Phải lập lại quy hoạch phân khu
Theo Quyết định 123/1998/QĐ-TTg ngày 10-7-1998 có cập nhật và kế thừa vào đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TPHCM định hướng đến năm 2025, được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 24/QĐ-TTg ngày 6-1-2010, trong đó KĐT Tây Bắc có quy mô 6.084ha nằm trên địa bàn 2 huyện Củ Chi và Hóc Môn, định hướng trở thành một trong các KĐT vệ tinh của TPHCM trong chiến lược phát triển Quy hoạch chung TPHCM.
Tuy nhiên suốt thời gian qua công tác đền bù, giải phóng mặt bằng (GPMB) và thu hút các nhà đầu tư vào khu vực này rất chật vật.
Cách đây hơn 10 năm, CTCP Đầu tư hạ tầng TPHCM đã khởi công một số dự án chung cư phục vụ tái định cư trong KĐT Tây Bắc, nhưng sau đó không xây dựng gì.
Ông Lê Văn Việt, xã Tân Phú Trung (Củ Chi), cho biết dự án ngưng trệ bao năm nay, đất bị bỏ hoang hóa rất lãng phí và dân muốn xây dựng, chuyển nhượng cũng rất khó khăn. Trong khi đó cùng với quá trình đô thị hóa, nhà cửa mỗi ngày mọc lên càng nhiều khiến công tác đền bù, giải tỏa ngày càng khó khăn.
Trước thực trạng trên, Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT) TPHCM cho biết đang xem xét điều chỉnh, bổ sung vào quy hoạch đã được duyệt một số nội dung. Cụ thể, thay đổi quy mô diện tích KĐT Tây Bắc giảm từ 6.084ha xuống 4.410ha; tách khu dân cư hiện hữu (1.674ha) với dân số khoảng 85.000 người (năm 2025) và điều chỉnh quy mô dân số từ 300.000 lên 600.000 người cho toàn khu; giảm quy mô khu đào tạo đại học từ 306ha xuống khoảng 150ha và giữ nguyên quy mô đào tạo, nghiên cứu.
Theo Sở QH-KT các nội dung quy định tại Quyết định 24/QĐ-TTg thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. UBND TP đang tổ chức lập điều chỉnh quy hoạch chung (đã trình Bộ Xây dựng thẩm định nhiệm vụ để trình duyệt theo quy trình).
Tuy nhiên, nếu chờ đến khi đồ án điều chỉnh quy hoạch chung được duyệt mới bắt đầu thực hiện lập đồ án điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000, KĐT Tây Bắc sẽ mất thêm 2-3 năm. Điều này không đáp ứng nhu cầu đầu tư, phát triển KĐT.
Từ những bất cập trên, Sở QH-KT kiến nghị UBND TP xem xét, báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép TP tổ chức lập quy hoạch phân khu KĐT Tây Bắc.
Điều chỉnh diện tích, dân số và hình thức đô thị
Điều chỉnh diện tích, dân số và hình thức đô thị
Trao đổi với ĐTTC, bà Phạm Thị Thanh Hiền, Chủ tịch UBND huyện Củ Chi, cho biết việc điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tiễn nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện quy hoạch rất cần thiết.
Để đảm bảo quyền lợi của người dân, UBND huyện đã có văn bản gửi UBND TP trong quá trình lập điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000 KĐT Tây Bắc cần xác định lại ranh khu dân cư, trên cơ sở bao trọn khu dân cư hiện hữu (không lấy theo dạng răng cưa), tạo điều kiện cho người dân thực hiện các quyền chuyển mục đích, xây nhà trong khu dân cư hiện hữu.
Ngày 5-2-2020, UBND TP phê duyệt nhiệm vụ (điều chỉnh) quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000 KĐT Tây Bắc tại Quyết định 351/QĐ-UBND, làm cơ sở để tiến hành lập đồ án theo quy định.
Căn cứ nhiệm vụ quy hoạch đã được phê duyệt, Ban Quản lý KĐT Tây Bắc tiến hành tổ chức lập đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000. Tuy nhiên, quá trình lập đồ án quy hoạch gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.
Cụ thể, theo nhiệm vụ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000 KĐT Tây Bắc đã được phê duyệt, xác định trong khu này có khu dân cư hiện hữu chỉnh trang có quy mô dân số dự báo 85.000 người, với chỉ tiêu đất ở trung bình toàn khu 130m2/người.
Ranh giới xác định trên thực tế khoảng 1.674ha khu dân cư hiện hữu không phù hợp, bởi sẽ làm giảm diện tích KĐT khi thu hẹp chỉ còn 4.410ha, khác với đồ án quy hoạch chung xây dựng TPHCM đến năm 2025 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
Ngoài ra, KĐT Tây Bắc theo định hướng quy hoạch chung trước đây là KĐT sinh thái hiện đại, mật độ xây dựng thấp. Nhưng với thực tế phát triển hiện nay, khu vực này là khu chức năng đô thị quan trọng trên hành lang khai thác quỹ đất ở phía Tây Bắc TP, với các trục giao thông chính như Quốc lộ 22, Vành đai 3, 4, tuyến cao tốc TPHCM - Mộc Bài, đặc biệt tuyến metro số 2.
Do đó, cần điều chỉnh bổ sung, thay đổi tính chất từ đô thị sinh thái sang đô thị thông minh kết hợp sinh thái, theo mô hình TOD (định hướng phát triển hệ thống giao thông công cộng làm cơ sở quy hoạch phát triển đô thị), gắn với các yếu tố công nghệ hiện đại cho các khu vực này.
Theo nhiệm vụ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000 (điều chỉnh) được phê duyệt, quy mô dân số KĐT Tây Bắc 300.000 người, trong đó dân số khu dân cư hiện hữu khoảng 57.465 người, đến năm 2025 khoảng 85.000 người. Trong 4.410ha còn lại có dự án KĐT Đại học quốc tế 923ha đã được phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000, với quy mô dân số 68.000 người.
Như vậy, mật độ dân số phân bổ trên diện tích còn lại (3.487ha) chỉ 147.000 người là rất thấp, tương đương mật độ dân số 33,33 người/ha, không đảm bảo chỉ tiêu theo tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành (mật độ dân số bình quân cho đô thị loại 5 tối thiểu 100 người/ha), khó đáp ứng tính chất đô thị và mục tiêu, định hướng quy hoạch đề ra.
Bên cạnh đó, theo đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 KĐT Đại học quốc tế, riêng khu đào tạo, nghiên cứu có quy mô 306ha rất khó kêu gọi đầu tư. Do đó, để tăng tính khả thi trong kêu gọi đầu tư và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất, nên giảm quy mô khu đào tạo đại học nhưng vẫn giữ nguyên quy mô đào tạo, nghiên cứu.
| Việc điều chỉnh đồ án quy hoạch để phù hợp với thực tiễn rất cần thiết và hy vọng trong thời gian tới vùng đất Tây Bắc của TP sẽ nhanh chóng được vực dậy. |
