Từ chỗ là nhóm cổ phiếu (CP) quyền lực bậc nhất trên thị trường chứng khoán (TTCK) cùng với CP tài chính - ngân hàng, CP bất động sản (BĐS) hiện nay đã suy yếu trầm trọng cả về số lượng lẫn chất lượng và ít được nhà đầu tư ngó ngàng đến. Chừng nào sự “cùng khổ” của nhóm CP này chấm dứt và liệu có tia sáng nào cho tình cảnh u tối không, đang là câu hỏi chưa có lời giải.
Bi đát
Nếu xem CP BĐS là CP của doanh nghiệp có đất đai, triển khai dự án như Sudico (SJS), Nhà Từ Liêm (NTL) hay Nhà Thủ Đức (TDH), số lượng nhóm này không quá đông. Tuy nhiên, một loạt doanh nghiệp có liên quan, thậm chí chẳng có liên quan cũng lao vào đầu tư BĐS, đã khiến số lượng CP dính dáng đến đất đai trở nên đông đảo.
Thí dụ, những doanh nghiệp có xuất phát điểm làm xây dựng như họ nhà Sông Đà, Vinaconex tham gia đầu tư một số dự án có thể xem là liên quan. Nhưng nếu dầu khí hay điện lực tham gia BĐS thì mức độ liên quan xem chừng hơi xa.
Những công ty BĐS có quỹ đất tốt, nợ không lớn vẫn có lợi thế về mặt dài hạn, nhưng tầm nhìn phải 3-5 năm. Có CP dù khó khăn nhưng vẫn được thị trường giao dịch, thậm chí đầu cơ, trong khi CP BĐS thì không. Sự thờ ơ từ phía nhà đầu tư đã đẩy CP BĐS nói riêng và công ty BĐS nói chung vào tình trạng khó càng thêm khó. Ông Nguyễn Trung Hòa, |
Năm 2010 có thể xem là thời kỳ đỉnh cao của CP BĐS, chỉ cần một doanh nghiệp ngành nhựa được đồn đoán có miếng đất sắp đem đi góp vốn, cũng có thể thu hút sự chú ý của thị trường. PVX (Xây lắp Dầu khí) và PVA (Xây lắp Dầu khí Nghệ An) chính là những CP BĐS cuối cùng có đợt tăng nóng thu hút cả thị trường đua theo (khởi điểm là SJS).
Hiện nay một loạt công ty trong họ Sông Đà trước đây còn tham gia dự án BĐS, nay quay lại chủ yếu trong lĩnh vực xây dựng. Những đơn vị nào “đánh quả” BĐS nếu chưa tìm được đối tác để bán đổ bán tháo, giờ đây cũng dừng triển khai.
Trong rổ tính VN30, các ngành sản xuất hoặc ngân hàng chiếm ưu thế rõ rệt, trong khi ngành BĐS hoàn toàn mờ nhạt. REE (Ree Corp), HAG (Hoàng Anh Gia Lai), hay OGC (Tập đoàn Đại Dương) đều có mảng BĐS, nhưng chỉ là một trong số những mảng nhỏ, nên cũng khó gọi các mã này là CP BĐS. Becamex IJC (IJC) và CII (CTCP Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TPHCM) đều tham gia đầu tư trong lĩnh vực hạ tầng, nhưng IJC cũng kinh doanh thêm mảng BĐS.
Liệu đây có phải là yếu tố khiến giá CP của CII hơn 1.7, trong khi IJC chỉ có giá bằng phân nửa, xấp xỉ 0.8 và cũng là CP có thị giá thấp nhất trong rổ VN30?
Với những CP có thể gọi là “ông hoàng” không chỉ trong ngành BĐS mà phạm vi có thể mở rộng ra cả TTCK như DIG (Dic Corp), nhưng tình thế hiện nay khó ai có thể nghĩ tới được. DIG chào sàn vào tháng 8-2009 với giá 5.0, không lâu sau đã tăng gấp 3 lần lên gần 15.0, nhưng cuối tháng 9 vừa rồi, CP này giảm xuống dưới mức 0.8.
