Phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai
Mới đây, Sở TNMT TPHCM trình UBND TPHCM đề án “Tạo và khai thác quỹ đất tại các vùng phụ cận nhà ga và dọc tuyến đường sắt đô thị số 1, 2, các nút giao thông tuyến Vành đai 3 theo Nghị quyết 98/2023”.
Theo Sở TNMT, hiện nay việc sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn TPHCM hiệu quả thấp. Đơn cử là hàng ngàn ha đất nông nghiệp và các khu đất do cơ quan, tổ chức của nhà nước quản lý dọc theo quy hoạch các tuyến đường sắt đô thị, Vành đai 3 và các trục đường giao thông chưa khai thác hiệu quả, làm lãng phí nguồn lực đất đai.
Trong khi đó, việc đầu tư xây dựng các tuyến đường sắt đô thị tại TPHCM là cấp thiết, nhưng ngân sách chưa thể đáp ứng. Mặt khác, từ khi áp dụng Luật Đất đai 2003 đến nay, các chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại đều phải thương lượng người dân và bồi thường 100%, đã vậy cưỡng chế thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư phát triển dự án. Rồi quỹ nhà, đất tái định cư nhà ở xã hội cũng thiếu để đáp ứng được nhu cầu.
Từ những nguyên nhân trên, Sở TNMT cho rằng cần phải có giải pháp tạo quỹ đất để phục vụ công tác tái định cư, xây dựng nhà ở xã hội, bán đấu giá tạo nguồn thu cho ngân sách TPHCM. Đây là mô hình TOD - mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm.
Nếu khai thác tốt quỹ đất dọc các tuyến Metro số 1 và 2 cùng Vành đai 3, TPHCM sẽ có được nguồn thu khá lớn cho ngân sách, đáp ứng đầu tư cho các dự án trọng điểm; thu hút các nhà đầu tư phát triển các dự án nhà ở thương mại, dịch vụ; tạo quỹ nhà tái định cư, nhà ở xã hội, chỉnh trang đô thị, hình thành các khu đô thị văn minh hiện đại.
Cần hài hòa lợi ích của người dân
Theo Đề án của Sở TNMT, khi thực hiện khai thác bán đấu giá một số khu đất do các cơ quan nhà nước quản lý phụ cận Metro số 1, 2 và Vành đai 3 (giai đoạn thực hiện 2025-2027), ngân sách chi 8.640 tỷ đồng để đầu tư xây dựng hạ tầng, nhưng nếu sau đó bán đấu giá dự kiến ngân sách nhà nước thu về 116.132 tỷ đồng.
Trong đó bán đấu giá dọc các tuyến đường Metro số 1 và 2 dự kiến thu 25.284 tỷ đồng; bán đấu giá các khu đất dọc Vành đai 3 dự kiến thu 90.848 tỷ đồng. Một số khu đất cụ thể như khu đất 152ha của Nông trường dừa, dự kiến thu được 42.728 tỷ đồng; khu đất 29ha của Công ty Nhatico, dự kiến thu về 8.120 tỷ đồng; khu đất 200ha của Công ty Cây trồng TPHCM, dự kiến thu 40.000 tỷ đồng.
Giám đốc Sở TNMT Nguyễn Toàn Thắng cho biết thêm, Đề án còn đưa ra phương án tạo quỹ đất theo phương thức bồi thường đất nông nghiệp bằng đất khác do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân quản lý. Theo đó, thực hiện 7 dự án với tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hơn 104.000 tỷ đồng. Nhưng thực hiện theo phương thức bồi thường đất nông nghiệp bằng đất khác với dự kiến 50% trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận tiền, thì kinh phí chi trả khoảng 50.633 tỷ đồng.
Trong trường hợp này, TPHCM sẽ có thêm quỹ đất với tổng diện tích 105ha, giá trị ít nhất là 52.897 tỷ đồng. Quỹ đất này để phục vụ tái định cư, xây dựng nhà xã hội… Sau khi hoàn thành các dự án tạo quỹ đất, TPHCM sẽ có tổng diện tích đất khai thác (mật độ xây dựng 40% diện tích 90,3ha) với giá trị ít nhất 453.681 tỷ đồng.
Nhận định về Đề án của Sở TNMT, nhiều chuyên gia cho rằng việc phát triển đô thị theo mô hình này quan trọng nhất là phải đảm bảo hài hòa quyền lợi của người dân và Nhà nước. TS. Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, cho rằng đối với khu vực ngoại thành, dân cư còn thưa thớt, có thể áp dụng mô hình nhà nước đền bù cho người dân, thu hồi đất và tổ chức lại không gian đô thị. Đối với khu vực đô thị hiện hữu, mô hình tái điều chỉnh đất để tổ chức lại không gian xung quanh nhà ga metro sẽ phù hợp hơn.
Theo đó, Nhà nước không thu hồi đất mà người dân sẽ góp quyền sử dụng đất vào dự án phát triển đô thị, và nhận lại diện tích đất nhỏ hơn hoặc diện tích sàn xây dựng, phần diện tích đất còn lại dùng để làm công viên, các công trình tiện ích xã hội, làm kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chi cho quản lý dự án.
“Mô hình này được áp dụng mạnh mẽ ở Hàn Quốc, Nhật Bản, Brazil, góp phần lớn trong quá trình phát triển đô thị trong thế kỷ 20 tại các quốc gia này. Mô hình này hoàn toàn có thể áp dụng ở Hà Nội và TPHCM” - TS. Hải phân tích và nêu điểm thuận lợi để phát triển, đó là Điều 219 Luật Đất đai năm 2024 cho phép góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai.
Đây là cơ sở pháp lý để tổ chức lại không gian đô thị trên cơ sở sự tham gia (góp đất và nhận lại diện tích đất nhỏ hơn) của cộng đồng người dân địa phương.
Theo các chuyên gia, đô thị mô hình TOD là một cộng đồng có mục đích sử dụng đất hỗn hợp nằm trong khoảng cách đi bộ trung bình 2.000 feet (khoảng 610m) từ trạm dừng chuyển tuyến và khu trung tâm thương mại. TOD kết hợp khu dân cư, bán lẻ, văn phòng, không gian mở và các mục đích sử dụng công cộng trong một môi trường có thể đi bộ, giúp cư dân và người lao động di chuyển thuận tiện bằng phương tiện công cộng, xe đạp, đi bộ hoặc ô tô.
Đối với TPHCM, làm TOD sẽ là áp lực về tài chính phải làm thêm nhà ga mới và phát triển vùng lân cận. Nhưng đây cũng sẽ là một trong những công cụ giúp thành phố đạt mục tiêu đưa phát thải ròng về 0 vào năm 2050. Mặt khác, thí điểm làm TOD là một trọng trách nặng nề đối với TPHCM, nhưng nếu làm thành công sẽ góp phần thay đổi bộ mặt của cả nước trong quy hoạch.
Do đó việc nguồn lực thu từ đất và từ đất phát triển các dự án theo mô hình TOD, là một quá trình tương hỗ nhau để tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội không chỉ cho khu vực dự án mà còn lan tỏa cho cả khu vực xung quanh.
Ngân sách chi ra khoảng 8.640 tỷ đồng để đầu tư xây dựng hạ tầng một số khu đất do các cơ quan nhà nước quản lý vùng phụ cận Metro số 1, 2 và Vành đai 3, sau đó bán đấu giá dự kiến ngân sách nhà nước thu về 116.132 tỷ đồng.
