Mở lối thoát cho thủ tục “lòng vòng”
Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Trần Hoàng Quân cho biết, từ năm 2021 cho đến nay, TP chỉ có 10 dự án NoXH, trong đó 6 dự án đã hoàn thành, 4 dự án đang triển khai thi công với tổng số gần 6.000 căn. Đây là kết quả khiêm tốn và đặt ra nhiều thách thức để TP thực hiện được chỉ tiêu phát triển NoXH đã đề ra.
Trong khi mục tiêu từ nay đến năm 2030 đáp ứng chỉ tiêu 69.700 căn hộ (chỉ tiêu mức thấp), và TP quyết tâm phấn đấu mời gọi các nhà đầu tư để thực hiện mục tiêu phát triển 93.000 căn hộ NoXH (chỉ tiêu mức cao).
Tại Hội nghị kêu gọi DN đầu tư vào NoXH do UBND TPHCM vừa tổ chức, đã có 21 DN đăng ký thực hiện đầu tư xây dựng NoXH tại quỹ đất do DN tự tạo lập, với khoảng 52.000 căn hộ, trong đó có 9 DN đăng ký tham gia đầu tư xây dựng NoXH tại địa chỉ quỹ đất cụ thể thuộc quyền sử dụng của DN, với khoảng 40.000 căn hộ, và 12 DN còn lại đăng ký cam kết tìm quỹ đất trên địa bàn TP để đầu tư xây dựng NoXH, với khoảng 12.000 căn hộ.
Như vậy nếu tính gộp với 7 khu đất TP mời gọi đầu tư xây dựng NoXH với khoảng 8.000 căn hộ, cùng với 10.000 căn hộ NoXH do TP dự kiến đầu tư công, thì TPHCM có thể phát triển được khoảng 70.000.
Theo các chuyên gia, vướng mắc lớn nhất hiện nay lại là sự phối hợp thiếu đồng bộ giữa các sở, ngành, quận, huyện nơi có dự án NoXH. Cụ thể tại nhiều cuộc họp do Sở Xây dựng chủ trì làm việc với DN có quỹ đất 20%, để phục vụ Hội nghị xúc tiến đầu tư NoXH, thì một số sở, ngành chỉ cử phó phòng tham dự, chưa thể hiện sự “vào cuộc” của các cơ quan đó. Hoặc thủ tục thường “chuyển lòng vòng”, kéo dài thời gian thực hiện dự án.
Như tại dự án NoXH Lê Thành - Tân Kiên, đã được UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư trên cơ sở quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 đã được điều chỉnh cục bộ, và cũng đã động thổ ngày 29-8-2024, nhưng đến nay đã hơn 3 tháng vẫn chưa làm được Giấy phép xây dựng, do quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án chưa được UBND huyện Bình Chánh phê duyệt, phía huyện Bình Chánh cho biết còn phải làm văn bản “xin ý kiến” Sở Quy hoạch Kiến trúc.
Và khi không có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt, chủ đầu tư không thể làm thủ tục xin giao đất tại Sở TNMT, cũng không thể làm thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng tại Sở Xây dựng.
Tại hội nghị, Chủ tịch Phan Văn Mãi đã chỉ đạo UBND huyện Bình Chánh giải quyết ngay việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho dự án NoXH Lê Thành - Tân Kiên, để sớm đưa dự án vào triển khai thi công.
Giải pháp khai thác hiệu quả "quỹ đất 20%”
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM ông Lê Hoàng Châu cho rằng, khó khăn nhất để triển khai thực hiện ngay các dự án NoXH là các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại (NoTM) đang có sẵn quỹ đất, nhất là quỹ đất 20% dành để phát triển NoXH. Theo đó, trong trường hợp sử dụng quỹ đất 20% trong các dự án NoTM dành để xây dựng từ 69.700-93.000 căn NoXH, thì tổng diện tích đất của các dự án NoTM này cần phải có khoảng 480-650ha.
Sẽ kéo giảm thời gian thực hiện quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án NoXH từ hơn 1 năm, xuống còn không quá 6 tháng, và trực tiếp chỉ đạo các dự án NoXH chỉ để cho thuê, đáp ứng nhu cầu thuê nhà của cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang nhân dân và công nhân lao động.
Ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND TPHCM
Như vậy nếu kết hợp cả hình thức đầu tư xây dựng các dự án NoXH độc lập và sử dụng quỹ đất 20% trong các dự án NoTM, thì tổng diện tích đất cần phải bố trí có thể lên đến khoảng vài trăm ha. Từ thực tiễn đó ông Châu kiến nghị, TPHCM giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án NoXH.
Thí dụ như quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng (đất sạch) được bố trí để làm NoXH, thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án NoXH , như TP đã công bố 7 dự án NoXH mời gọi đầu tư.
Nên xem xét xây dựng NoXH trên quỹ đất 20% của dự án NoTM theo đề xuất tự nguyện của chủ đầu tư dự án, không phân biệt dự án NoTM cao cấp, trung cấp hay bình dân, khi thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”. Thí dụ như trường hợp Công ty Nam Long, chủ đầu tư dự án khu đô thị cao cấp Mizuki Park, đã quyết định đầu tư 2 dự án NoXH trên quỹ đất 20% của dự án Khu đô thị cao cấp này.
Không nên tách bạch để phân biệt xây dựng NoXH trên quỹ đất 20% của dự án NoTM bình dân (nhà ở giá vừa túi tiền). Bởi lẽ NoXH và NoTM bình dân không có sự khác biệt đáng kể về chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng, quản lý vận hành sau dự án.
Hơn nữa, giá NoXH được xây dựng trên quỹ đất 20% của dự án NoTM bình dân chỉ thấp hơn khoảng trên dưới 10% (do chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, được ưu đãi về thuế, tín dụng và được hỗ trợ về hạ tầng). Do vậy, việc xây dựng NoXH trên quỹ đất 20% của dự án NoTM bình dân là hợp lý hợp tình cả về giá nhà và đối tượng sử dụng nhà.
Tuy nhiên, xem xét việc chủ đầu tư không phải xây dựng NoXH trên quỹ đất 20% của dự án NoTM cao cấp, NoTM trung cao cấp, mà chủ đầu tư được đề xuất thực hiện bố trí quỹ đất NoXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác, ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng NoTM, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NoXH, “khi chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư”.
