Lê Thành bắt đầu tham gia đầu tư các dự án nhà ở từ năm 2011. Đây là những dự án nhà ở thương mại (NoTM), nhưng chúng tôi đầu tư hướng đến người lao động có thu nhập thấp, với cơ cấu giá thành phù hợp với khả năng của người mua nhà, thuê nhà.
Ngoài căn hộ để bán chúng tôi còn có căn hộ cho thuê 49 năm cho những người hội đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội (NoXH).
Mỗi DN có quan điểm, định hướng kinh doanh riêng. Đối với Lê Thành, làm NoXH là quan điểm, định hướng kinh doanh lâu dài của DN. Hồi mới bắt đầu kinh doanh bất động sản (BĐS), chúng tôi nhận thấy người dân nghèo có nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng nhà giá rẻ rất ít, hầu như không DN nào làm. Họ chủ yếu làm dự án cao cấp, giá cao nên người nghèo rất khó sở hữu.
Vì thế tôi rất tâm huyết với phân khúc này để chia sẻ với người thu nhập thấp. Thực tế, làm nhà giá rẻ lời không nhiều nhưng an toàn, vì đây là nhu cầu thật lúc nào cũng có người cần người mua, thanh khoản tốt không bao giờ ế hàng. Như vậy ngoài việc kinh doanh tôi còn thấy đây là những cống hiến cho xã hội nên cảm thấy rất vui.
Thực ra nhiều DN không mặn mà với phân khúc này do lợi nhuận thấp, thời gian thực hiện thủ tục pháp lý 3-4 năm, xây dựng mất 2 năm nữa, lợi nhuận 10-15% chia ra mỗi năm vài phần trăm nhiều lúc không đủ chi phí.
Đặc biệt, những DN lớn, DN cổ phần họ còn bị áp lực về lợi nhuận hàng năm, rồi quan điểm của cổ đông cũng khác nhau khi phải làm NoXH…
Vừa qua, tôi có nghe thông tin sắp tới những dự án NoXH nộp hồ sơ tại UBND TP không thông qua sở ngành để đẩy nhanh thủ tục hành chính cho các dự án này. Nếu vậy, đây là bước đột phá rất lớn để thu hút các DN tham gia vào phân khúc này.
Bởi việc rút ngắn thủ tục sẽ góp phần giảm giá thành vì giảm lãi vay, chi phí, trượt giá... Nhưng đó chỉ mới là “phần nổi” từ phía chủ đầu tư.
Nhiều ý kiến cho rằng trong giai đoạn hiện nay vấn đề tài chính của người mua nhà chưa phải khó khăn lắm, vì đã có ngân hàng hỗ trợ vay. Tuy nhiên, nếu chúng ta nói người mua NoXH, nhà giá thấp không có khó khăn về tài chính (kể cả khi vay) là vội vàng. Bởi khách hàng phân khúc này có thực sự khó khăn hay không vẫn là ẩn số, chỉ lộ ra khi nguồn cung NoXH, nhà giá rẻ tăng lên.
Thời gian tới, giả sử khi nguồn cung tăng, nhiều người mua cần vay tiền, liệu lúc đó ngân hàng có đáp ứng? Giả sử mỗi năm thị trường TPHCM cung ra 10.000 căn NoXH, 5.000 khách hàng có thể đáp ứng điều kiện để vay, 5.000 khách còn lại sẽ gặp khó khăn.
Và đây chính là “phần chìm” từ người mua nhà. Chính sách cho chủ đầu tư không vay được vốn ưu đãi làm sao giảm được giá thành nhà.
Về chương trình “1 triệu căn nhà” của TPHCM, tôi cho rằng đây là tâm huyết rất lớn và bước đột phá của TP về vấn đề này. Nhưng 1 triệu căn này là nhà gì, loại nào và thời gian thực hiện bao lâu chưa thấy văn bản cụ thể. NoXH, nhà lưu trú công nhân, nhà cho người thu nhập thấp, hay là cải tạo nhà trọ cho tốt hơn…
Bởi nếu xây mới cả triệu căn sẽ rất khó, thậm chí làm không nổi. Trong hơn 5 năm qua chúng ta mới làm có mười mấy ngàn căn NoXH.
