Nhìn từ… đấu giá đất Thủ Thiêm
Tại buổi hội thảo “Phát triển bền vững thị trường BĐS trong bối cảnh mới” do Ban Kinh tế Trung ương tổ chức cuối tuần qua, Giám đốc Đại học Quốc gia TPHCM Vũ Hải Quân, cho rằng thời gian qua nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế-xã hội, thị trường BĐS phát triển chưa bền vững. Vì vậy, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững thị trường BĐS; tăng cường sự quản lý, điều tiết của Nhà nước từ Trung ương đến địa phương.
Nhận xét về phiên đấu giá đất vừa qua tại Thủ Thiêm. TS. Vũ Hồng Nga, Trường Đại học Kinh tế Luật (Đại học Quốc gia TPHCM), cho biết qua khảo sát tại một số địa phương trong nước và một số quốc gia trong khu vực, kết quả đấu giá đất thường cao hơn giá khởi điểm 20-50%. Tuy nhiên, các phiên đấu giá đất ở Thủ Thiêm có kết quả trúng giá cao gấp 4-8,3 lần so với giá khởi điểm, sau đó một số DN chấp nhận bỏ cọc đơn phương chấm dứt hợp đồng đã ký mua. “Điều này cho thấy kết quả trúng đấu giá không bình thường, dẫn tới nhiều hệ lụy cho thị trường BĐS và cả nền kinh tế” - bà Nga phân tích.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), phân tích thêm với số tiền đất như vậy và chỉ tiêu quy hoạch được duyệt, tính ra 1 căn hộ có giá 68-78 tỷ đồng. Với giá bán như vậy ai mua? Và rõ ràng Nhà nước cũng không mong muốn điều nay, cái cần là thị trường ổn định, hướng đến phục vụ số đông.
Chỉ ra hàng loạt bất cập trong quy định về đầu tư dự án nhà ở thời gian qua, chủ một DN dẫn chứng, theo quy định của Luật Đầu tư khi trình 1 dự án nhà ở cho UBND cấp tỉnh hoặc tương đương xem xét, dự án đó phải phù hợp với quy hoạch. Tuy nhiên, các dự án nhà ở xã hội (NoXH) hiện nay đều không phù hợp. “Dự án NoXH được tăng hệ số sử dụng đất 1,5 lần, giả sử dự án có hệ số sử dụng đất 4,5 cộng thêm 1,5 hệ số ưu tiên là 6. Hệ số sử dụng đất 6 không phù hợp với quy hoạch nên các địa phương và sở ngành chức năng không dám trình UBND TP xem xét vì không phù hợp quy hoạch. Hay dự án NoXH cho tăng hệ số sử dụng đất nhưng không cho tăng chiều cao, không được tăng dân số… nên DN không thể triển khai dự án. Các dự án nhà ở thương mại (NoTM) cũng gặp rất nhiều khó khăn” - chủ DN này phân tích.
Khắc phục ngay những “lỗ hổng”
Nhằm khắc phục những “lỗ hổng” của phiên đấu giá nói trên, TS. Trương Minh Huy Vũ (Đại học Quốc gia TPHCM), nêu một số kiến nghị đề xuất chính quyền TP cần đồng hành với các chủ đầu tư dự án BĐS trong khu vực Thủ Thiêm với mục tiêu chứng minh tính “đặc biệt” và “đẳng cấp” của quỹ đất khu vực này. 2 đặc tính này được tìm thấy trong hồ sơ năng lực của các DN đầu tư/hoạt động trong khu vực Thủ Thiêm và cả cá nhân mua nhà ở tại đây. Đây chính là một trong các biện pháp giảm thiểu đà tăng giá vô căn cứ của các quỹ đất thuộc các khu vực khác trong TPHCM.
Theo TS. Huy, cần tăng cường năng lực thực thi trong quản lý nhà nước với các dự án đầu tư. Chẳng hạn, các biện pháp chế tài về thời hạn cho nhà đầu tư sau khi được giao/thuê đất phải đưa đất vào sử dụng. Nếu quá hạn sẽ có mức phạt cao, nếu quá thời điểm gia hạn vẫn không triển khai TP thu hồi đất được giao. Hay trong những vấn đề vượt thẩm quyền, TPHCM sẽ kiến nghị Trung ương sớm có giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thực thi hiệu quả.
Để sửa đổi các hạn chế của pháp luật liên quan đến BĐS, PGS.TS Nguyễn Thị Cành, cho rằng giá đất phải dựa vào giá thị trường, được điều chỉnh khi biến động cung-cầu, tăng giá trị gia tăng của đất nhờ đầu tư phát triển hạ tầng. Theo đó, điều chỉnh cơ cấu thu từ sử dụng đất theo hướng áp dụng phương thức thu nhiều lần; bỏ hình thức trả tiền thuê đất 1 lần khi giá đất, chính sách thuế thay đổi. Cần thống nhất trong vấn đề phân cấp, phân quyền trong quy hoạch, quản lý sử dụng đất, tài sản nhà nước giữa Trung ương và địa phương và giữa các cấp của chính quyền địa phương, tránh lãng phí do quy hoạch treo, quản lý tài sản kém hiệu quả, gây tiêu cực từ cơ chế "xin cho".
Trong khi đó, liên quan đến giá đất và phương pháp định giá đất, tính tiền sử dụng đất, ông Trần Quốc Dũng đề xuất nghiên cứu thống nhất áp dụng phương pháp duy nhất để tính giá đất là "phương pháp hệ số điều chỉnh khi định giá đất đối với tất cả khu đất, thửa đất". Từ đó, mỗi địa phương tự xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn, trình HĐND cấp tỉnh thông qua. Ngoài ra, những dự án đã thực hiện đúng quy định của pháp luật trong giai đoạn đó nhưng nay bộc lộ bất cập, cần tránh hồi tố để cán bộ, DN yên tâm.
Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Trần Hoàng Quân, cho biết trong chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025, TP xác định phát triển 50 triệu m2 sàn nhà ở, riêng nhiệm kỳ này sẽ phát triển 35.000 căn NoXH. Vừa qua, qua rà soát 33 dự án nhà ở thương mại (NoTM) có 20% quỹ NoXH, cho thấy với diện tích này TP có thể phát triển xây dựng 70.000 căn NoXH. Trong số dự án này có 14 dự án đã được giải phóng mặt bằng để có thể thực hiện trong thời gian tới. “Tập trung xây NoXH, tạo điều kiện cho dân có chỗ ở cũng là giải pháp góp phần để thị trường BĐS phát triển bền vững” - ông Quân chia sẻ.
Phó Trưởng Ban Kinh tế Trung ương Đỗ Ngọc An nhấn mạnh, trong điều kiện hiện nay kỳ vọng phát triển thị trường BĐS để góp phần phát triển kinh tế của đất nước. Nhiều ý kiến tâm huyết tại hội thảo đều quan tâm đến vấn đề đất đai như quy hoạch đất, xác định giá đất, sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ban Kinh tế Trung ương nhận định các ý kiến tại hội thảo sẽ góp thêm tư liệu để cơ quan này chuẩn bị cho việc tổng kết nghị định về Luật Đất đai, nhằm sử dụng khai thác hiệu quả BĐS trong bối cảnh mới.
| Kết quả trúng đấu giá đất Thủ Thiêm không bình thường đã dẫn tới nhiều hệ lụy cho thị trường BĐS và cả nền kinh tế. |
