Thiếu cơ chế, TPHCM chưa tận dụng được giá trị thặng dư từ quỹ đất

Theo dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 của Quốc hội, HĐND TPHCM sẽ được sử dụng ngân sách địa phương triển khai dự án đầu tư công độc lập để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án đầu tư vùng phụ cận các nhà ga metro 1, metro 2 và các nút giao đường Vành đai 3 TPHCM… Cơ chế này được kỳ vọng sẽ giúp TP khai thác hiệu quả quỹ đất trong phát triển đô thị.

Tạo quỹ đất bán đấu giá

Thời gian qua, TPHCM đầu tư xây dựng hàng loạt tuyến đường. Khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng giá đất hai bên đường tăng lên gấp nhiều lần, nhưng phần chênh lệch địa tô lớn này không được thu trở lại cho ngân sách. Đơn cử, từ khi có quy hoạch tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đến nay, giá đất dọc theo hai bên tăng hơn chục lần nhưng quỹ đất chủ yếu là của tư nhân.

Theo ông Hoàng Ngọc Tuân, Trưởng phòng Kỹ thuật đấu thầu thuộc Ban Quản lý đường sắt đô thị TPHCM, việc phát triển đô thị dọc theo các tuyến giao thông, như metro là rất quan trọng, nhưng chưa được Luật Đất đai đề cập. Trong khi đó, ở các dự án giao thông, giá trị thặng dư không phải trong phạm vi thu hồi dự án mà là khu vực xung quanh. Cụ thể, dự án metro cần tối đa 26m (rộng) để xây dựng tuyến đường sắt nhưng diện tích đất trong phạm vi từ 500m đến khoảng 1km xung quanh sẽ tạo ra giá trị thặng dư rất lớn.

“TP có khoảng 500ha đất dọc theo các tuyến giao thông. Nếu tính bình quân 100 triệu đồng/m2 thì Nhà nước có 50.000 tỷ đồng, dư sức để đầu tư dự án mà không phải vay vốn nước ngoài”, ông Hoàng Ngọc Tuân nói.

Ông Shin Kimura, đại diện Cơ quan Phục hưng đô thị Nhật Bản (URA), cũng cho rằng, TP cần quy hoạch quỹ đất phát triển đô thị vệ tinh, phục vụ giao thông nhằm khai thác hiệu quả các tuyến metro. Đây là một giải pháp quan trọng thực hiện chỉnh trang đô thị, bổ sung vốn làm các dự án, đặc biệt là hệ thống đường sắt đô thị cần nguồn kinh phí rất lớn.

Tại Nhật Bản, hệ thống metro được triển khai theo mô hình này ở nhiều tuyến, hiệu quả cao. Hiện, xung quanh nhiều ga metro được thiết kế đô thị hiện đại, bố trí trung tâm thương mại, quảng trường, công viên, bãi đậu xe... phục vụ nhu cầu đi lại cùng các tiện ích cho người dân.

Theo ông Shin Kimura, để thực hiện được mô hình trên, khi xây dựng metro thì phải quy hoạch lại đất và bổ sung cơ sở hạ tầng để tăng giá trị. Việc thu hồi đất của người dân cần cơ chế phù hợp, đảm bảo hài hòa lợi ích các bên, như xây dựng chính sách cụ thể trong việc giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất rồi quy hoạch để đồng bộ giữa việc phát triển đô thị và làm các tuyến metro. Giải pháp này ngoài giúp phát triển, chỉnh trang đô thị cũng là nguồn lực tài chính rất lớn để phát triển các dự án đường sắt đô thị khác.

Thí điểm mô hình TOD

Nhiều chuyên gia giao thông cho rằng, hiện nay vốn đầu tư các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông như các tuyến metro, TP đều phải vay nước ngoài để thực hiện. Nhà nước phải vay nhiều tỷ USD đầu tư dự án giao thông nhưng giá trị thặng dư từ quỹ đất dọc theo các tuyến đường này thì chưa khai thác, quản lý được. Nguyên do pháp luật hiện hành chưa cho phép. Cũng vì vậy, TPHCM đề xuất cho dùng ngân sách để tạo quỹ đất dọc các tuyến giao thông huyết mạch.

Về việc tạo quỹ đất dọc các tuyến metro, Phó trưởng Ban Quản lý đường sắt đô thị TPHCM Nguyễn Quốc Hiển cho biết, việc triển khai các dự án metro không có TP nào trên thế giới phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay nước ngoài cũng như dùng ngân sách bù lỗ thông qua hoạt động trợ giá.

Do vậy, ngay từ khi triển khai thực hiện dự án tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, TP đã tính khai thác quỹ đất, không gian dọc tuyến là giải pháp quan trọng trong phát triển kinh tế, tạo giá trị lớn cho các khu đất xung quanh các nhà ga, bổ sung nguồn vốn để tái đầu tư hạ tầng.

“Hiện các tuyến metro ở TP đã được quy hoạch nhưng việc thu hồi đất dọc 2 bên các tuyến chỉ có thể thực hiện theo đúng ranh dự án mà không thể mở rộng thêm để triển khai mô hình TOD (mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng, tạo điều kiện cho việc gia tăng mật độ dân cư)”, ông Nguyễn Quốc Hiển nói và nhận xét, dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 nếu được thông qua sẽ là cơ sở quan trọng để TP thí điểm mô hình TOD, giúp thu hồi, chỉnh trang các khu đất quanh nhà ga metro.

Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường cũng thông tin, TP đã trình nhiều nội dung quan trọng trong dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 đang được kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV xem xét thông qua. Trong nhiều nội dung đó, TP kiến nghị được thí điểm mô hình TOD gắn với quy hoạch đô thị vùng phụ cận, nhà ga thuộc tuyến metro. Khi được thông qua, TPHCM sẽ là nơi đầu tiên thí điểm mô hình trên, với hạt nhân là đường sắt đô thị.