Nhằm khắc phục và hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường.
Đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực đất đai và cũng là một trong những nội dung quan trọng nhất được Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu ra trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Tồn tại cơ chế 2 giá đất
Thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá. Thực tế nhiều năm qua cho thấy đang diễn ra sự chênh lệch rất lớn giữa 2 loại giá này.
Theo Ủy ban Nhân dân tỉnh Thanh Hóa, khung giá đất là giá đất Nhà nước quy định, ban hành định kỳ 5 năm một lần. Đây là cơ sở để ỷ ban Nhân dân tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng. Theo đó, các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung, điều này dẫn đến khó khăn cho địa phương khi ban hành bảng giá đất phù hợp với thị trường.
Từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, đến nay trên địa bàn tỉnh có 1.617 dự án được giao đất, cho thuê đất với tổng diện tích là 7.863,82ha. Sau khi được giao đất, cho thuê đất, các chủ đầu tư đã tích cực, khẩn trương triển khai đầu tư dự án.
Kết quả, có 1.102 dự án (khoảng 68,15%) đã hoàn thành đầu tư, đảm bảo tiến độ, đưa đất vào sử dụng đúng mục đích; 208 dự án (chiếm 12,86%) đang thực hiện đầu tư đảm bảo tiến độ; 247 dự án (chiếm 15,28%) thực hiện đầu tư chậm tiến độ, nhưng chưa quá 24 tháng, chưa vi phạm điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013; 60 dự án thuê đất (chiếm 3,71%) đã đầu tư chậm tiến độ quá 24 tháng, vi phạm điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013.
Hầu hết, các dự án được giao đất, thuê đất đã triển khai đầu tư đảm bảo theo tiến độ đã được chấp thuận và tiến độ đã cam kết, nhiều dự án đã hoàn thành, đưa đất vào sử dụng có hiệu quả, đúng mục đích. Một số dự án trong lĩnh vực sản xuất, kinh doanh có quy mô sử dụng lao động lớn, góp phần tạo việc làm cho lao động tại địa phương, tăng thu ngân sách, tạo động lực cho phát triển kinh tế-xã hội và chuyển dịch cơ cấu lao động theo hướng tích cực.
Còn theo Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay, theo quy định về việc xác định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trong giao dịch nhà đất, nhiều trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành. Bảng giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh hiện căn cứ khung giá đất của Chính phủ.
Khung giá đất ở tại Thành phố Hồ Chí Minh (thuộc loại đô thị đặc biệt) có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa là 162 triệu đồng/m2, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Do đó, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất các bên mua-bán thường thống nhất thể hiện giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng giao dịch thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất mà không thể hiện đúng giá thị trường, nhằm giảm số tiền phải thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước.
Lãnh đạo Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng bởi nguyên nhân này nên các giao dịch chuyển nhượng nhà đất hiện nay đang bị các bên mua-bán thống nhất giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng giao dịch thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất nhằm giảm thuế.
Bên cạnh đó, việc thu thập và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường cũng đang rất khó khăn. Các giao dịch không buộc phải qua sàn hay công ty môi giới, việc thanh toán cũng không buộc phải qua sàn, do đó giá giao dịch thực hiện chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch.
Gỡ khó cho các địa phương
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm/lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với khung giá đất, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Các tỉnh, thành sẽ căn cứ khung giá đất của Chính phủ để xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm/lần và mỗi năm sẽ ban hành thêm hệ số giá đất. Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính thuế sử dụng đất; tính tiền phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai... Thực tế, khung giá đất do Chính phủ quy định có độ “cứng” cao và khó điều chỉnh linh hoạt theo biến động thị trường cũng như đặc thù từng địa phương nên trong thời gian qua cũng còn những khó khăn, vướng mắc.
Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra quy định Ủy ban Nhân dân các tỉnh sẽ quyết định bảng giá đất, sau đó xác định giá để thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính của người dân. Trong quy định là ổn định trong khoảng thời gian 5 năm và không quá 20% so với kỳ trước.
Cũng theo Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Đình Thọ, điều này hoàn toàn phù hợp với Nghị định 96 khi xây dựng khung giá đất 2019 để so sánh với khung giá đất 2014. Khung giá đất 2019 cũng quy định các địa phương không xây dựng bảng giá đất quá 20% so với thị trường. Việc bỏ khung giá đất không ảnh hưởng nhiều tới thị trường mà chỉ ảnh hưởng tới nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp. Như vậy, các doanh nghiệp có thể yên tâm về các khoản thuế đất hàng năm.
Góp ý sửa đổi nội dung khoản 1 Điều 131 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của đạo Luật này.
Giá đất cụ thể do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 60% các khiếu nại của người dân) do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.
Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Quang Tuyến đề xuất việc xác định giá đất cụ thể cần phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Theo ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty Trách nhiệm hữu hạn Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), quy định của dự thảo về việc bỏ khung giá đất là một thay đổi rất quan trọng giúp cho các địa phương có thể đưa bảng giá đất sát với giá thị trường nhưng chắc chắn phải có lộ trình để giảm thiểu các xung đột như tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tăng tiền thuê đất, thay đổi quá lớn trong giá bồi thường giải phóng mặt bằng dẫn đến phải có thời gian quá độ, như vậy bảng giá đất không thể ngay lập tức sát giá thị trường được.
Trong thực tế, việc quy định áp giá đất tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản sẽ khuyến khích các bên giao dịch ghi đúng giá trị thực nhưng cần có thời gian để xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất đủ để so sánh phân tích điều chỉnh bảng giá đất. Việc căn cứ ngay vào giá trên bảng giá đất làm căn cứ tính giá khởi điểm bán đấu giá đất cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân là không phù hợp với lý thuyết về định giá.
Việc ban hành bảng giá đất có tính chất vùng, tuyến, khu vực trong khi thửa đất đấu giá là cụ thể, phải căn cứ vào đặc điểm kỹ thuật để phản ánh đúng giá trị của thửa đất cần định giá bán đấu giá như tiếp giá 2 mặt đường, mặt ngõ (căn góc), hình dáng không vuông vức; lợi thế thương mại đầu đường cuối đường (trong bảng giá), gần chợ, trung tâm mua bán, làng nghề…
Về lý thuyết, bảng giá đất là việc định giá vùng tuyến theo cơ sở phi thị trường không thể thay thế cho giá đất cụ thể cho thửa đất cụ thể là giá trị thị trường được, như vậy là sai về lý thuyết.
Đồng tình quan điểm trên, Luật sư Nguyễn Đức Mạnh, Phó Giám đốc Công ty Luật Trách nhiệm hữu hạn BIZLINK cho rằng quy định của Dự thảo về việc bỏ Khung giá đất là một thay đổi rất quan trọng giúp cho các địa phương có thể đưa bảng giá đất sát với giá thị trường nhưng chắc chắn phải có lộ trình để giảm thiểu các xung đột như tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tăng tiền thuê đất, thay đổi quá lớn trong giá bồi thường giải phóng mặt bằng dẫn đến phải có thời gian quá độ, như vậy bảng giá đất không thể ngay lập tức sát giá thị trường được...