Tiêu biểu nhất và cũng... bi đát nhất là trường hợp của SJS. Từng được xếp vào nhóm doanh nghiệp luôn có lãi, thậm chí lãi bao nhiêu tùy thích nhờ vào giá trị tài sản “khủng”, cụ thể là dự án Nam An Khánh (Hà Nội). Thế nhưng tháng 4-2013, SJS đã bị đưa vào diện kiểm soát do thua lỗ 2 năm liên tiếp (2011 và 2012), chỉ được giao dịch trong 15 phút cuối cùng để xác định giá đóng cửa mỗi phiên.
Điều này được coi là thảm họa đối với một CP mà mỗi lần nổi sóng kéo theo dòng tiền của cả thị trường, đã từng lên đến 70.0. Giá trị sổ sách của KDH (Khang Điền) hay ITC (Intresco) hiện giờ đều đang ở mức 24.000-25.000 đồng/CP, nhưng giá trên thị trường chỉ hơn 10.000 đồng/CP (KDH) và hơn 7.000 đồng/CP (ITC). Điều đáng nói, không phải đến giờ KDH hay ITC mới rẻ mà rẻ từ lâu, nhưng vẫn không mấy ai quan tâm rõ ràng có vấn đề.
Nguyên nhân nội tại: nợ
Lý giải cho sự yếu thế của CP BĐS, nhiều người cho rằng nguyên nhân là do khó khăn chung của ngành này. Nhưng nhìn rộng ra, trên sàn hiện nay ngành nào không gặp khó khăn. Nguyên nhân chính khiến nhóm CP BĐS tụt hậu có thể khẳng định đến từ nội tại doanh nghiệp. Bởi lẽ, tại sao chứng khoán cũng đang gặp rất nhiều khó khăn trong những năm vừa qua, nhưng SSI (CTCK Sài Gòn), HCM (CTCK TPHCM) hay VND (CTCK VNDirect) vẫn hoạt động tương đối ổn định, CP vẫn thu hút được nhà đầu tư.
Đó chính là vì những công ty này đã tái cấu trúc hoạt động để có thể tồn tại và phát triển. Những ngành nghề liên quan trực tiếp với BĐS như vật liệu xây dựng vẫn có những CP vượt lên chính mình chứ không phải khó toàn diện.
 |
584 Group một thời được xem là CP hấp dẫn với nhiều dự án đẹp, nhưng hiện |
Rõ ràng là ngoài khó khăn chung, sự tụt hậu của một loạt doanh nghiêp trong ngành BĐS đã khiến CP nhóm này bị xa lánh trên thị trường. Hiện nay có rất ít công ty BĐS tái cấu trúc thành công, chủ yếu vẫn đang trong quá trình này, nhưng thực tế tiến độ đến đâu cũng ít ai biết.
Đi vào cụ thể hoạt động tái cấu trúc, người ta chỉ thấy có bán tài sản và thay đổi nhân sự là chủ yếu, chừng đó vẫn là chưa đủ. Trong báo cáo tài chính (BCTC) năm 2012 của DIG, công ty kiểm toán đã đưa ra ý kiến chấp nhận từng phần có ảnh hưởng trọng yếu đến kết quả kinh doanh, cụ thể là chuyện lãi/lỗ của công ty. Từ ngày 25-6, DIG đã bị HOSE đưa vào diện cảnh báo và đến tháng 9 vừa rồi CP này mới “thoát án” cảnh báo.
Thời đỉnh cao, PVA tăng một mạch từ mức 3.0 lên 12.0 (năm 2010) nhưng bây giờ giá CP này còn không được… 0.3. PVA hiện đang bị HNX đưa vào diện cảnh báo do lợi nhuận sau thuế năm 2012 của công ty mẹ bị âm.
