Vấn đề này cho thấy, đang có những lỗ hổng trong thực hiện các quy định về giao dịch đất đai, nhất là ở vùng dân tộc thiểu số, nơi bà con còn thiếu hiểu biết về các quy định pháp luật. Đồng thời, có những dấu hiệu cho thấy, những thủ đoạn của các đầu nậu đất tại Đắk Lắk đang làm bất ổn cho thị trường, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước và ảnh hưởng đến an ninh trật tự tại địa phương.
Trong giai đoạn sốt đất năm 2021 và những tháng đầu năm 2022, xã Cư Suê, huyện Cư M’Gar nằm tiếp giáp với Thành phố Buôn Ma Thuột về hướng Bắc là một trong những điểm nóng nhất tỉnh về các giao dịch đất đai. Ông Đặng Văn Hoan, Chủ tịch UBND xã Cư Suê cho biết, lúc cao điểm người ra vào xã tấp nập đến từng đường ngang, ngõ hẻm. Thời gian này, rất nhiều bà con ở các buôn làng đã bán đất.
Tuy nhiên, trong quá trình giao dịch người dân địa phương thiếu hiểu biết về pháp luật, lại không nhờ ai tư vấn nên mới xảy ra các trường hợp bán đất mất hết thổ cư. Bước đầu xã đã nghe một số buôn như Sút H’luốt, Sút M’Đưng báo cáo về tình trạng này, số lượng có thể đến hàng chục hộ. Theo ông Hoan, hầu hết trong thửa đất của bà con đang sử dụng mỗi hộ được cấp 400m2 đất ở nhưng lại không xác định vị trí trên bìa. Do đó, khi giao dịch đất đai người mua có thể đã lợi dụng tách hết đất thổ cư về cho mình và để lại đất nông nghiệp cho bà con.
“Trên địa bàn xã trong thời gian vừa qua tình hình sốt đất, bong bóng giá đất dẫn đến vấn đề đồng bào dân tộc thiểu số có trao đổi, mua bán đất đai. Tuy nhiên, mua bán đất thì người dân thật thà, thiếu hiểu biết từ đó nhiều người lợi dụng vấn đề bất động sản, có 400m2 đất ở, bán xong người ta tự chuyển đổi hết sang. Vấn đề này chủ yếu là họ mua bán thông qua công chứng tư, người dân không được tư vấn chặt chẽ” - ông Hoan nói.
Một lãnh đạo Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh Đắk Lắk cho biết, đã nắm bắt được tình trạng người dân bán đất mất hết thổ cư, hoặc bị bên mua giữ bìa đỏ mấy năm chưa trả trên địa bàn tỉnh. Về nguyên tắc, khi hồ sơ đã được lập theo các quy định hiện hành thì cơ quan quản lý nhà nước sẽ phải làm các thủ tục sang tên, tách thửa. Những đầu nậu chuyên mua đất vốn rất tinh vi, nếu người dân vì thiếu hiểu biết, đã ký vào các văn bản như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng uỷ quyền thì chỉ có thể tự trách mình.
“Có hai bước phải làm. Một là làm hợp đồng nghiệp vụ, gọi là hợp đồng để cung cấp tách thửa đó ra. Hai là khi có kết quả trích lục rồi thì ra công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng thì người dân cũng phải ký. Và trước khi ký là tôi chuyển nhượng bao nhiêu mét vuông đất ở thì người dân biết, người đó họ phải nhận thức được. Cái này chủ yếu do nhận thức, kiến thức của người dân khi uỷ quyền cho các đầu nậu đi mua đi giao dịch” - lãnh đạo Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh Đắk Lắk nói.
Luật sư Tạ Quang Tòng, Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Đắk Lắk phân tích, bà con ở các buôn làng đang thiếu hiểu biết về pháp luật nên thường dễ dàng ký vào các văn bản, hợp đồng do bên mua soạn sẵn. Trong đó, nguy hại nhất là việc bà con ký vào văn bản uỷ quyền toàn bộ và giao giấy tờ cho bên mua đi làm các thủ tục. Việc bị lấy hết thổ cư vẫn chưa phải là hậu quả lớn nhất, với một số trường hợp, có thể còn bị chuyển nhượng, sang tên toàn bộ lô đất, bà con có thể mất trắng mà khó có thể khởi kiện.
