Dẫu vậy, giấc mơ an cư của người trẻ vẫn khó thành hiện thực, khi nguồn cung nhà ở phù hợp “hầu bao” và mức trả nợ hàng tháng vẫn là gánh nặng so với thu nhập của người trẻ tại các đô thị lớn.
Tín dụng rẻ cho người trẻ mua nhà
Đầu năm 2025, một tín hiệu chính sách quan trọng đã được phát đi, khi Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu các NH nghiên cứu triển khai một gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho người trẻ - nhóm đang có nhu cầu lớn nhưng khả năng tiếp cận nhà ở còn hạn chế.
Phản ứng từ thị trường khá nhanh chóng. Nhiều ngân hàng thương mại (NHTM) đã công bố các gói vay với lãi suất “siêu rẻ” dành riêng cho người mua nhà trẻ tuổi. ACB tiên phong với chương trình “Ngôi nhà đầu tiên”, cho vay lên tới 30 năm, lãi suất cố định 5 năm đầu chỉ từ 5,5%/năm. BIDV cũng tung ra gói vay tương tự, lãi suất 5,5% trong 3 năm đầu, sau đó thả nổi theo công thức lãi tiền gửi kỳ hạn 24 tháng cộng biên độ 3%. VIB triển khai đa dạng gói lãi suất lựa chọn 5,9% trong 6 tháng, 6,9% trong 12 tháng và 7,9% trong 24 tháng…
Đến tháng 5, chính sách tín dụng cho người trẻ chính thức bước sang giai đoạn thực thi rộng rãi, khi NHNN công bố gói vay ưu đãi dành cho người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội (NoXH). Danh sách 9 NH tham gia gồm 4 “ông lớn” Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank và nhóm NHTMCP lớn như HDBank, VPBank, Techcombank, TPBank, MB.
Trong 5 năm đầu sau giải ngân, lãi suất sẽ thấp hơn 2%, 10 năm tiếp theo thấp hơn 1% so với lãi suất cho vay trung, dài hạn của “big 4” Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank. Hiện tại theo công bố của NHNN, từ tháng 7 đến hết năm 2025, lãi vay chỉ còn 5,9%/năm.
Nhưng giá nhà quá cao
Theo các khảo sát, nhóm người trẻ (từ 22-40 tuổi) đang dần trở thành lực lượng mua nhà chủ lực, thay thế nhóm trung niên. Tại TPHCM (chưa sáp nhập), ước tính có khoảng 1,6 triệu người trẻ có nhu cầu mua nhà ở. Song mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp đà tăng của giá nhà ở, dẫn đến khả năng sở hữu thực tế của đa số người trẻ rất hạn chế.
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thống kê cho thấy để mua một căn hộ trung bình 70m² với giá 3-4 tỷ đồng tại các đô thị lớn, một người trẻ cần tích lũy toàn bộ thu nhập trong 20-25 năm.
Con số này cho thấy tỷ lệ giá nhà/thu nhập ở Việt Nam thuộc nhóm rất cao (rất khó tiếp cận). Thực tế phần lớn cặp vợ chồng trẻ ở đô thị có thu nhập trung bình 20-30 triệu đồng/tháng đều phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình, chỉ số ít người đủ tích lũy mua nhà nhờ có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc các chương trình tín dụng ưu đãi.
Từ năm 2023, Thủ tướng phê duyệt Đề án xây dựng 1 triệu căn NoXH giai đoạn 2021-2030, tập trung vào 2 giai đoạn: 2021-2025 khoảng 428.000 căn và 2025-2030 khoảng 634.000 căn. Đây là chương trình hết sức quan trọng nhằm tăng cung nhà ở giá rẻ cho người lao động và gia đình trẻ.
Tuy nhiên, khả năng hiện thực hóa nhu cầu ấy lại gặp không ít rào cản. Một trong những vấn đề lớn nhất là nguồn cung NoXH không theo kịp mục tiêu. Tính đến nay, số lượng dự án NoXH đã hoàn thành và khởi công mới chỉ đạt 51% so với chỉ tiêu đề ra đến năm 2025.
Bên cạnh đó, giá NoXH hiện vẫn vượt xa khả năng chi trả của người thu nhập thấp - nhóm đối tượng chính sách hướng đến. Tại kỳ họp Quốc hội vừa qua, các đại biểu quốc hội cũng truyền tải những lời gửi gắm của người lao động tới hội trường, cụ thể là tiền lương không tăng nhưng giá nhà, giá tiêu dùng tăng liên tục.
