Việc rà soát, hoàn thiện 2 bộ luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản (BĐS) là Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS gây mối quan tâm cao của công luận. Thực tế, có hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS mới gỡ rối những vướng mắc hiện nay.
Bất cập nhiều bề
Dự thảo báo cáo rà soát Luật Kinh doanh BĐS 2006 đã chỉ ra những nhược điểm mà bộ luật quan trọng này đang mắc phải. Theo TS. Nguyễn Văn Minh, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, những quy định gây nhiều bức xúc trong dư luận thời gian qua như vốn pháp định của doanh nghiệp BĐS chỉ cần 6 tỷ đồng; điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; các mâu thuẫn pháp luật về thời điểm chủ đầu tư được huy động vốn từ người mua… cần phải được sửa đổi để góp phần giúp thị trường phát triển bền vững.
 |
Dự án xây dựng khu liên hợp sân golf - TDTT - nhà ở An Phú (quận 2, TPHCM) |
“Trên thực tế, quy định vốn pháp định 6 tỷ đồng không phù hợp với thực tiễn sản xuất kinh doanh. Bởi theo Nghị định về điều kiện tài chính chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu 15% tổng mức đầu tư đối với dự án nhà ở. Nhiều doanh nghiệp không đủ năng lực về tài chính nhưng vẫn được giao các dự án quá sức, dẫn đến chậm tiến độ hay phải chuyển nhượng, góp phần làm thị trường thiếu minh bạch, năng lực cạnh tranh yếu.
Bên cạnh đó, quy định về việc cấp chứng chỉ môi giới BĐS còn tùy tiện, đánh đồng trình độ khi cấp chứng chỉ, thậm chí những người đã học đại học chuyên ngành hoặc trên đại học vẫn phải đi học lại những cái mình đã dạy. Ngoài ra, thời điểm chủ đầu tư được phép huy động vốn cũng đang có sự “vênh” nhất định giữa Luật Kinh doanh BĐS, Nghị định 153, Luật Nhà ở và Thông tư 04 ban hành năm 2006” - ông Minh cho biết.
Bên cạnh đó, quy định 80% hàng hóa BĐS phải giao dịch qua sàn nhưng pháp luật về kinh doanh BĐS lại đang thiếu những cơ chế để khuyến khích người dân giao dịch qua sàn. Điều này dẫn đến tình trạng có tới 913 sàn giao dịch BĐS đã đăng ký và hoạt động nhưng số lượng giao dịch qua sàn chỉ chiếm 30-40%, còn lại vẫn tiếp tục “chui”.
Quy định ngặt nghèo buộc chủ đầu tư cấp II chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I khi huy động vốn bắt buộc phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản cũng bị nhiều ý kiến phản đối…
Loay hoay tìm cách “gỡ”
Trên thực tế, vấn đề sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật Kinh doanh BĐS đã được đặt ra từ đầu năm nay qua nhiều cuộc hội thảo về các yếu tố pháp lý trong kinh doanh BĐS nhưng hướng giải quyết vẫn còn đang “rối”. Một trong những khó khăn của việc thống nhất cách sửa đổi đó là ý kiến trái chiều từ phía nhiều chuyên gia, luật sư lẫn những người có trách nhiệm soạn thảo.
Theo TS. Nguyễn Minh Phong (Viện Nghiên cứu phát triển Kinh tế-xã hội Hà Nội), Luật Kinh doanh BĐS hiện tại chưa đáp ứng đầy đủ quy trình hoàn chỉnh về đầu tư kinh doanh BĐS. Vì vậy, hiệu quả thực hiện luật này còn hạn chế, phát sinh nhiều vướng mắc khó tháo gỡ.
Mặt khác, công tác quản lý nhà nước còn bất cập bởi quy trình đã bị cắt nhỏ từng giai đoạn cho mỗi bộ, ngành quản lý một phần mà không có sự phối hợp hoặc dẫn dắt của một “nhạc trưởng”, dẫn đến công tác điều hành quản lý thị trường còn nhiều bất cập. Chính vì vậy, để xem xét, sửa đổi và hoàn thiện bộ luật này chắc chắn mất nhiều thời gian và rất phức tạp.
Ngoài ra, Luật Kinh doanh BĐS ra đời trong điều kiện chưa có khuôn khổ pháp luật cho thị trường BĐS, thậm chí Luật Đất đai còn nhiều điều tranh cãi, nên muốn sửa đổi để có thể điều chỉnh một cách hợp lý một thị trường còn kém minh bạch như hiện nay hoàn toàn không dễ.
Thị trường BĐS liên quan tới nhiều yếu tố như quy hoạch đô thị, đất đai, hạ tầng, vật liệu xây dựng, thuế, tín dụng… trong khi phạm vi điều chỉnh của luật chỉ liên quan đến một số lĩnh vực đặc thù của BĐS.
“Chính vì vậy, bên cạnh sửa đổi luật còn phải xây dựng các nghị định và thông tư liên quan phù hợp Luật Kinh doanh BĐS cần một cuộc đại phẫu thực sự để hướng đến một thị trường lành mạnh”- một chuyên gia nói.