Trong BCTC bán niên 2013 đã qua soát xét của PVA, công ty kiểm toán lưu ý về việc PVA chưa thực hiện trích lập đầy đủ khoản dự phòng giảm giá từ hoạt động đầu tư tài chính và số dự phòng cần trích lập bổ sung hơn 47 tỷ đồng. Sau đó, PVA đã giải trình với các công ty quản lý TTCK rằng đây là khoản đầu tư tài chính dài hạn, không có ý định thoái vốn trong thời gian tới, nếu trích lập hơn 47 tỷ đồng sẽ ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh.
Nghe qua giải trình của PVA có vẻ như công ty này vẫn còn sợ ảnh hưởng về mặt sổ sách tài chính và hình ảnh của mình hơn là quyết tâm tái cấu trúc hoạt động, minh bạch thông tin. Hay có thể thấy rất rõ qua trường hợp của Quốc Cường Gia Lai (QCG), báo lãi hơn 5 tỷ đồng sau nửa đầu năm 2013, nhưng cũng chẳng có ý nghĩa gì so với áp lực QCG đang gánh một núi nợ.
Tính đến ngày 30-6, tổng giá trị nợ phải trả trên BCTC của QCG gần 4.200 tỷ đồng, lớn gấp 3 lần so với vốn điều lệ của công ty (gần 1.300 tỷ đồng). Đồng thời QCG cũng đang phải loay hoay xử lý những dự án dở dang của mình.
Tiếp tục bị xa lánh?
Điều cần nhấn mạnh ở đây là giá trị tài sản của các công ty BĐS hay chuyện có lãi bao nhiêu chưa chắc đã thực, bởi có thể bị thổi phồng dựa vào các thủ thuật kế toán. Nhưng nợ của các công ty này chắc chắn là thực. Và đây cũng là khởi điểm cho một loạt rủi ro tiềm ẩn có thể khiến CP BĐS tiếp tục bị xa lánh, mà điển hình là trường hợp của NTB (Đầu tư - Xây dựng - Khai thác CTGT 584).
Trong ngắn hạn, vấn đề nợ vay là rào cản lớn nhất của các công ty BĐS và các công ty này phải tìm cách xoay xở để không bị xếp vào nợ quá hạn, tránh áp lực chịu lãi phạt hoặc giải chấp tài sản. Trong khi đó, những người muốn mua CP doanh nghiệp BĐS vẫn chưa cần vội vàng vì còn nhiều sự chọn lựa khác. Ông Phạm Xuân Anh, |
Trên BCTC năm 2012 của NTB liệt kê số tiền nợ quá hạn ngân hàng khoảng 250 tỷ đồng và tài sản thế chấp chính là các dự án của công ty. Với tình huống này, câu hỏi đặt ra là quyền lợi của người đã đóng tiền cho NTB được đảm bảo như thế nào? Khi ngân hàng đang giữ tài sản thế chấp, làm sao chủ đầu tư có thể giải quyết các thủ tục về sở hữu cho khách hàng, những người đã đóng tiền mua dự án?
Bên cạnh đó, trường hợp các ngân hàng tiến hành giải chấp tài sản vì chủ đầu tư không thanh toán được nợ, rủi ro pháp lý mà khách hàng phải gánh chịu cũng không hề nhỏ. Cách đây 3 tháng, cũng chính NTB đã bị hủy niêm yết vì công ty kiểm toán từ chối đưa ra ý kiến cho BCTC năm 2012, đã cho thấy tình hình tài chính của công ty tệ như thế nào.
Đó là làm ăn yếu kém, thiếu minh bạch, khi hủy niêm yết không còn chịu những quy định về công bố thông tin… đủ thấy sự kém minh bạch của công ty này
Trong vòng đời một doanh nghiệp, thua lỗ là điều không thể tránh khỏi, nhưng vấn đề của các công ty BĐS hiện nay là tâm lý rã đám, buông xuôi đã thể hiện rất rõ ràng.
Như vậy, hiện tượng các công ty BĐS tiếp tục thua lỗ, CP BĐS rơi vào diện kiểm soát, cảnh báo sẽ vẫn còn nhan nhản trên thị trường. Những đợt sóng liên quan đến nhóm CP này, nếu có cũng chỉ trong ngắn hạn và chỉ bộc phát ở một vài CP nào đó.
