PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, sau khi phong trào đầu tư condotel tạm lắng, hiện mô hình farmstay đang diễn ra ở nhiều nơi, trong khi có nhiều ý kiến khác nhau đối với loại hình mới mẻ này. Ông nhận xét thế nào về mô hình kinh doanh này?
GS. ĐẶNG HÙNG VÕ: - Mô hình farmstay không phải là mới, nó đã có ở nước ngoài từ hàng chục năm nay và đã du nhập vào Việt Nam khoảng vài năm trở lại đây.
Farmstay có nghĩa là sử dụng đất trang trại để phát triển du lịch nghỉ dưỡng, hướng đến khách hàng là người cần nghỉ ngơi dài ngày, hoặc khách quốc tế muốn tìm hiểu về bản sắc, văn hóa tại các vùng miền của một đất nước. Nói đúng hơn, nó là loại hình du lịch nghỉ dưỡng kết hợp với trải nghiệm.
Tuy nhiên, với Việt Nam, mô hình kinh doanh này đang gặp nhiều vướng mắc. Thứ nhất, bởi đây là mô hình kinh doanh phát triển du lịch nghỉ dưỡng nhưng lại thực hiện trên diện tích đất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp, trong khi pháp luật Việt Nam hiện nay chưa thừa nhận đất nông nghiệp là sản phẩm được tham gia thị trường BĐS.
Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai sửa đổi 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014 đều có quy định như vậy. Bởi chúng ta quan niệm đối với thị trường BĐS sản phẩm phải có yếu tố đầu tư, trong khi đất nông nghiệp không có yếu tố đầu tư các công trình xây dựng - tức các dự án để hình thành nên các sản phẩm BĐS trong tương lai.
Do đó, những yếu tố kinh doanh BĐS xuất hiện trong phạm vi lĩnh vực đất nông nghiệp không đúng với pháp luật hiện hành, nên farmstay không thể xem là loại hình kinh doanh BĐS.
Thứ hai, đất nông nghiệp của ta hiện nay chỉ có mục đích sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, còn xây dựng các cơ sở hạ tầng, nhà cửa, khách sạn, khu vui chơi không được pháp luật cho phép.
Điều này cũng có nghĩa, đối với loại hình farmstay, các hộ nông dân có ruộng vườn, có trang trại nhưng họ kinh doanh để thu hút khách du lịch nhằm gia tăng giá trị cho nông nghiệp như du lịch cộng đồng, du lịch sinh thái, du lịch trải nghiệm… hoàn toàn được pháp luật cho phép.
Nhưng nếu chủ đất xây dựng nhà cửa, khách sạn nghỉ dưỡng, khu vui chơi hoặc huy động vốn kinh doanh theo kiểu BĐS hình thành trong tương lai, là trái với pháp luật hiện hành.
- Tại nhiều địa phương, việc sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để phát triển mô hình farmstay diễn ra khá phổ biến. Một số chủ đầu tư còn huy động vốn từ NĐT khác với cam kết chia sẻ lợi nhuận hàng năm khá cao. Điều này sẽ tạo ra rủi ro gì, thưa ông?
- Hiện nay các NĐT và kinh doanh BĐS hay lạm dụng xu hướng thị trường để tự đưa ra những cách làm, rồi từ đó thuyết trình, quảng cáo để huy động vốn từ nhiều người. Quá trình huy động vốn hiện nay chưa có cơ chế nào để quản lý rủi ro. Tình trạng này đã từng xảy ra đối với các sân golf trước đây.
Theo đó, đi kèm với các dự án sân golf đều có các hoạt động như xây nhà nghỉ, khách sạn, các khu vui chơi giải trí trong sân golf. Đây là những hoạt động BĐS trái luật, trái với mục đích kinh doanh ban đầu của dự án.
Điều này đang lặp lại ở lĩnh vực đất nông nghiệp và lâm nghiệp với mô hình farmstay. Nếu cứ để tình trạng này diễn ra sẽ đưa đến nhiều rủi ro đối với NĐT thứ cấp, cũng như làm méo mó thị trường BĐS.
Thứ nhất, khi một mô hình kinh doanh có vẻ là lĩnh vực mới và hấp dẫn, đem lại lợi nhuận cao, nhưng cũng cần biết rằng đầu tư vào lĩnh vực đó có đúng với luật pháp, được pháp luật bảo vệ khi xảy ra rủi ro?
Đối với farmstay không được pháp luật bảo vệ.
Thứ hai, đối với sản phẩm BĐS, khi huy động vốn phải có dự án, có quy hoạch, nghĩa là dự án BĐS hình thành trong tương lai. Còn đối với farmstay không có dự án hay quy hoạch, thực chất là tự thỏa thuận với nhau.
Thứ hai, đối với sản phẩm BĐS, khi huy động vốn phải có dự án, có quy hoạch, nghĩa là dự án BĐS hình thành trong tương lai. Còn đối với farmstay không có dự án hay quy hoạch, thực chất là tự thỏa thuận với nhau.
Thứ ba, về lợi ích, tài chính và tính đảm bảo minh bạch, cũng như xử lý rủi ro, mô hình farmstay thiếu những điều này. Tôi cho rằng mô hình kinh doanh farmstay đang rất nhiều rủi ro cả về mặt pháp luật, quy hoạch và tài chính.
- Có ý kiến cho rằng mô hình farmstay giúp đa dạng hóa sản phẩm BĐS cũng như giúp tăng giá trị cho nông nghiệp và du lịch. Ông có cho rằng nên có khung pháp lý cho mô hình farmstay hoạt động trong tương lai?
- Nếu cho rằng phải xây dựng cơ sở hạ tầng ở mức độ nhất định ở các trang trại để phát triển du lịch phải chờ đợi khung pháp luật. Đặc biệt, nếu muốn khai thác theo hình thức BĐS hình thành trong tương lai, phải có cơ chế quản lý rủi ro.