Giá nhà dù đã gọi là NoXH, vẫn vượt quá xa khả năng của người lao động. Đã vậy, tiêu chí, quy trình, quy định, thủ tục xét duyệt đưa ra không phải dành cho người có mức thu nhập thấp, khiến nhiều người đăng ký nhưng phải từ bỏ. Bởi lẽ với thu nhập từ 10-15 triệu đồng/tháng, trong khi phải chi đủ mọi thứ từ tiền ăn, tiền học cho con và các chi phí sinh hoạt, rất khó để mua được NoXH.
Hay giá thuê nhà nếu ở mức 6 triệu đồng/tháng, vẫn khá cao so với đối tượng cần NoXH là người trẻ, lương thấp, công việc bấp bênh, chưa ổn định. Ngay cả NHNN cũng thấy khó khăn lớn nhất hiện nay là xác định dự án có mức giá phù hợp với đối tượng người trẻ để phù hợp với khả năng chi trả.
Cần những “chiếc áo” may đo phù hợp
Một thí dụ cụ thể cho thấy bài toán mua nhà không đơn giản. Một dự án NoXH công bố tại phía Nam mới đây, căn hộ chung cư từ 35-70m², giá bán dao động 789 triệu-1,5 tỷ đồng/căn. Theo thông báo, người mua cần vốn tự có từ 240-500 triệu đồng, góp 3-5 triệu đồng/tháng theo chính sách hỗ trợ.
Với nhà phố NoXH (1 trệt, 1 lửng, 1 lầu), diện tích đất 60-70m², giá 2,3 tỷ đồng, trả trước hơn 800 triệu đồng và góp 9 triệu đồng/tháng. Vấn đề là với mức thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng (đúng nhóm được hưởng chính sách), thì mức trả nợ này cũng tiềm ẩn rủi ro đối với nhóm khách hàng này.
Hay như trường hợp của Phương Hằng (29 tuổi, nhân viên văn phòng tại TPHCM), có thu nhập 12 triệu đồng/tháng và đang cân nhắc mua một căn NoXH giá khoảng 2 tỷ đồng. Với chính sách vay ưu đãi dành cho người trẻ dưới 35 tuổi hiện nay, cô có thể vay tối đa 70-80% giá trị căn hộ, tương đương khoảng 1,4-1,6 tỷ đồng.
Giả sử trường hợp chọn vay 1,5 tỷ đồng trong 20 năm và được hưởng lãi suất ưu đãi 5,9%/năm cố định trong 5 năm đầu, mỗi tháng phải trả khoảng 7,2 triệu đồng tiền lãi và khoảng 6,3 triệu đồng tiền gốc, tổng cộng lên tới 13,5 triệu đồng/tháng, vượt quá thu nhập của cô.
Điều đó cho thấy, dù chính sách lãi suất ưu đãi là đòn bẩy quan trọng, nhưng với mặt bằng thu nhập hiện nay, người trẻ như cô Hằng vẫn khó tiếp cận nhà ở nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc thu nhập bổ sung.
TS.Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính NH chia sẻ, khi quyết định vay mua nhà, đặc biệt là với người trẻ, việc quản lý đòn bẩy tài chính hợp lý là yếu tố rất quan trọng. Trước tiên, người vay chỉ nên vay tối đa 80% giá trị căn nhà, nhằm giữ biên an toàn nhất định và tránh áp lực trả nợ quá lớn khi lãi suất hoặc thị trường có biến động bất ngờ.
Đồng thời, tổng số tiền phải trả hàng tháng (gồm cả gốc và lãi) không nên vượt quá 50% thu nhập ròng. Đây chính là ngưỡng “Debt to Income” (tỷ lệ nợ trên thu nhập) thường được các tổ chức tài chính quốc tế khuyến nghị, giúp người vay vừa đảm bảo khả năng trả nợ đúng hạn, vừa có đủ ngân sách cho các khoản chi tiêu thiết yếu và dự phòng rủi ro.
Để đi từ chủ trương đến hiện thực, vẫn cần thêm những điều kiện "đồng bộ hóa" như đẩy nhanh phê duyệt dự án NoXH, rà soát lại giá thành, kiểm soát giá bán, và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tư nhân tham gia phân khúc này.
