Sau cuộc đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nhất là cơn “địa chấn” bỏ cọc của doanh nghiệp Tân Hoàng Minh, giới chuyên gia bất động sản cho rằng cần phải sớm sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016 và các pháp luật có liên quan để xây dựng môi trường đầu tư công bằng, cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, không để bị lợi dụng đấu giá để trục lợi bất chính.
Kiểm soát chặt 3 vấn đề còn vướng mắc
Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị hoàn toàn khác biệt với đấu giá từng nền nhà, từng căn hộ hoặc đấu giá một bức tranh, một món đồ cần thanh lý…
Do vậy, với công tác đấu giá đất, Luật cần phải xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực.
Nhà nước cần phải kiểm soát, quản lý 3 vấn đề quan trọng. Thứ nhất là đánh giá chất lượng dự án đầu tư theo đề xuất của nhà đầu tư, mà hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này. Thứ hai là đánh giá năng lực của nhà đầu tư, trước hết là “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư” bởi hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này.
Thứ ba là ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá đất “ảo” để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính.
Chuyên gia bất động sản Lê Hoàng Châu cũng lưu ý tuỳ theo loại tài sản đấu giá, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá phù hợp.
Riêng với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị thì phù hợp nhất là áp dụng hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá”, hoặc hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” theo quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016.
Trên cơ sở nghiên cứu, có thể vận dụng tương tự phương thức “đấu thầu 2 giai đoạn 2 túi hồ sơ.” Trong đó, giai đoạn 1, cơ quan có thẩm quyền xem xét “Báo cáo khả thi dự án đầu tư” do nhà đầu tư đề xuất, để chọn ra “danh sách ngắn” các nhà đầu tư có đề xuất có tính khả thi và đạt chuẩn điểm số theo hồ sơ mời đấu giá (có thể đạt từ 70 điểm trở lên như quy định của pháp luật về đấu thầu).
Giai đoạn 2 là tổ chức cuộc đấu giá đối với các nhà đầu tư trong “danh sách ngắn” theo hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá” hoặc “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” để lựa chọn nhà đầu tư trúng đấu giá quy định.
Sớm sửa đổi Luật Đấu giá tài sản
Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng trông bối cảnh hiện nay không nên áp dụng hình thức “đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá” đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, như đã thực hiện trong thời gian qua vì không phù hợp.
Theo đó, Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét thay thế quy định về “tiền đặt trước” của Luật Đấu giá tài sản 2016 bằng quy định về “bảo đảm đấu giá” hoặc “tiền đặt cọc đấu giá” để đảm bảo sự thống nhất của các quy định pháp luật và bổ sung các quy định.
Hiệp hồi này cũng đề nghị các cơ quan có liên quan xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 theo hướng liên thông với các quy định của Luật Đất đai 2013, nhằm quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính để thanh toán “tiền trúng đấu giá” và để triển khai thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị; qua đó chứng minh nhà đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.
Đặc biệt, Luật cần quy định chặt chẽ việc công bố thông tin đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị và tăng thêm thời gian để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá lên khoảng 35 ngày, vì thời gian theo quy định hiện nay chỉ trong khoảng 18 ngày là quá ít.
Bên cạnh đó, Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 về định giá đất, xác định “giá đất cụ thể” để làm “giá khởi điểm đấu giá” quyền sử dụng đất; xem xét sửa đổi, bổ sung quy định về “các phương pháp định giá đất” làm “giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất” để đảm bảo nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.”
Bên cạnh đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng cần xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 về định giá đất, xác định “giá đất cụ thể” để làm “giá khởi điểm đấu giá” quyền sử dụng đất; xem xét sửa đổi, bổ sung quy định về “các phương pháp định giá đất” làm “giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất” để đảm bảo nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.”
Ngoài ra, các tỉnh, thành phố cũng cần phải nâng cao chất lượng việc công bố thông tin đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị và tăng thêm thời gian để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá.
Đối với doanh nghiệp mới thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ, phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp; nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp...
