Mua bán nhà đất có còn “2 giá”?

Nhiều hồ sơ bị trả để khai lại giá chuyển nhượng

Theo phản ánh của nhiều người dân, thời gian gần đây giải quyết hồ sơ nhà đất trên địa bàn TPHCM bị chậm hơn nhiều so với trước. Nhiều hồ sơ phải chờ 3-4 tháng mới có được sổ đỏ, vì cơ quan thuế xác minh giá trị chuyển nhượng quá lâu, ùn ứ nên quá tải. 

Anh Nguyễn Đăng Lê (ngụ quận Tân Phú) cho biết, trước đây tối đa 25 ngày kể từ khi nộp hồ sơ là có sổ đỏ, trong đó 15 ngày nhận thông báo thuế và 7-10 ngày sau nhận sổ đỏ. Còn bây giờ, phải chờ mòn mỏi không biết bao giờ mới làm xong một bộ hồ sơ. Nhiều hồ sơ người dân nộp trước Tết Nguyên đán để chuyển nhượng nhà đất ở TP Thủ Đức đến nay vẫn chưa xong. Nguyên nhân, do cơ quan thuế đang siết việc kê giá khai trên hợp đồng mua bán nhà, đất.

Trước đây, lô đất có giá thị trường 1 tỷ đồng, làm hợp đồng mua bán 400-500 triệu đồng cũng được thông qua, nay không dễ dàng. Nhiều hồ sơ phải khai đến lần thứ 3 mới được cơ quan thuế chấp nhận.

Theo thống kê từ Cục Thuế TPHCM, chỉ riêng trong quý I, Cục Thuế TP đã đề nghị điều chỉnh gần 10.900 trong tổng số hơn 48.300 hồ sơ, có nghĩa cứ 5 hồ sơ nộp lên có 1 bộ bị trả về để chỉnh sửa giá. Số tiền thuế thu thêm được 147 tỷ đồng. Trong đó, riêng Chi cục Thuế TP Thủ Đức đã trả gần 2.000 trong tổng số hơn 10.700 hồ sơ, thu thêm hơn 92 tỷ đồng. 

Theo tìm hiểu của ĐTTC, không chỉ ở TPHCM, tình trạng người dân bị yêu cầu khai lại giá, làm khó dễ khi chuyển nhượng BĐS cũng diễn ra ở Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai… Tổng cục Thuế cho biết, số thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS liên tục tăng những năm qua. Năm 2020 tăng gần 1.800 tỷ đồng, tăng 12% so với năm 2019. Năm 2021, tăng hơn 4.900 tỷ đồng, tăng 30% so với năm 2020. Lũy kế 3 tháng đầu năm 2022 tăng 3.200 tỷ đồng, tăng 63% so với 3 tháng đầu năm 2021.

Luật chưa chặt, nên chủ yếu là “thuyết phục, vận động”

Theo quy định của pháp luật hiện hành, thuế thu nhập cá nhân khi mua bán BĐS là 2% và lệ phí trước bạ 0,5% trên giá chuyển nhượng. Thế nhưng, suốt nhiều năm qua rất nhiều người ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế, với mục đích khi thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ phải nộp ít hơn. Tuy nhiên, việc xác định giá thị trường khi mua bán nhà đất còn bất cập cũng là nguyên nhân làm phát sinh tiêu cực. 

Theo LS. Lê Trung Phát (Đoàn Luật sư TPHCM), việc áp giá để tính thuế khi chuyển nhượng BĐS đang được áp dụng một cách cảm tính từ cán bộ thực thi. “Cơ sở nào, khung giá nào để xác định giá chuyển nhượng người dân đang ghi trên hợp đồng thấp hơn giá trị chuyển nhượng thực tế? Trong khi đó, việc thỏa thuận giá mua giá bán là quyền của các đương sự trong quan hệ dân sự” - LS. Phát chia sẻ.

Theo LS. Phát, để bất cập này không còn xảy ra, không tạo sự phiền hà cho người dân, Nhà nước cần ban hành các quy định cụ thể hơn trong việc xác định giá thị trường. Theo đó, cần có đơn vị đứng ra chịu trách nhiệm về việc thu thập dữ liệu giá một cách khách quan và cập nhật liên tục. Ngoài ra, cần tạo sự liên kết dữ liệu, đặc biệt là từ ngân hàng đối với các hồ sơ vay vốn để mua BĐS.

Theo ông Thái Minh Giao, Phó Cục trưởng Cục Thuế TPHCM, từ giữa tháng 4, Cục Thuế TPHCM đã có văn bản gửi các chi cục thuế, nghiêm cấm các trường hợp gây khó khăn, phiền hà cho người nộp thuế như trả hồ sơ, mời người nộp thuế giải trình mà không nêu rõ lý do.

Các trường hợp cơ quan thuế yêu cầu người nộp thuế giải trình phải có thư mời. Buổi làm việc cần được lập biên bản ghi nhận, kèm tài liệu chứng minh làm cơ sở pháp lý cho việc điều chỉnh thuế, kiểm soát sau (đối chiếu ngân hàng, phối hợp phòng công chứng, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai), tránh hồ sơ chậm trễ. 

Tuy nhiên, lãnh đạo Cục Thuế TPHCM nhìn nhận, việc xác định chính xác giá giao dịch nhà đất trên thực tế là rất khó, trong khi khung giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Do vậy, Cục Thuế TP đề xuất UBND TPHCM sớm ban hành bảng giá đất tối thiểu để áp dụng chung, giúp cán bộ dễ xác định giá cũng như thuyết phục người dân. Đồng thời, cần sớm có hướng dẫn chung để xử lý hồ sơ khai không đúng giá giao dịch. 

Theo ông Thân Thiết Sơn, Phó Chi cục Thuế TP Thủ Đức, với quy định mới của Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế, cán bộ thuế phải xác định giá phù hợp và thuyết phục người dân khai đúng nên khối lượng công việc rất lớn. Hiện tại, để tính đúng giá trị kê khai trong hợp đồng mua bán BĐS, cơ quan thuế dựa vào 3 nguồn dữ liệu chính, gồm lịch sử giao dịch được kê khai trong thời gian gần nhất; một số hồ sơ đã kê khai và nộp tại cơ quan thuế của các BĐS vị trí tương đồng; tra cứu giá phê duyệt của UBND TPHCM với các dự án hoặc giá đền bù thực tế của Nhà nước, giá trên các trang giao dịch… 

“Với hồ sơ không phải xem xét điều chỉnh giá, cơ quan này giải quyết trong 5 ngày. Tuy nhiên, nếu mức chuyển nhượng với giá thấp hơn giá giao dịch thực tế, cơ quan thuế phải gửi giấy mời người dân lên xem xét lại. Trong 15 ngày, người dân không trả lời, cơ quan thuế mới trả hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai đề nghị người nộp thuế bổ sung. Dù phân công 15 cán bộ chuyên xử lý hồ sơ nhà đất, Chi cục Thuế TP Thủ Đức vẫn gặp tình trạng quá tải thủ tục nhà đất ở địa bàn” - ông Sơn cho biết.