Sự kiện dự án Condotel Cocobay (Đà Nẵng) vỡ trận là minh chứng rõ nét về những bất cập khi thực hiện phân khúc BĐS này. Nhằm có ý kiến đa chiều về condotel, ĐTTC trích đăng những nhận định, lý giải của các chuyên gia.
Việc dự án Condotel Cocobay vỡ trận đang gây hoang mang cho giới đầu tư tham gia các dự án condotel. Đây là hệ quả tất yếu của mô hình, hay chỉ là trường hợp đơn lẻ? ĐTTC đã có cuộc trao đổi với ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM về những vấn đề liên quan.
PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, sự kiện chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng đơn phương chấm dứt chi trả lợi nhuận cho khách hàng trước thời hạn có làm ông bất ngờ?
Ông LÊ HOÀNG CHÂU: - Tôi hoàn toàn không bất ngờ, bởi việc khai thác condotel và những vấn đề pháp lý liên quan đến mô hình này có nhiều vấn đề chưa rõ ràng, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư (NĐT) thứ cấp.
Dự án condotel đầu tiên xuất hiện tại Nha Trang vào năm 2009, cũng giống như các dự án condotel ở các nước châu Âu, tức NĐT chính mời gọi NĐT thứ cấp góp vốn, sau đó NĐT chính có thể mua lại phần vốn của NĐT thứ cấp.
Từ năm 2014 đã có nhiều doanh nghiệp đầu tư loại hình condotel bán cho khách hàng. Trong khi các nước lợi nhuận cam kết chỉ 4-5%/năm, còn ở nước ta 8-12%/năm kéo dài từ 8-12 năm. Cụ thể Cocobay cam kết 12%/năm, có dự án tại Nha Trang cam kết 14%.
Đây thực chất là “mồi nhử” khách hàng và chúng tôi đã cảnh báo NĐT thứ cấp rằng chưa có quy định pháp luật nào để xử lý nếu họ bội tín, và chủ đầu tư cũng không hề đưa ra giải pháp nào để đảm bảo mình sẽ thực hiện đúng cam kết.
Thực tế, khi bán dự án chủ đầu tư cam kết 2 điều về lợi nhuận cao trong thời gian dài và sẽ có sổ đỏ cho các căn hộ condotel. Cam kết thứ nhất không có gì để đảm bảo, còn cam kết thứ hai cũng tương tự vì đến thời điểm này vẫn chưa có hướng dẫn nào của cơ quan chức năng để cấp sổ đỏ cho condotel.
Như vậy 2 cam kết trên đều là cam kết “ảo”. Đã vậy, chủ đầu tư còn gia tăng giá bán lên ngang tầm giá bán căn hộ cao cấp ở TPHCM, tức đã chạy theo siêu lợi nhuận tại các dự án này, vì condotel đầu tư ở cấp độ không quá xuất sắc và dự án không phải nộp tiền sử dụng đất.
Nhiều người cho rằng việc trả lợi nhuận cho NĐT thứ cấp là việc “lấy mỡ nó rán nó”, nghĩa là lấy tiền của NĐT trả cho NĐT. Nhưng trên thực tế chủ đầu tư không có dự trữ để trả cho NĐT thứ cấp, có thể nói họ gần như đã thu hồi vốn đầu tư trước.
- Thời gian qua mô hình này phát triển như thế nào, thưa ông?
| Đây thực chất là “mồi nhử” khách hàng và chúng tôi đã cảnh báo NĐT thứ cấp rằng chưa có quy định pháp luật nào để xử lý nếu họ bội tín. |
Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn phát triển nóng. Từ năm 2015 đến tháng 9-2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Trong đó, có 15.010 căn hộ condotel (Hà Nội 4.114 căn, TPHCM 208 căn; Đà Nẵng 4.565 căn, các tỉnh khác 5.823 căn); có 10.629 căn officetel (Hà Nội 3.726 căn, TPHCM 6.424 căn, các tỉnh khác 479 căn).
Hiện nay, đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel chiếm 56%, trong khi tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường, vì ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn luôn cao hơn căn hộ condotel. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn.
Trong 2 năm 2018 và 2019, dự kiến trung bình mỗi năm có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ trên dưới 45m2.
Sự bùng nổ các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo ngành du lịch của nhiều địa phương, đáp ứng được một phần nhu cầu đa dạng của du khách trong nước và nước ngoài.
Sản phẩm căn hộ condotel cũng đã thu hút được sự quan tâm đầu tư của nhiều NĐT trong thời gian qua. Lãnh đạo nhiều địa phương đã mời gọi và tạo điều kiện về quỹ đất, thủ tục hành chính để thu hút NĐT phát triển các dự án condotel phục vụ du lịch, góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
Song để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng (NĐT thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này).
Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư nhanh thu hồi vốn, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho NĐT thứ cấp. Vì thế, dù phải trả lợi nhuận cam kết cho NĐT thứ cấp, nhưng vẫn rất có lợi so với vay ngân hàng do được NĐT thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh.
- Về mặt pháp lý mô hình này có những lỗ hổng nào và Hiệp hội đã cảnh báo cũng như phản ánh với các cơ quan chức năng?
- Về chế độ sử dụng đất du lịch, chúng tôi nhận thấy phần lớn khu du lịch nghỉ dưỡng được quy hoạch phát triển tại các khu vực nhạy cảm ở ven biển, hải đảo, miền núi, biên giới. Hơn nữa, đất du lịch có liên quan mật thiết đến lợi ích công cộng, nhất là lợi ích của cộng đồng dân cư địa phương.
Do vậy, đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm) đối với đất du lịch, trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có thời hạn theo thời hạn của dự án.
Vấn đề cấp bách hiện nay là giải quyết cấp sổ đỏ cho người mua căn hộ condotel. Chúng tôi đề nghị thực hiện theo quy định tại Khoản (1.c) Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ, quy định cá nhân trong nước được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở, khi đã có giấy tờ mua bán hoặc tặng cho, hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Do vậy, NĐT mua căn hộ condotel sẽ được cấp sổ đỏ có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật.
- Xin cảm ơn ông.