Thí dụ, về lĩnh vực nhà ở, cơ chế đó là có ngân hàng đứng ra bảo lãnh, để khi xảy ra rủi ro ngân hàng đó phải có trách nhiệm và tư cách pháp lý để đứng ra giải quyết. Ở đây, mô hình trang trại kết hợp nghỉ dưỡng cũng vậy. Vấn đề đặt ra là NĐT được xây dựng ở mức độ nào trong các trang trại, tỷ lệ bao nhiêu trên diện tích đất nông nghiệp, phải xem xét kỹ.
Thêm vào đó, để mô hình farmstay hoạt động được liên quan đến những quy định trong Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS. Nghĩa là, nếu thừa nhận mô hình farmstay và cho phép nó hoạt động, bắt buộc phải sửa luật.
Đây là điều rất khó, thậm chí dù có chủ trương cũng mất rất nhiều năm. Trước mắt, theo tôi NĐT thứ cấp không nên mạo hiểm khi đầu tư vào mô hình này, tránh rơi vào hoàn cảnh bỏ tiền ra nhưng không đạt được lợi nhuận như kỳ vọng, thậm chí đối mặt với nhiều rủi ro không được pháp luật bảo vệ.
- Phải chăng các quy định của pháp luật đối với đất đai và kinh doanh BĐS vẫn còn kẽ hở cần phải sớm hoàn thiện cho phù hợp với thực tế, thưa ông?
- Hiện các giao dịch BĐS hình thành trong tương lai mới có quy định đối với lĩnh vực nhà ở, chưa có các quy định cụ thể cho các lĩnh vực liên quan khác. Cách đây chưa lâu xuất hiện loại hình kinh doanh condotel chưa được pháp luật cho phép.
Tôi cho rằng cần xem xét ở phạm vi rộng hơn để có thể tạo được khung pháp luật cụ thể và hiệu quả hơn trong kinh doanh các sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai, không chỉ đối với lĩnh vực nhà ở mà với các lĩnh vực BĐS khác. Chẳng hạn, có thể hợp pháp hóa, chính thức hóa cho các sản phẩm BĐS du lịch.
Vừa qua, condotel là tự phát, NĐT tự làm trong khi luật pháp chưa cho phép. Tôi cho rằng, nếu tiếp tục mở rộng ra các lĩnh vực khác như vui chơi, giải trí, BĐS công nghiệp… đều có thể áp dụng kinh doanh loại hình BĐS trong tương lai được.
Nhưng để làm được điều này, các luật về đất đai, kinh doanh BĐS cần sửa đổi các quy định sao cho phù hợp. Bên cạnh đó, phải có cơ chế quản lý rủi ro đối với những loại hình mới này, nếu không sẽ xảy ra tình trạng huy động vốn tràn lan, sử dụng đất sai mục đích, biến tướng dự án, thiếu bền vững và làm méo mó thị trường BĐS.
- Xin cảm ơn ông.
Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM:
Farmstay bộc lộ nhiều kẽ hở pháp lý
Mô hình farmstay xuất hiện trong vài năm gần đây, chủ yếu ở các địa phương có quỹ đất nông nghiệp lớn như Lâm Đồng, Bà Rịa- Vũng Tàu, Đồng Nai, Bến Tre… Một số nơi phát triển rất tự phát, như tại Bảo Lộc, Nhà nước giao đất rừng có thời hạn để một số cá nhân thuê, quản lý, khai thác, bảo vệ rừng. Song họ cho phát triển thành farmstay bằng cách phân lô và làm các nhà tạm rồi kêu gọi NĐT bỏ tiền vào với những cam kết lợi nhuận rất hấp dẫn.
Thực ra, farmstay cũng giống như condotel, officetel… lúc mới ra đời đều chưa được pháp luật công nhận, có rất nhiều hệ lụy liên quan đến các mô hình này và những hệ lụy này kéo dài cho đến nay.
Thí dụ, mô hình condotel, tranh luận mãi cho đến nay mới có một số cơ sở pháp lý, nhưng vẫn còn nhiều ý kiến về những bất lợi đối với NĐT, khách hàng… Trong khi đó, pháp lý các dự án farmstay khá lỏng lẻo vì đa phần là đất hỗn hợp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp không được công nhận là mô hình du lịch nghỉ dưỡng, nên rất khó để được tách, cấp sổ, thậm chí không được xây dựng các công trình trên đất…
Chính vì pháp lý mơ hồ như vậy, nên thường kèm theo rủi ro cho người mua. Vì vậy chủ đầu tư farmstay thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để hút khách, nhưng thực tế trong hợp đồng góp vốn rủi ro đã được đẩy về phía người mua. Trong trường hợp dự án pháp lý không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng, coi như người mua mất trắng.
Vì thế, người mua hay tham gia góp vốn, cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ liên quan, hoặc liên hệ với chính quyền địa phương, cơ quan chức năng để nắm thêm pháp lý, quy hoạch của khu đất mình dự tính đầu tư.
Mới đây, Văn phòng Chính phủ có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc, yêu cầu xử lý một số thông tin phản ánh về hoạt động của mô hình farmstay. Thủ tướng yêu cầu các bộ VH-TT-DL, TN-MT, NN-PTNT, Xây dựng căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp.
Rõ ràng mô hình này đang bộc lộ nhiều kẽ hở có thể để lại những hệ lụy lâu dài. Vì vậy, chúng tôi kiến nghị các cơ quan chức năng cần có hướng dẫn, siết chặt quản lý để tránh những biến tướng về sau. Về lâu dài cơ quan chức năng cần ban hành các quy định cho mô hình này để phát triển ổn định hơn.
