiếm, người mua sẵn sàng chấp nhận thuế, lãi suất cao, vì cứ mua là có lãi. Một khi cầu cao hơn cung, càng đánh thuế, tăng lãi suất cho vay, thì BĐS càng tăng giá.

Giải pháp lúc này là giải phóng nguồn cung

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, giải pháp căn cơ nhất lúc này là phải tăng cung cho thị trường. Hiện có hàng ngàn dự án BĐS đắp chiếu tại Hà Nội, nếu có giải pháp mạnh tay, các dự án này sẽ được “giải phóng”, tăng cung cho thị trường, giảm sức nóng giá nhà. Về lâu dài, Nhà nước phải có chiến lược tài chính nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Đến nay, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ ở nước ta gần như thất bại, trong khi giá nhà ở thương mại tăng với tốc độ tên lửa. Để phát triển phân khúc này, không chỉ cần có cơ chế thông thoáng cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, mà còn phải có chính sách ưu đãi về tài chính cho người vay mua nhà.

Ở Việt Nam, gói 120.000 tỷ đồng sở dĩ “ế” là bởi lãi suất cao, thời gian ưu đãi ngắn (do sử dụng hoàn toàn nguồn lực của NHTM), không đủ sức hấp dẫn với người vay.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARS, việc áp thuế hay thắt chặt tín dụng với BĐS chỉ xem xét sử dụng khi có những hành vi gây ảnh hưởng thiếu tích cực đến thị trường. Còn người mua nhà thứ 2, thứ 3 hoặc nhiều hơn nhưng sử dụng đúng mục đích, tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội là hành vi tích cực, nên được khuyến khích, tạo điều kiện.

Hiểu đơn giản là nếu một người có 2-3 BĐS, thậm chí nhiều hơn và đều đưa vào sử dụng, đúng chức năng, mục đích sử dụng của từng loại hình BĐS, đều là quyền lợi chính đáng. Như vậy dù với sắc thuế nào, mục đích lớn nhất cần hướng tới là tạo ra của cải, giá trị gia tăng cho xã hội. Việc đánh thuế BĐS cần được xem xét kỹ lưỡng dựa trên nguyên tắc đó.