Bãi bỏ những quy định bất hợp lý
Kế hoạch phát triển NoXH giai đoạn 2016-2020 của TPHCM tuy đạt 75%, nhưng số lượng thực tế chỉ có 15.000 căn NoXH đưa vào hoạt động, bình quân 3.000 căn/năm, vẫn chưa đáp ứng nhu cầu. Còn trong giai đoạn 2021-2023, cả nước chỉ mới hoàn thành 72 dự án NoXH với 38.128 căn hộ, chỉ đạt gần 9% kế hoạch 5 năm 2021-2025 là 446.000 căn.
Trong đó TPHCM chỉ hoàn thành đưa vào sử dụng 2 dự án NoXH với 623 căn hộ (chuyển tiếp từ giai đoạn 2016-2020), khởi công 7 dự án NoXH với 4.996 căn hộ nhưng bị “vướng mắc về pháp lý” nên gần như chưa thể triển khai thi công. Đối với các dự án NoXH do doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất, thì bị “ách tắc” ngay từ thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”.
Chính vì vậy, theo tôi Bộ Kế hoạch và Đầu tư xem xét trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung Điểm c Khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết, hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.
Theo đó, trong trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp quy hoạch chung và quy hoạch phân khu, thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trên cơ sở sửa đổi bổ sung nói trên, đề nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch-Kiến trúc các địa phương thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án NoXH đã có “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, tức vận dụng theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 98/2023/QH15 của Quốc hội quy định: “Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt, hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật, trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án”.
Bởi lẽ, theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và 2023, dự án NoXH được ưu đãi tăng 1,5 lần “mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất” so với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, để làm cơ sở phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án NoXH.
Về quỹ đất để phát triển NoXH, đề nghị các địa phương triển khai “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất” theo quy định của Luật Đấu thầu 2023, để lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực và khai thác sử dụng hiệu quả “quỹ đất công” đã được quy hoạch để phát triển NoXH, khắc phục tình trạng “lãng phí” nguồn lực đất đai như đã xảy ra trước đây.
Đặc biệt, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành, các địa phương còn có thể triển khai “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất” đối với dự án NoXH, trong trường hợp khu đất chưa giải phóng mặt bằng, xen cài “đất công” với “đất tư” theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2024.
Ưu tiên cấp vốn cho chủ đầu tư và người mua nhà
Về nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách NoXH, đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách nhà nước trung hạn, để bố trí “tái cấp vốn” cho Ngân hàng Chính sách xã hội, hoặc “cấp bù lãi suất” cho 4 ngân hàng thương mại (Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV) được Ngân hàng Nhà nước chỉ định thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng NoXH.
Bởi lẽ trong giai đoạn 2015-2020, do chưa bố trí được nguồn vốn chi ngân sách nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách NoXH, nên các chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua NoXH gần như không được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng NoXH theo quy định của Luật Nhà ở 2014.
Đối với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hiện chưa phù hợp với người mua, thuê mua NoXH, không chỉ vì phải chịu lãi suất cao 7,5%/năm, mà các mức lãi suất này còn được điều chỉnh mỗi 6 tháng 1 lần và sau thời hạn ưu đãi lãi suất thì áp dụng lãi suất thỏa thuận, “thả nổi” nên người mua, thuê mua NoXH có tâm lý “bất an”, ngại vay.
Do vậy, đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục khôi phục lại đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, lãi suất 4,8-5%, thời hạn vay tối đa 25 năm mà Bộ Xây dựng đã đề xuất ngày 17-2-2023, nhằm thực hiện Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NoXH trong giai đoạn 2021-2030.
Về ưu đãi thuế, Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư dự án NoXH “được ưu đãi thuế GTGT, thuế TNDN theo quy định của pháp luật về thuế”, khác với Luật Nhà ở 2014 trước đây quy định “trường hợp xây dựng NoXH để cho thuê thì được giảm Thuế GTGT, Thuế TNDN nhiều hơn so với trường hợp xây dựng NoXH để cho thuê mua, bán”.
Thế nhưng, trên thực tế không có chủ đầu tư dự án NoXH để cho thuê nào được hưởng chính sách này, bởi lẽ các luật thuế chỉ quy định “giảm 50% Thuế GTGT, Thuế TNDN” cho chủ đầu tư dự án NoXH, không phân biệt “dự án NoXH cho thuê” hoặc “dự án NoXH cho thuê mua, bán”.
Do vậy đề nghị Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tài chính, bổ sung các luật thuế quy định “giảm 70% Thuế GTGT, Thuế TNDN” đối với dự án “NoXH cho thuê” để khuyến khích phát triển nhiều dự án NoXH cho thuê.
Hiện các chủ đầu tư phải thế chấp bằng tài sản khác mới được vay vốn tín dụng để thực hiện dự án NoXH. Do vậy, đề xuất cho phép chủ đầu tư được thế chấp bằng chính dự án NoXH đó, chí ít là đối với trường hợp chủ đầu tư đã tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
