Về lâu dài, để người có thu nhập thấp sở hữu nhà ở, các chuyên gia đề nghị cần huy động thêm nhiều nguồn lực khác ngoài nguồn lực từ ngân sách và từ NH.
Cầu nhiều cung ít
Theo số liệu NHNN công bố, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) đến thời điểm 30-11-2017 đạt 416.000 tỷ đồng, tăng gần 9% so với cùng kỳ 2016, chiếm tỷ trọng xấp xỉ 7% dư nợ cấp tín dụng đối với nền kinh tế. Đồng thời, dư nợ cho vay phục vụ đời sống đối với nhu cầu mua nhà đạt hơn 552.000 tỷ đồng, tăng trên 24% so với tháng 1-2017, chiếm khoảng 9% dư nợ tín dụng chung.
Còn theo số liệu của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, tỷ trọng tín dụng vào hoạt động kinh doanh BĐS và xây dựng giảm nhẹ. Tín dụng vào lĩnh vực này tăng 12,2% so với năm 2016, chiếm 15,8% trong tổng tín dụng (năm 2016 là 17,1%). Trong đó, vào lĩnh vực xây dựng khoảng 9,9%, vào hoạt động kinh doanh BĐS chiếm khoảng 5,9%. Tuy nhiên, tín dụng BĐS vẫn tiếp tục ẩn trong tín dụng tiêu dùng.
Năm 2017 tín dụng tiêu dùng ước tăng 65% trong khi năm 2016 tăng 50,2%. Tỷ trọng tín dụng tiêu dùng trong tổng tín dụng tăng từ 12,3% năm 2016 lên 18% năm 2017. Trong đó, cho vay với mục đích mua, sửa chữa nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng chính và là lĩnh vực tăng trưởng mạnh nhất, năm 2017 chiếm 52,9%, tốc độ tăng trưởng 76,5%.
| Tại các nước phát triển, nguồn vốn hỗ trợ cho thị trường BĐS rất đa dạng, bao gồm các định chế tài chính, các quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm, quỹ hưu trí, các dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài. Trong khi đó, cấu trúc nguồn vốn cho BĐS tại Việt Nam chủ yếu dựa vào 2 nguồn chính là NHTM và vốn huy động từ doanh nghiệp, người dân. TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính quốc gia |
Trong khi tín dụng chảy vào lĩnh vực BĐS vẫn tích cực, cho vay mua nhà tiếp tục diễn biến khả quan trong năm 2017, nhu cầu vay mua NoXH với lãi suất ưu đãi của người thu nhập thấp lại gặp rất nhiều khó khăn. Sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, Chính phủ đưa ra chính sách vay mua nhà lãi suất 4,8%/năm tại VBSP theo Nghị định 100/2015.
Tuy nhiên, cho đến nay người dân có thu nhập thấp vẫn chưa tiếp cận được chính sách này, do ngân sách nhà nước chưa bố trí được nguồn vốn để VPSB triển khai cho vay. Nhiều khách hàng cho biết trong năm 2017, khi tiếp cận các dự án NoXH đều được chủ đầu tư và NH giới thiệu vay mua với lãi suất thương mại 9-11%/năm. Đây là mức lãi suất quá sức đối với đa số người có nhu cầu mua NoXH.
Chị Thu An (quận 7 TPHCM) chia sẻ, trong khi VBSP chưa có vốn để triển khai chính sách vay mua nhà theo Nghị định 100, dự án NoXH ở Nam Sài Gòn đã chủ động giảm lãi vay cho khách hàng từ 9%/năm xuống 7%/năm. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ hỗ trợ giảm lãi suất trong 2 năm đầu, sau đó NH áp dụng lãi suất thả nổi. Lo không thể chịu được lãi suất thả nổi sau thời hạn ưu đãi nên đến nay chị vẫn chưa ký hợp đồng vay mua nhà.
Cần tăng cường nguồn hỗ trợ
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 11-2017, toàn thị trường đã có 84 dự án BĐS với quy mô xây dựng khoảng 33.400 căn hộ; có 135 dự án đang triển khai với quy mô xây dựng 81.000 căn hộ là NoXH. Chương trình phát triển nhà ở công nhân, hiện hoàn thành 100 dự án, với khoảng 41.000 căn hộ và 72 dự án đang triển khai với khoảng 88.000 căn hộ.
Như vậy, nguồn cung NoXH hiện nay khá lớn. Một thông tin đáng mừng được ông Nguyễn Văn Lý, Phó Tổng Giám đốc VBSP công bố vào đầu năm 2018, hiện Chính phủ cơ cấu dành cho NH 500 tỷ đồng để tái khởi động chính sách này và bản thân NH cũng huy động 500 tỷ đồng nữa. Song song đó, nhiều địa phương cũng có kế hoạch ủy thác cho vay chương trình này.
Sau khi Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn của Chính phủ quy định VPSP thực hiện cho vay chương trình NoXH, phía NH cũng đã thực hiện các bước chuẩn bị để sẵn sàng cho vay ngay khi Chính phủ cấp vốn thực hiện chương trình. Với nguồn vốn được cấp, năm 2018, VBSP sẽ chính thức cho vay mua, thuê mua NoXH. Tuy nhiên do đây mới là thông tin và chưa được triển khai, nên nhiều người có thu nhập thấp vẫn đang mong chờ có một chương trình cụ thể sớm được đưa ra để có thể lên kế hoạch vay mua nhà trong năm nay.
Một điểm cần nhìn nhận nữa, là dù có tín hiệu mới nhưng nếu so nguồn vốn VPSB vừa công bố với nhu cầu của thị trường hay so với gói 30.000 tỷ đồng ưu đãi lãi suất vay mua NoXH cho người có thu nhập, con số này khá khiêm tốn. Tuy nhiên, để tăng cường vốn đáp ứng nhu cầu này là vấn đề khó khăn.
Bởi lẽ, nguồn vốn đến từ các NHTM đáp ứng nhu cầu vay mua BĐS không phải là giải pháp bền vững, cần có nguồn vốn hỗ trợ khác và cơ quan quản lý cần phải học hỏi kinh nghiệm từ các nước khác để tăng cường nguồn vốn hỗ trợ cho phân khúc này.
Tuy nhiên, theo Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), kinh nghiệm về nguồn vốn cho vay mua NoXH của các nước không thể áp dụng tại Việt Nam. Do khác biệt về điều kiện kinh tế, nước ta chưa thể triển khai các mô hình này, nên chỉ có trông chờ vào nguồn vốn từ VPSB.
Trong bối cảnh đó, để tăng cường vốn cho phân khúc NoXH, nhiều chuyên gia tiếp tục đề xuất NHNN xem xét lại thực hiện cơ chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất đối với các TCTD được chỉ định để thúc đẩy thực hiện, hỗ trợ người thu nhập thấp có cơ hội an cư. Đồng thời, các doanh nghiệp BĐS cũng nên xem xét phát hành trái phiếu, huy động các nguồn vốn từ các định chế tài chính phi NH, hình thành quỹ tín thác BĐS, tạo nguồn vốn lớn và dài hạn cho thị trường, tiến tới giảm phụ thuộc vào nguồn vốn vay từ NHTM.
