Cho rằng nhiều quy định liên quan đến tách thửa, đấu giá đất còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế nên đã xảy ra nạn phân lô bán nền, "sốt" đất tràn lan ở nhiều địa phương, nhiều chuyên gia cho rằng việc cấp thiết hiện nay là cần phải sửa đổi một số quy định về “tách thửa đất ở” của Luật Đất đai 2013; trong đó trọng tâm là giao thẩm quyền cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa.
Nguồn cơn tạo ra "sốt" đất
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhấn mạnh từ năm 2017 đến nay, tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng các "đầu nậu," "cò đất" nhiều lần gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất.
Đi liền với đó là tình trạng phân lô bán nền tràn lan. Thực trạng này đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội. Một trong các nguyên nhân chính, có thể là do bất cập của một số quy định dưới Luật cho phép tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Nghiên cứu của HoREA cũng cho thấy tách thửa đất ở của Luật Đất đai 2013 chỉ cho phép “ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị” và đã không cho phép tách thửa đối với từng loại đất hoặc các loại đất nông nghiệp hoặc đất khác không phải là đất ở.
Trong khi đó, các Nghị định hướng dẫn Đất đai 2013 (như Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP và Nghị định 148/2020/NĐ-CP) lại “mở cửa” cho việc tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Diện tích tách thửa đối với đất nông nghiệp sau khi được tách ra không nhỏ hơn 500m2.
Theo nhận định của giới chuyên gia, nếu các địa phương cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp mà vẫn giữ được mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp sẽ không phá vỡ quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn. Thế nhưng, do công tác quản lý nhà nước chưa thật chặt chẽ, hiệu quả (nhất là ở cấp cơ sở) nên dẫn đến tình trạng bị lợi dụng để kinh doanh bất động sản trái phép.
Thậm chí, một số nơi đã hô biến các lô đất nông nghiệp có diện tích 500m2 hoặc 1.000 m2 vừa vặn với diện tích của 1 lô biệt thự, nhà vườn, dẫn đến tình trạng bị đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng phân lô, bán nền tràn lan; gây ra các cơn sốt ảo giá đất, làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.
Đáng chú ý, theo nghiên cứu của HoREA, tại nhiều địa phương đã và đang xảy ra tình trạng chính quyền địa phương tự phân các lô đất rồi đem đấu giá. Trong khi, Luật Đất đai 2013 chưa quy định đấu giá quyền sử dụng đất ở tại nông thôn và chỉ thực hiện giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa phương mà không có đất ở để giải quyết nhu cầu có đất làm nhà cho các hộ nghèo.
Hệ quả của sự bất cập trên là khi thực hiện quy định đấu giá công khai các lô đất ở đã xảy ra tình trạng nhiều người trúng đấu giá không phải là người dân tại địa phương mà là người từ đô thị hoặc các địa phương khác tranh mua nhưng không có nhu cầu thực mua đất cất nhà để ở mà chỉ nhằm mục đích bán lại kiếm lời…
Sửa quy định, giao trách nhiệm cho tỉnh
Từ những vấn đề đặt ra trong thực tiễn liên quan đến hoạt động tách thửa đất hiện nay, nhiều ý kiến chuyên gia bất động sản cho rằng đã đến lúc cần xem xét đưa việc phân lô, bán nền đất nông nghiệp, lâm nghiệp vào Luật Đất đai (sửa đổi), để có cơ sở pháp lý vững chắc, góp phần quản lý và quy hoạch đất đai một cách hợp lý và ổn định hơn.
Theo đó, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cần sớm nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP; trong đó cần nghiên cứu việc quy định “ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.”
Trường hợp có phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở, hoặc thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong đất đô thị, điểm dân cư nông thôn thì xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất.
Bên cạnh đó, ông Châu cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 75a Nghị định số 43 theo hướng “ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất ở; điều kiện hợp thửa đất ở tại nông thôn, đô thị và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị.”
Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nhấn mạnh đã đến lúc cần có các chính sách để giải quyết vấn nạn phân lô, bán nền tràn lan, tùy tiện hiện nay. Cùng với đó, các địa phương cần sớm có báo cáo và hoàn chỉnh các quy định về phân lô, tách thửa.
Có chung quan điểm, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng kiến nghị các nhà quản lý cần phát hiện về thể chế, pháp lý và xây dựng thị trường bất động sản thực sự chuyên nghiêp, vận hành theo đúng cơ chế thị trường.
“Vì vậy, tôi cho rằng cần nhanh chóng chấn chỉnh những điểm còn chưa minh bạch, bình đẳng trong lĩnh vực đất đai để phát huy đúng nguồn lực của nó, tạo đà cho sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới,” ông Doanh nói.
Khẳng định thực trạng phân lô bán nền không chỉ làm lũng đoạn thị trường, gây lãng phí tài nguyên, mà còn gây rối cho phát triển kinh tế địa phương, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng cần có những quy định về đất đai, thuế và quy hoạch mang tính bền vững, rõ ràng hơn.
