Nghịch lý nhức nhối
Theo báo cáo từ Sở Xây dựng TPHCM, từ năm 2021 đến tháng 6-2023, NoXH tại TPHCM phát triển thêm 32.668m2 sàn, chiếm 1,31% so với chỉ tiêu đề ra trong giai đoạn 2021-2025. Đây là con số khiêm tốn, bởi những năm trước đó “phân khúc” này cũng không khá hơn. Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2020, nhà ở thương mại (NoTM) tại TPHCM vượt 112,9% chỉ tiêu, nhà ở riêng lẻ do người dân tự xây vượt 23,3% chỉ tiêu.
Riêng NoXH chỉ đạt 69,2% chỉ tiêu. Như vậy, so với các loại hình nhà ở khác, NoXH vẫn chiếm tỷ lệ nhỏ so với kế hoạch đề ra.
Ông Nguyễn Kỳ Phùng, Phó Chủ tịch UBND TP Thủ Đức, cho biết giai đoạn 2016 đến nay, Thủ Đức đã hoàn thành và đưa vào sử dụng 6 dự án NoXH với 5.960 căn hộ; đang thực hiện đầu tư xây dựng 2 dự án với 1.490 căn hộ và 1 dự án phục vụ công nhân thuê với 1.040 căn hộ.
Đồng thời, TP đã quy hoạch và đang thực hiện các thủ tục pháp lý để đầu tư xây dựng 22 dự án NoXH, 1 nhà lưu trú công nhân và 1 nhà ở chuyên gia. Một thông tin khiến nhiều người ngạc nhiên, trong số 2 dự án NoXH đang hoàn thiện với 1.490 căn hộ dự kiến bàn giao trong năm nay, nhưng số người đăng ký thuê nhà tại dự án nói trên chưa đến 100 người.
Ông Trần Việt Cường, đại diện CTCP Thủ Thiêm, chủ đầu tư dự án, cho biết, thực tế có rất nhiều khách hàng thuộc các nhóm được hưởng chính sách hỗ trợ về NoXH liên hệ công ty để tìm hiểu về dự án. Tuy nhiên có rất ít hồ sơ hoàn thành đạt yêu cầu. Vì ngoài khó khăn khi phải đáp ứng 3 yêu cầu về nhà ở, cư trú và thu nhập, khách hàng cần phải chứng minh là đang làm việc tại các doanh nghiệp có trụ sở tại khu chế xuất, khu công nghiệp trên địa bàn TP Thủ Đức, nên có rất ít người đạt yêu cầu.
Vì vậy chủ đầu tư cũng kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét cho mở rộng đối tượng. Trong khi đó, các dự án NoXH để bán được triển khai trong thời gian qua còn quá ít dự án ra thị trường.
Cần khảo sát lại nhu cầu
Lý giải về việc nguyên nhân người lao động “lơ” với dự án NoXH, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, cho biết nguồn gốc khu đất nói trên được quy hoạch từ năm 2009, nằm trong khu công nghiệp của quận 2 (cũ), mục đích của dự án NoXH này nhằm phục vụ công nhân thuê. Do đó muốn mở rộng đối tượng (thuê và mua) phải thay đổi quy hoạch 1/500 của dự án.
Theo nhiều ý kiến, TP Thủ Đức cần khảo sát, báo cáo rõ hiện nay công nhân có nhu cầu thuê NoXH nữa hay không để có hướng tìm “đầu ra” nhằm tránh lãng phí. Việc đánh giá chính xác nhu cầu để bảo đảm hiệu quả cung cấp NoXH đúng đối tượng, tránh gây thiệt hại cho chủ đầu tư khi nhà xây lên lại không có người ở, gây lãng phí cho xã hội.
Trong khi đó, đại diện UBND TP Thủ Đức cho biết, trong quá trình triển khai, vẫn còn một số tồn tại, hạn chế. Cụ thể, chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở chỉ chú trọng tập trung đầu tư phát triển NoTM để kinh doanh, chưa ưu tiên cho việc phát triển NoXH. Ngoài ra, thủ tục pháp lý triển khai đầu tư xây dựng các dự án NoXH kéo dài.
Nguyên nhân do trên địa bàn TP Thủ Đức tồn tại một số dự án chưa hoàn tất việc bồi thường 100% diện tích giao đất thực hiện quy hoạch, chủ yếu là diện tích đất NoXH. Theo các quy định hiện hành, thẩm quyền xử lý các dự án chậm triển khai thuộc sở, ngành TPHCM, tuy nhiên, chưa có quy định về hình thức, biện pháp chế tài cụ thể đối với các chủ đầu tư chậm triển khai.
Theo Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường, còn một số vấn đề vướng mắc cần tháo gỡ để các dự án NoXH được triển khai thuận lợi, hiệu quả và hoàn thành kế hoạch giai đoạn 2021-2025. Cụ thể, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án NoXH rất khó khăn, kéo dài, tiến độ thực hiện dự án chậm, thậm chí không thực hiện được.
Một số dự án NoTM có quy mô sử dụng đất trên 10ha, tuy đã xác định quỹ đất 20% xây dựng NoXH nhưng chủ đầu tư dự án chậm triển khai bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nên chưa triển khai đầu tư xây dựng NoXH… Quỹ đất cho phát triển NoXH trong một số đồ án quy hoạch chưa được bố trí, gây ảnh hưởng đến sự chủ động trong việc chuẩn bị quỹ đất để thực hiện chương trình NoXH mang tính dài hạn và căn cơ.
Hiện quỹ đất để phát triển NoXH chủ yếu từ quỹ đất 20% chủ đầu tư dự án NoTM phải bàn giao và đất do các doanh nghiệp tự bồi thường, giải phóng mặt bằng để đầu tư xây dựng. Đồng thời, loại hình NoXH chưa đa dạng, các loại căn hộ có diện tích nhỏ 25-30m2 và giá bán 300-400 triệu đồng/căn, và NoXH để cho thuê, thuê mua còn ít chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế.
Bên cạnh đó, nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các chủ đầu tư vay thực hiện dự án NoXH, vay vốn xây dựng, các đối tượng được hưởng chính sách NoXH vay vốn mua nhà chưa ổn định.
Theo UBND TPHCM, trong giai đoạn 2016-2020, Ngân hàng Chính sách xã hội chi nhánh TPHCM chỉ được cấp nguồn vốn khoảng 150 tỷ đồng (từ năm 2018) để cho các đối tượng vay mua NoXH với lãi suất 4,7%/năm. Chủ đầu tư các dự án NoXH chưa tiếp cận được nguồn vốn này, dẫn đến phải đi vay vốn ngân hàng thương mại với lãi suất 9%/năm.
Điều này làm tăng giá thành NoXH. TP đã có chính sách cho vay đối với các đối tượng thu nhập thấp thông qua Quỹ Phát triển nhà ở TP (được vay tối đa 900 triệu đồng với lãi suất ưu đãi 4,7%/năm). Tuy nhiên, mức vay này còn thấp so với giá trị căn nhà và đối tượng được vay còn hạn chế. Do đó cần tăng mức cho vay và mở rộng đối tượng được vay vốn hơn nữa.
Ngoài ra, hiện các bước thủ tục đầu tư dự án NoXH còn phức tạp, ngoài thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ như NoTM, các dự án NoXH phải thực hiện thẩm định giá bán, xác nhận đối tượng mua, thuê mua, kiểm soát lợi nhuận định mức dự án, do đó không thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đầu tư.
