Thị trường đang điều chỉnh giảm

PHÓNG VIÊN: - Vậy ông nhìn nhận như thế nào về xu hướng thị trường BĐS giảm?

PGS.TS TRẦN KIM CHUNG: - Trong 6 tháng đầu năm diễn biến thị trường BĐS có 2 giai đoạn: quý I và nửa đầu quý II, giá đất nền, thuê văn phòng, trung tâm thương mại đều tăng giá. Nhưng từ nửa cuối tháng 5 đến nay lại có xu hướng giảm giá, dù tính bình quân 6 tháng giá vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước.

Hiện tại dòng tiền vào thị trường BĐS không còn tốt như những tháng đầu năm. Do đó sức ép tăng giá bán, giá thuê cơ bản không còn nữa. Thậm chí, nếu ngân hàng có động thái siết tín dụng thị trường sẽ đi xuống.

Những nhân tố khiến giá đất nền, giá thuê văn phòng, trung tâm thương mại điều chỉnh giảm từ nửa cuối quý II do thị trường chứng khoán giảm kỷ lục, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) không như mong muốn; đầu tư tư nhân một số địa bàn suy giảm; các thị trường như condotel, officetel đi ngang; kiều hối và nguồn đầu tư từ ngân sách không tăng; quá trình thoái vốn doanh nghiệp nhà nước (DNNN) hút một lượng vốn lớn. Đến thời điểm hiện tại giá BĐS, trong đó có đất nền, thuê văn phòng, mặt bằng trung tâm thương mại có biểu hiện giảm.

Có ý kiến cho rằng phải chăng thị trường BĐS đã đổi chiều? Theo tôi dòng tiền vào BĐS trong 6 tháng ảnh hưởng lớn khi thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh tức nguồn tiền chốt lời từ chứng khoán chuyển sang BĐS không còn nữa.

- Ông có thể phân tích nguyên nhân và tác động của tăng giá đất nền, giá thuê văn phòng, trung tâm thương mại ảnh hưởng đến chi phí sản xuất, kinh doanh của DN?

- Thực tế không phải giá đất, giá thuê văn phòng, mặt bằng trung tâm thương mại ở mọi vị trí đều tăng, chỉ một số địa điểm, một số vùng đất nền ở phía Tây Hà Nội, phía Đông TPHCM tăng. Giá thuê văn phòng có tăng tại 2 TP lớn nhưng không nhiều như kỳ vọng.

Nguyên nhân phần lớn do kinh tế trong giai đoạn năm 2014-2017 tăng trưởng tốt, lạm phát thấp, nên BĐS tăng giá, đây là quy luật bình thường. Hơn nữa khi đầu tư vào các sản phẩm BĐS có lợi ích, giá trị gia tăng cao như đầu tư vào condotel, officetel (cuối năm 2017), không còn hấp dẫn như trước, nên nhà đầu tư chọn sản phẩm đầu tư thay thế là đất nền. Vì vậy, đất nền khu vực các quận 2, 9, 12 (TPHCM), và các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai (Hà Nội) trong 5 tháng đầu năm tăng giá, nhưng tỷ lệ tăng không nhiều.

Đương nhiên, khi giá đất nền, giá thuê văn phòng, mặt bằng trung tâm thương mại tăng sẽ ảnh hưởng đến chi phí sản xuất kinh doanh của DN trên 3 khía cạnh: chi phí thêm; không điều chỉnh được giá trị đầu ra, hợp đồng thuê nhà đã ký, nhưng không thể đẩy chi phí đầu ra, buộc DN phải trừ vào lợi nhuận; DN phải điều chỉnh giá hàng hóa cho quý sau nhưng giữa quý 2 giá đất, giá thuê văn phòng, mặt bằng trung tâm thương mại lại giảm, nên không có sở để điều chỉnh giá sản phẩm đầu ra. Vì vậy DN phải chịu tác động kép.

- Nhưng có ý kiến cho rằng, giá thuê văn phòng, mặt bằng tăng do khan hiếm nguồn cung, thưa ông?

- Tăng giá tất nhiên có sự lệch pha cung cầu, sự khan hiếm cung cầu phải dựa trên các yếu tố số dự án khởi công, dự án cất nóc, dự án mở bán mới. Thực tế lượng dự án mở bán trong nửa đầu các năm thông thường thấp, vì đa số đã mở bán từ cuối năm trước.

Trong 6 tháng đầu năm nay, các nhà phát triển BĐS tập trung mở bán các dự án condotel, officetel, nhưng 2 sản phẩm này thanh khoản không cao. Bên cạnh đó, đa phần nhà phát triển BĐS chỉ chuẩn bị dự án mở bán trong quý III, và IV, nên nửa đầu năm nay không có hiện tượng khan hiếm nguồn cung mà chỉ do lượng cầu tăng nhẹ, nên chi phí thuê căn hộ làm văn phòng cũng tăng theo.

Thị trường Hà Nội đang dư cung tại nhiều dự án, đặc biệt là văn phòng và trung tâm thương mại. Đặc thù thị trường Hà Nội là theo hình nan quạt, phát triển từ các quận trung tâm lan ra.

Ngoài trục Nguyễn Trãi - Trần Phú - Quang Trung vẫn có khả năng tăng trưởng, các khu vực còn lại vẫn tuân theo quy luật dải vành khăn, cứ 10 năm mở rộng thêm 5 km về phía Tây, phải có dân, có đô thị sầm uất mới cần có trung tâm thương mại.

- Ông dự báo gì về xu hướng thị trường BĐS từ nay đến cuối năm?

- Bản thân thị trường BĐS không tự quyết được xu thế của mình, vì phụ thuộc nhiều yếu tố, như quan hệ kinh tế quốc tế nếu thuận lợi, luồng tiền vận hành vào tích cực. Thị trường phụ thuộc vào kinh tế vĩ mô, dòng vốn FDI, thị trường chứng khoán, lượng kiều hối, đầu tư tư nhân…

Đặc biệt thị trường tốt khi ngân hàng không hạn chế tín dụng (hiện nay, luồng tiền vào thị trường BĐS từ hệ thống ngân hàng thương mại vẫn chiếm hơn 70%). Vì thế, chỉ cần một động thái từ Ngân hàng Nhà nước như tăng dự trữ phòng ngừa rủi ro, giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn được chuyển sang cho vay dài hạn, hay tăng lãi suất đối với thị trường BĐS, lập tức thị trường sẽ bị ảnh hưởng.

Giả định tất cả yếu tố này bình thường như hiện nay, thị trường BĐS những tháng cuối năm ở mức ổn định, và có điều chỉnh đi ngang, hoặc đi xuống một chút. 

- Xin cảm ơn ông.