Về đề xuất chung cư có thời hạn sử dụng: Phải đảm bảo quyền lợi người dân và phù hợp với thực tế

Bộ Xây dựng: Việc làm cần thiết         

Trả lời về đề xuất phương án chung cư sở hữu có thời hạn, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, đây là nội dung đưa ra trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, có 2 phương án được đề xuất, là giấy chứng nhận cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay, hoặc sẽ có thời hạn 50 năm, 70 năm. Lý do  đưa ra đề xuất này là, theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

Trong khi đó, quy định của pháp luật về dân sự thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy. Còn tại Điều 126 Luật Đất đai quy định, thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức thực hiện dự án được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án lớn thu hồi vốn chậm hoặc đầu tư tại địa bàn kinh tế khó khăn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với trường hợp xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê, thuê mua, thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư xác định theo thời hạn dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Như vậy, về quyền sử dụng đất thì sử dụng lâu dài, nhưng đối với tài sản trên đất là công trình xây dựng, nhà ở lại có thời hạn sử dụng. 

Chưa hết, Bộ Xây dựng cho biết thêm, trong quá trình thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1994, công tác thu hồi, di dời, việc phá dỡ nhà chung cư thời gian qua rất khó khăn, ảnh hưởng lớn tới công tác cải tạo, chỉnh trang đô thị, ảnh hưởng đến đời sống của người dân. Thực tế này cho thấy cần có quy định phù hợp, tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan nhà nước thực hiện thu hồi, phá dỡ, xây dựng lại chung cư cũ, hết thời hạn sử dụng. Vì vậy, Bộ Xây dựng cho rằng, việc nghiên cứu bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là cần thiết. 

Tuy nhiên, đại diện Bộ Xây dựng cũng khẳng định, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới, nhưng còn mới ở Việt Nam. Do vậy, những đề xuất này còn phải được xem xét thận trọng. Bộ Xây dựng khẳng định, trường hợp áp dụng phương án cấp sổ có thời hạn thì sau khi hết thời hạn sử dụng, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư, nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn cho sử dụng sẽ gia hạn thời gian sử dụng căn hộ, không có chuyện “đuổi” người dân ra khỏi căn hộ. Việc cấp sổ hồng có thời hạn cho các chung cư theo tuổi thọ thiết kế công trình cũng chỉ áp dụng từ khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực, không “hồi tố” đối với những chung cư thực hiện theo quy định trước đó.

Cần phương án hợp lý, tránh tâm lý e ngại cho người mua

Nhận định về đề xuất của Bộ Xây dựng, luật sư Trần Minh Hùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Gia Đình (thuộc Đoàn Luật sư TPHCM), cho rằng, nên dựa theo thiết kế của tòa chung cư và thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao cho chủ đầu tư khi thực hiện dự án để đưa ra thời hạn sử dụng.

Tuy nhiên, cơ quan nhà nước nên cấp “sổ hồng” có thời hạn tối thiểu là 70 năm, vì 50 năm là ngắn so với tuổi thọ, thời hạn sử dụng của một tòa chung cư. Việc cấp thời hạn 50 năm cũng gây tâm lý e ngại cho người mua, người đầu tư. Tuổi thọ chung cư nếu như được xây dựng đúng quy chuẩn có thể kéo dài hơn 50 năm, chưa kể việc sửa chữa, bảo trì thường xuyên, đúng cách trong suốt quá trình sử dụng có thể kéo dài thêm tuổi thọ công trình.

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi chung cư do chung cư hết thời gian sử dụng thì Nhà nước phải có phương án hỗ trợ tái định cư, ưu tiên cho người dân được quyền mua hoặc thuê lại một nơi ở mới với chi phí phù hợp, tương đương để bảo đảm quyền lợi cho người mua, từ đó tạo tính cạnh tranh và tạo cho thị trường bất động sản phát triển.

Từ góc độ một doanh nghiệp, ông Ngô Đức Sơn, Tổng Giám đốc Công ty DRH Holdings, nhận định, xác lập quyền sử dụng căn hộ cũng như các công trình sở hữu chung khác có thời hạn phù hợp với tuổi thọ theo cấp công trình là xu hướng của thế giới. Đây cũng là đáp án hợp lý cho bài toán quản lý nhà nước đối với công trình xây dựng sắp hết niên hạn sử dụng sau này.

Tuy nhiên, để vận dụng vào thực tế một cách thấu tình đạt lý, bài toán liên quan đến sở hữu 50 năm hay lâu dài thì các giá trị mang lại cho nhà đầu tư là khác nhau. Trường hợp quy định căn hộ sở hữu có thời hạn 50 năm thì chính sách thuế, phí, tiền sử dụng đất phải thấp hơn so với sở hữu lâu dài.

Khi chất lượng công trình chung cư cao tầng xuống cấp thì cơ quan quản lý nhà nước phải là đơn vị thu hồi sản phẩm chung cư hết hạn này để tái đầu tư, xây dựng lại. Tuy nhiên, phải tính toán đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư cũng như người dân vì trước đó họ đã bỏ số tiền lớn ra đầu tư, mua nhà ở. 

Nhận định về đề xuất của Bộ Xây dựng, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, cho rằng, tùy vào tính chất từng loại đất mà có thể đưa ra quy định sở hữu chung cư 50 năm, 70 năm hay lâu dài. Đất sở hữu lâu dài được giao sở hữu lâu dài thì chung cư được sở hữu lâu dài, còn đất có sở hữu có thời hạn thì chung cư cũng sở hữu có thời hạn. Tuy nhiên, cần có thời gian nghiên cứu kỹ lưỡng vì việc này còn nhiều thứ liên quan như về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất, nguồn gốc đất, rồi việc giao đất như thế nào… cần được giải quyết rõ ràng, đồng bộ.