Pháp luật về nhà ở đã quy định hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm. Tuy nhiên, thời gian qua, một số địa phương vẫn cấp phép xây dựng căn hộ ở kết hợp thương mại dịch vụ, tạo lỗ hổng trong quản lý căn hộ nghỉ dưỡng (condotel), gây ra nhiều hệ lụy trong xã hội.
Để làm rõ vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với Phó giáo sư, tiến sỹ Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Hiện nay, một số địa phương cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành “đất ở không hình thành đơn vị ở” cho condotel. Việc đưa ra hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở, pháp luật chưa có quy định dẫn đến nhiều hệ lụy trong xã hội. Vậy ông nhận định thế nào về vấn đề này?
Phó giáo sư, tiến sỹ Nguyễn Đình Thọ: Điểm b, khoản 1, Điều 10 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định: chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm.
Đồng thời, tại Điều 6 của Luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.
Liên quan đến việc sử dụng nhà chung cư, tại Điều 35 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở đã quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Đó là cấm tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; gây tiếng ồn quá mức quy định của pháp luật hoặc xả rác thải, nước thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật; thực hiện các hành vi nghiêm cấm quy định tại Điều 6 của Luật Nhà ở...
Như vậy, pháp luật về nhà ở đã có quy định cụ thể, việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm.
Trước thực tế, một số địa phương đưa ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” nhằm mục đích có thể cấp sổ hồng hay sổ đỏ lâu dài cho một số dự án condotel là vượt quá khuôn khổ pháp luật. Nếu đã là đất ở thì quy hoạch sử dụng đất, giao đất làm quy hoạch phải là đất ở, phải dựa vào quy mô dân số, điều kiện cho dân số phát triển với hạ tầng, trường học, bệnh viện...
Việc đưa ra hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở, pháp luật chưa có quy định dẫn đến thông tin đầu vào chưa chuẩn xác, dẫn đến sự mù mờ giữa các nhà đầu tư thứ cấp, sơ cấp và khách hàng.
- Để quản lý các loại hình sở hữu bất động sản hỗn hợp tương tự như trường hợp căn hộ du lịch (condotel), pháp luật các nước tập trung vào việc giải quyết các quan hệ dân sự phát sinh liên quan tới các quyền tài sản đối với condotel, vậy pháp luật Việt Nam đã điều chỉnh vấn đề này ra sao thưa ông?
Phó giáo sư, tiến sỹ Nguyễn Đình Thọ: Hầu hết các nước coi căn hộ du lịch (condotel) là một loại hình sở hữu hỗn hợp và không hình thành quy định riêng để điều tiết hoạt động này vì trong tương lai sẽ hình thành nhiều mô hình hỗn hợp tương tự như hometel, housetel, officetel, home office, homestay hay sở hữu kỳ nghỉ. Các nước căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành để hướng dẫn tổ chức thực hiện.
Để quản lý các loại hình sở hữu bất động sản hỗn hợp tương tự như trường hợp căn hộ du lịch (condotel), pháp luật các nước tập trung vào việc giải quyết các quan hệ dân sự phát sinh liên quan tới các quyền tài sản đối với condotel như quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn trên cơ sở hợp đồng phân chia thu nhập và đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của các bên.
Việc sử dụng biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà nghỉ du lịch được quy định đầy đủ trong pháp luật về quản lý xây dựng và pháp luật về quản lý du lịch.
Điều 48 Luật Du lịch năm 2017 quy định căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch. Việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các sản phẩm bất động sản này thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch, thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú.
Pháp luật đất đai có quy định chung về giao đất, cho thuê đất và miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp dự án đầu tư xây nhà để bán hoặc cho thuê; sử dụng đất vào mục đích kinh doanh, dịch vụ; không có quy định riêng đối với trường hợp condotel.
Đất xây dựng condotel, căn cứ theo Luật Du lịch, thuộc trường hợp giao đất sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ sử dụng có thời hạn, không phải giao đất xây dựng đô thị sử dụng vào mục đích để ở có thời hạn sử dụng lâu dài.
Điểm đ khoản 2 điều 10 Luật Đất đai và Phụ lục 01 ban hành kèm Thông tư 27 ban hành năm 2018 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ. Chế độ sử dụng loại hình đất này được quy định rõ tại điều 153 Luật Đất đai.
Đồng thời, thời hạn sử dụng đất được quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai. Theo đó, thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn, thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm. Người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được nhà nước xem xét gia hạn.
- Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có những giải pháp cụ thể nào, thưa ông?
Phó giáo sư, tiến sỹ Nguyễn Đình Thọ: Thực hiện Chỉ thị 11/CT-TTg ngày 22/4/2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 12/2/2020 hướng dẫn việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có công trình căn hộ du lịch (condotel).
Trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Về trình tự, thủ tục hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; Khoản 8 Điều 6 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai."
- Xin chân thành cảm ơn ông!
