Cung thừa cầu
Theo ghi nhận của ĐTTC, từ đầu năm 2021 đến nay tại các trục đường lớn của TPHCM số lượng nhà cho thuê khá nhiều. Nhiều căn nhà ở những vị trí đắc địa, thương mại sầm uất nhưng treo bảng vài tháng vẫn chưa có khách thuê. Đợt dịch bùng phát lần thứ tư hơn tháng qua càng khiến tình hình trở nên bi đát hơn.
Hầu hết đơn vị nghiên cứu thị trường đều có những nhận định tương đối tiêu cực về loại hình BĐS này. Hiện tỷ suất sinh lời của các phân khúc như nhà phố, căn hộ cho thuê đã xuống mức thấp nhất trong 3 năm qua.
Theo Savills Việt Nam, trong quý II-2021, công suất cho thuê căn hộ tại TPHCM dù đã tăng 3% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ vào các hợp đồng lưu trú dài hạn trở lại và các chuyên gia nước ngoài quay lại Việt Nam, nhưng cũng chỉ ở mức 64% so với tổng nguồn cung 6.200 căn. Mức giá thuê trung bình 20,8USD/m2/tháng, giảm 4% so với quý trước đó và giảm 11% so với quý II-2020.
Trong đó, giá thuê hạng B giảm nhiều nhất do đối mặt với việc chấm dứt hợp đồng sớm, gần 30% dự án giảm giá tới 30% cho các hợp đồng thuê dài hạn. Bà Võ Thị Khánh Trang, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills TPHCM, cho biết trong thời gian tới thị trường nhà phố, shophouse cho thuê sẽ tiếp tục phải trả hoặc giảm diện tích thuê để cắt giảm chi phí từ khách thuê và khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê mới. Chủ thuê sẽ không còn ở thế thượng phong, thay vào đó khách thuê sẽ chiếm lợi thế với nhiều lựa chọn hơn.
Trong khi đó phân khúc nhà trọ hay nhà phố thương mại cũng gặp không ít khó khăn. Tại nhiều phòng trọ tại các quận Tân Bình, Tân Phú do người lao động không có việc thường xuyên, thu nhập giảm nên tìm kiếm các nơi trọ có giá rẻ hơn, hoặc chủ trọ chủ động giảm cho khách thuê để giữ chân.
Chị Thủy, chủ một dãy nhà trọ 30 phòng đường Tây Thạnh (Tân Phú), cho biết bình thường mỗi phòng chị cho thuê 2 triệu đồng/tháng (chưa tính điện nước). Nhưng trong tháng 6, 7 và 8 chị phải giảm giá thuê mỗi phòng 500.000 đồng.
“Ai cũng khó khăn, mình giữ giá cũ họ đóng không nổi chuyển đi nơi khác, phòng trống kiếm khách mới cũng khó, nên giảm để giữ chân khách cũng như chia sẻ một phần khó khăn mùa dịch với bà con” - chị Thủy chia sẻ.
Không chỉ phân khúc căn hộ hay shophouse, nhà phố riêng lẻ, dịch vụ phòng trọ cũng đang đối diện với nhu cầu sụt giảm nghiêm trọng. Theo khảo sát, hiện nay giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của phân khúc nhà trọ cho thuê tại TPHCM đã giảm rất nhiều so với thời điểm trước dịch. Các chủ nhà trọ đã phải thiết lập những mức giá thuê thấp hơn 10-30% để có thể giữ chân khách thuê.
Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho biết, đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 với tốc độ lây lan mạnh và rộng hơn, đã đẩy thị trường nhà cho thuê vào một giai đoạn khó khăn mới. Dịch bùng phát khiến nhiều trường đại học chuyển sang hình thức học online, các nhà hàng, cơ sở dịch vụ đóng cửa, người lao động tự do mất việc...
Điều này khiến người thuê chọn giải pháp trả phòng để trở về quê tiết kiệm chi phí, còn bên cho thuê cũng chọn giải pháp hạ giá thuê để giữ chân khách.
Bao giờ vực dậy?
So với những đợt dịch trước, lần này hầu hết chuyên gia đều rất thận trọng trước câu hỏi “khi nào thị trường BĐS nói chung và phân khúc cho thuê vực dậy?”. Bởi thực tế đợt dịch lần thứ 4 này diễn biến hết sức phức tạp. Ông Dương Minh Tiến, Chủ tịch Asean Newtimes Holdind, chia sẻ ở các đợt dịch trước khi chưa có vaccine mọi người đều kỳ vọng khi có vaccine sẽ khống chế được dịch, tình hình sẽ được lập lại trật tự, hoạt động sản xuất kinh doanh sẽ ổn định.
Tuy nhiên trên thực tế chỉ đúng một phần nhỏ nên dự đoán rất khó. Chính vì vậy, thời gian qua tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà chung cư tại thị trường TPHCM chỉ đạt 4%, thấp hơn mức 4,5% năm 2020 và kém hơn mức 5,2% năm 2019.
Căn hộ cao cấp với suất đầu tư lớn nhưng hiệu suất lợi nhuận cho thuê chỉ đạt 3,7%, thấp hơn tỷ suất sinh lời bình quân của thị trường chung cư. Phân khúc bình dân, như nhà trọ, nhà mặt tiền kinh doanh cũng sụt giảm đáng kể.
Khảo sát cũng cho thấy, mức giá cho thuê căn hộ nếu chủ nhà giảm 20-30% giá thuê, phân khúc dưới 5 triệu đồng/tháng vẫn duy trì được khách thuê. Tuy nhiên, ở phân khúc 8-10 triệu đồng/tháng chịu thiệt hại nặng nề. Bởi phân khúc này hướng đến 2 nhóm khách hàng là người nước ngoài làm việc tại Việt Nam và khách du lịch.
Tuy nhiên, do dịch cả 2 nhóm này giảm sâu trong 2 năm qua. Ngoài ra, sự lệch pha cung - cầu ở thị trường căn hộ khiến phân khúc bình dân gần như biến mất, thay vào đó là phân khúc cao cấp, hạng sang đang lấn lướt. Việc đầu tư vào căn hộ cao cấp để cho thuê không còn phù hợp trong thời điểm cắt giảm chi phí vì dịch bệnh.
Dịch Covid-19 kéo theo hàng loạt hệ lụy, do vậy rất khó đoán định thị trường trong tương lai. Các đơn vị tư vấn đều cho rằng thị trường sẽ tiếp tục gặp nhiều thách thức. Việt Nam đang đóng cửa biên giới, các chuyến bay bị gián đoạn và hạn chế nhập cảnh. Riêng với TPHCM phải chờ việc tiêm chủng đạt hiệu quả tốt để thị trường thuận lợi, tái khởi động kinh doanh và làm việc bình thường.
Nhiều chuyên gia dự báo đà giảm giá thuê nhà diễn ra mạnh mẽ trong thời gian qua chưa có dấu hiệu dừng lại do dịch bệnh diễn biến khó lường, đang khiến thị trường BĐS cho thuê chịu khủng hoảng kép. Do đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhiều khả năng sẽ điều chỉnh sâu trong thời gian tới nếu dịch bệnh tiếp tục kéo dài.
| Từ những căn nhà phố, căn hộ, phòng trọ đến mặt bằng cho thuê tại các trung tâm thương mại… đều trống vắng, treo bảng cho thuê cả tháng không có khách thuê. |
