Đề xuất của Bộ Tài chính
| Khi đã đưa ra một đề xuất thuế phải có sự đánh giá tác động xã hội, nhất là vấn đề liên quan đến nhu cầu nhà ở của người dân. Quan điểm của chúng tôi là trước mắt không nên có sửa đổi sắc thuế GTGT liên quan đến thị trường BĐS. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam |
Theo dự thảo Luật sửa đổi 5 luật thuế, nội dung về thuế GTGT, quan điểm của Bộ Tài chính sẽ đánh thuế GTGT về chuyển quyền sử dụng đất. Theo bộ này, tại Khoản 6, Điều 5 Luật thuế GTGT hiện hành quy định “chuyển quyền sử dụng đất” thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT. Tại Điểm h, Khoản 1 Điều 7 Luật thuế GTGT quy định giá tính thuế GTGT “đối với hoạt động kinh doanh BĐS là giá bán BĐS chưa có GTGT, trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước”.
Tuy nhiên, thực tế phát sinh nhiều vướng mắc đối với các dự án BĐS chung cư cao tầng, phải phân bổ tiền sử dụng đất để xác định giá đất được trừ theo từng căn hộ rất phức tạp, nhiều dự án chung cư cao tầng không tính trừ giá đất phải nộp ngân sách khi xác định giá tính thuế GTGT.
Bên cạnh đó, đối với trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua nhiều tổ chức, cá nhân khác qua nhiều năm, cả cơ quan thuế và cơ sở kinh doanh BĐS đều gặp khó khăn do không có cơ sở hoặc không xác định được thế nào là “giá chuyển quyền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước”.
Để tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong thực hiện, cải cách thủ tục hành chính, Bộ Tài chính đề nghị sửa đổi bỏ quy định về “chuyển quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT”, chuyển sang “chịu thuế GTGT với mức thuế suất thông thường 10%”, đồng thời sửa đổi bỏ quy định giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh BĐS được trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước tại Điểm h, Khoản 1 Điều 7 Luật thuế GTGT.
Đánh thuế GTGT với BĐS dễ làm tăng giá nhà, đất. Ảnh: P. LONG
Áp lực tăng giá nhà
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, những đề xuất liên quan đến thị trường BĐS Bộ Tài chính đưa ra, nếu được thông qua sẽ gây tác động mạnh trực tiếp đến thị trường. Trong khi đó những lý do để điều chỉnh thuế không thỏa đáng, sẽ làm tăng giá nhà lên nhiều. Bởi lẽ, trong thị trường BĐS có đến 70% là thị trường nhà ở - là 1 trong 4 nhu cầu thiết yếu của người dân - và nhu cầu cần cải thiện về nhà ở lớn.
Thế nhưng giá nhà ngày càng tăng thêm, tiền sử dụng đất cũng liên tục tăng, nếu tăng thuế sẽ làm giá nhà tăng lên nhiều. Hiện nay, nếu bán nhà chỉ người bán phải đóng thuế trước bạ 0,5%, thuế thu nhập cá nhân 2%. Nếu đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất vô hình chung có thể khiến giá nhà tăng thêm 12% - rất cao so với 2,5% hiện nay.
Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với nhiều thị trường khác như vật liệu xây dựng, lao động, đặc biệt với tín dụng. Tổng tín dụng cho BĐS thấp, khoảng 10% tổng dư nợ, nhưng các khoản vay có thế chấp bằng tài sản BĐS lớn hơn rất nhiều, khoảng 70% các khoản vay tín dụng hiện nay có thế chấp bằng BĐS.
Vì thế, tăng 1-2% đã cao, nếu tăng đến 12% không hiểu thị trường có giao dịch nữa hay không. Nếu thị trường không có giao dịch sẽ kéo theo nhiều hệ quả, nhất là nợ xấu. Trước đây khi đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất 4%, người dân đã chọn hình thức giao dịch trao tay để tránh thuế, nên sau đó phải giảm xuống còn 2%.
Còn quy định giá tính thuế GTGT không được trừ tiền sử dụng đất, thuê đất phải nộp cũng chưa hợp lý. Khi mua mảnh đất chưa có hạ tầng thực chất, đó chỉ là đầu vào và vẫn phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước và khoản tiền này hiện cũng đã rất cao.
Theo tính toán, trong giá thành nhà ở chung cư hiện nay trên địa bàn Hà Nội, tiền sử dụng đất chiếm khoảng 20-30% giá nhà ở, nếu là nhà liền kề sẽ còn nhiều hơn khi chiếm đến 50-70% là tiền đất. Nếu không cho khấu trừ tiền sử dụng đất giá nhà sẽ tăng 5-7% tùy từng loại. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường BĐS.
Chưa hợp lý
Chưa hợp lý
Theo ông Bùi Ngọc Tuấn, Phó Tổng giám đốc dịch vụ tư vấn thuế Deloitte Việt Nam, quyền sử dụng đất là quyền về pháp lý. Quy định hiện hành về thuế GTGT đều không coi các quyền là hàng hóa chịu thuế, mà đều phân loại là đối tượng không chịu thuế (quyền sở hữu trí tuệ, quyền chọn mua bán ngoại tệ, quyền góp vốn), hoặc đối tượng không phải kê khai tính thuế (quyền phát thải).
Do đó, việc coi quyền sử dụng đất không phải hàng hóa và liệt kê vào đối tượng không chịu thuế GTGT, là thống nhất và phù hợp với tinh thần của Luật thuế GTGT hiện hành. Ngoài ra, đất là tài sản của Nhà nước, chỉ cho phép người sử dụng đất sử dụng, định đoạt (chuyển nhượng, tặng, cho…) và được coi là “tài sản đặc biệt” không được sản xuất, lưu thông, tiêu dùng như hàng hóa bình thường, nên sẽ không hợp lý nếu điều chỉnh bằng thuế GTGT.
“Tiền sử dụng đất là khoản thu ngân sách. Cụ thể khi nhận bàn giao, thuê đất từ Nhà nước, doanh nghiệp/cá nhân đã phải trả khoản tiền sử dụng đất cho ngân sách. Do đó, nếu tiếp tục tính thuế GTGT trên giá trị quyền sử dụng đất này có thể xảy ra tình trạng thuế phí chồng thuế phí” - ông Tuấn nhận định.