Giả sử 1 triệu căn là kế hoạch của 10 năm, tức mỗi năm phải xây 100.000 căn, không hề đơn giản. Nhưng nếu chúng ta quyết tâm, TP có quy trình riêng, tạo điều kiện để khuyến khích DN có đất chuyển mục đích nếu tham gia xây dựng NoXH.
Chúng ta không lo về gia tăng dân số, nếu dự án NoTM ai cũng có thể mua, người ngoài TP cũng có thể mua, thì NoXH là những người đã có quá trình sinh sống và làm việc ở TP mới đủ điều kiện mua, nên không lo về gia tăng dân số về mặt cơ học. Ngoài ra TP phải tổng kiểm tra 20% quỹ đất NoXH tại các dự án NoTM, cũng như quỹ tiền quy đổi từ diện tích NoXH để tập trung phát triển trong thời gian tới.
| NGÔ QUANG PHÚC, Tổng giám đốc Phú Đông Group Khai thông thủ tục mới có nhà giá rẻ Trước đây, căn hộ rơi vào tầm giá 1,5-2 tỷ đồng/căn 65m2, nhưng hiện tại do quỹ đất khan hiếm, giá đất tăng buộc DN phải bán ở mức 2 tỷ đồng trở lên. Do vậy để có quỹ đất phù hợp làm nhà vừa túi tiền ở thời điểm này là khó khăn lớn nhất của DN. Ngoài ra, để dự án sau khi xây dựng xong thực sự có sinh khí, phải thu hút được cư dân về ở. Mà muốn họ ở đông phải có được những tiện ích cơ bản nhất, thậm chí tốt . Muốn có được vậy chủ đầu tư không còn cách nào khác giảm bớt lợi nhuận, quản trị tốt để tăng hiệu quả đầu tư, ứng dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng... để kéo giá thành xuống. Chính phủ đã có chính sách thu hút DN đầu tư vào NoXH, song trên thực tế DN chưa mặn mà. Mấu chốt do chính sách chưa hấp dẫn, thủ tục cũng không khác dự án NoTM. Trong khi đó nguồn lực DN có hạn, nếu đầu tư dàn trải họ sẽ gặp khó khăn, phân tán cơ hội đầu tư. Vì vậy, về lâu dài cần khơi thông thủ tục mà cộng đồng DN kiến nghị rất nhiều nhưng chậm được giải quyết. Như tôi đã kiến nghị, để đỡ mất thời gian chạy vạy xin thủ tục cho dự án, Nhà nước cần tạo ra những khu đất sạch, ở đó quy hoạch được phê duyệt xong đem dự án đó đi đấu giá. Làm như vậy sẽ có nhiều cái lợi, không chỉ cho DN và Nhà nước, còn cho cả người mua nhà. Đối với người mua nhà ngoài nguồn lực của mình, hỗ trợ từ DN, Nhà nước cũng cần có những chính sách cụ thể. Hiện nay với mức tổng thu nhập 20 triệu đồng của 2 vợ chồng chưa thể mua nhà được. Ít nhất thu nhập của 2 vợ chồng trẻ phải khoảng 40 triệu đồng/tháng, với tích lũy ban đầu 20-30% giá trị căn hộ (với dự án căn hộ có mức giá 2-2,5 tỷ đồng/căn). Với thu nhập như vậy mới có thể dành 50% thu nhập để trả góp cho căn nhà. Chẳng hạn, căn hộ giá 2 tỷ đồng, người mua cần có trước khoảng 400 triệu đồng, còn lại vay ngân hàng, DN sẽ hỗ trợ với toàn bộ lãi vay trong suốt quá trình thi công. |