Với một số trường hợp cụ thể, người dân đã có hợp đồng đặt cọc với nội dung khác với khi sang tên, tách thửa, khi giao dịch có người làm chứng, luật sư Tạ Quang Tòng cho rằng, bà con vẫn có cơ sở để khởi kiện ra toà án để yêu cầu tạm dừng các giao dịch liên quan đến thửa đất và tuyên huỷ hợp đồng do có yếu tố lừa dối. Đối với các trường hợp bà con cho rằng không ký mà bên mua tự ký để hoàn thiện hồ sơ sang tên, tách thửa thì có dấu hiệu lừa đảo và người dân có thể làm đơn tố cáo đến cơ quan công an để yêu cầu điều tra.
“Khi họ thoả thuận với nhau về việc bán bao nhiêu m2 thổ cư và giữ lại bao nhiêu mét thổ cư thì thoả thuận bằng cái gì, có chứng cứ gì không, nếu thoả thuận bằng miệng thì ai biết, ai nghe cùng. Nếu họ chứng minh được những cái đó thì có thể khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu do có sự lừa dối trong lập hợp đồng chuyển dịch tài sản. Nhưng trong trường hợp họ không có uỷ quyền, chỉ một bên thì rõ ràng đây có yếu tố cao hơn lừa dối, có thể hành vi mang dấu hiệu lừa đảo” - luật sư Tạ Quang Tòng nói.
Theo ông Nguyễn Văn Hoàng, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường Đắk Lắk, trong giai đoạn sốt đất vừa qua đã có hiện tượng cá nhân đầu cơ, nhận chuyển nhượng đất của bà con dân tộc thiểu số ở vùng ven các đô thị. Hoạt động này diễn ra phức tạp đã gây ra những bất ổn cho thị trường, khó khăn trong công tác quản lý nhà nước và ảnh hưởng đến an ninh trật tự tại địa phương và đời sống, xã hội của người dân.
Với các trường hợp người dân bán đất mất hết thổ cư, ông Hoàng cho rằng có trách nhiệm của chính quyền cấp cơ sở và các cơ quan chức năng sở tại khi chưa làm tốt công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đến người dân, nhất là bà con ở các buôn làng. Sở đang chỉ đạo cơ quan chuyên môn cấp huyện phối hợp với chính quyền cơ sở tư vấn cho người dân làm đơn khởi kiện ra toà án khi có dấu hiệu lừa dối hoặc làm đơn tố cáo đến công an khi có dấu hiệu lừa đảo. Đồng thời, đơn vị cũng đang tham mưu cho UBND tỉnh để kịp thời chấn chỉnh tình trạng này.
“Để tránh việc người dân bị lừa đảo về đất đai, trong thời gian tới, Sở Tài nguyên Môi trường sẽ tiếp tục phối hợp cũng như đôn đốc UBND cấp huyện, thị xã, thành phố triển khai các văn bản chỉ đạo của UBND tỉnh về chấn chỉnh cũng như tăng cường công tác quản lý đất đai, cũng như thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh. Nâng cao vai trò, trách nhiệm của các cấp chính quyền và hệ thống chính trị xã hội trong việc đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai cho người dân hiểu, cảnh giác trước hành vi lừa đảo” - ông Hoàng cho biết.
Sốt đất tại Đắk Lắk cũng như tại nhiều địa phương thời gian qua, cùng với sự tích cực là thúc đẩy thị trường, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội địa phương thì cũng đã kéo theo nhiều hệ luỵ. Việc bà con ở các buôn làng vùng ven đô thị đua nhau bán đất cho các đầu nậu mà không cẩn thận, bị lừa đối, thậm chí lừa đảo rất có thể khiến bà con vướng phải những tranh chấp pháp lý khó có hồi kết. Kết cấu cộng đồng của các buôn làng có thể bị phá vỡ bởi những kiểu kinh doanh bất động sản thiếu lành mạnh, đầy thủ đoạn của các đầu nậu. Vấn đề này, đòi hỏi chính quyền, cơ quan chức năng các cấp của tỉnh Đắk Lắk cần vào cuộc chủ động, quyết liệt để kịp thời ngăn chặn và giải quyết thấu đáo.
