DN BĐS rất khó vay
Trong báo cáo về tình hình nhà ở và thị trường BĐS công bố mới đây, Bộ Xây dựng cho biết tính đến cuối quý IV-2023, dư nợ tín dụng đối với kinh doanh BĐS đạt gần 1,03 triệu tỷ đồng. Như vậy, nguồn tài chính đổ vào thị trường này bắt đầu sôi động hơn và ghi nhận mức tăng so với giai đoạn trước.
Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng thị trường địa ốc vẫn còn nhiều thách thức bởi các DN BĐS gặp khó trong việc tiếp cận vốn vay tín dụng, trong khi hầu như không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) cũng như các nguồn vốn từ khách hàng, dẫn đến tình trạng thiếu vốn để triển khai dự án. Đáng chú ý, tuy mặt bằng lãi suất cho vay của các NHTM gần đây có xu hướng giảm, song các DN BĐS không dễ dàng tiếp cận nguồn vốn này.
Theo ông Lê Đình Chung, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), tín dụng BĐS tính đến cuối tháng 12-2023 đã tăng 10,85% so với thời điểm cuối năm 2022. Càng về cuối năm 2023, tốc độ giải ngân tín dụng càng tăng tốc, chỉ trong 20 ngày của tháng 12, tín dụng tăng trưởng thêm 1,7%, tương đương 202.700 tỷ đồng được bơm ra nền kinh tế.
Tuy nhiên, dòng tiền trên thị trường yếu, dẫn đến sức mua chưa được cải thiện. Cùng với đó, NHNN tiếp tục thực hiện chủ trương giảm mặt bằng lãi suất và lãi suất cho vay đã liên tục giảm mạnh, xấp xỉ với mặt bằng lãi suất thấp kỷ lục thời Covid-19. Song điều kiện cho vay siết chặt khiến nhà đầu tư, người mua nhà vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, làm giảm sức cầu vốn đã yếu.
Tuy mặt bằng lãi suất cho vay của các NHTM gần đây có xu hướng giảm, song điều kiện cho vay siết chặt khiến nhà đầu tư, người mua nhà vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
Thực tế, BĐS vẫn được cho là lĩnh vực rủi ro cao, nên thủ tục cho vay vốn của các NHTM đối với DN BĐS cũng không dễ dàng.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch CTCP Đầu tư BĐS Toàn Cầu (GP Invest), thủ tục cấp tín dụng cho DN và dự án BĐS vẫn khá phức tạp, với 2 bước kéo dài trung bình 2 tháng và hồ sơ đòi hỏi nhiều loại giấy tờ không cần thiết (như biên bản/nghị quyết đại hội đồng cổ đông có ghi đích danh NH cho vay vốn, dự án vay vốn, số vốn vay). Điều này đã làm chậm trễ việc tiếp cận vốn của DN. Chưa kể, đa số dự án BĐS hiện nay bị vướng mắc về mặt pháp lý chưa được tháo gỡ hoàn toàn. Vì thế, tuy lãi suất giảm nhưng để DN tiếp cận được dòng vốn tín dụng rất khó khăn.
Để khơi thông dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường, tạo ra nguồn cung cho thị trường, các NH cần “mở” hơn các điều kiện cấp tín dụng. Cụ thể, về thủ tục, cần đơn giản hóa hồ sơ, rút ngắn thời gian phê duyệt và cấp tín dụng xuống dưới 1 tháng. Bên cạnh đó, giảm lãi suất nhiều hơn nữa, nhất là đối với các DN có lịch sử tín dụng tốt và phương án kinh doanh khả thi.
Các DN cũng đề xuất Chính phủ cho kéo dài thời gian cơ cấu khoản vay, tiếp tục cho phép dùng 34% vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn (thay vì rút xuống 30%), nới room cho những NH đang tham gia tái cơ cấu thị trường BĐS, kéo dài thời gian cho vay đối với các ngành liên quan trực tiếp tới BĐS.
Áp lực đáo hạn TPDN
Trong khi vẫn gặp khó khăn trong tiếp cận dòng vốn tín dụng để đầu tư, năm 2024 áp lực về đáo hạn trái phiếu của các DN BĐS tiếp tục tăng, khi ước tính phải thanh toán khoản tiền lên tới 123.000 tỷ đồng cho trái chủ. Ngay từ thời điểm này, nhiều DN BĐS đã ở trong tình trạng “đứng ngồi không yên” trước bối cảnh thị trường vẫn vô cùng ảm đạm, hệ thống NH giữ nguyên điều kiện chặt chẽ về vay vốn, trong khi nhà đầu tư vẫn rất cẩn trọng đối với dòng tiền của mình vào BĐS.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, sau thời gian tăng trưởng nóng, đến giữa năm 2022 một số sai phạm nghiêm trọng gây mất lòng tin của nhà đầu tư, buộc thị trường TPDN phải chịu nhiều sự kiểm soát của cơ quan chức năng. Tình trạng ảm đạm kéo dài và chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ khi Nghị định 08/NĐ-CP ra đời. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn TP vẫn đang bủa vây các DN, khi tổng giá trị TPDN BĐS phát hành mới, được mua lại vẫn còn rất thấp so với tổng giá trị TPDN đến hạn thanh toán.
Trong bối cảnh nguồn tín dụng từ NH tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ, việc đàm phán với trái chủ để kéo dài thời gian cơ cấu lại dòng tiền thời điểm này đang được xem là lựa chọn hàng đầu của các DN BĐS.
Theo ông Đính, việc kéo dài thời gian trả nợ chỉ giúp DN BĐS có thêm thời gian cơ cấu lại hoạt động bộ máy, ổn định sản xuất, kinh doanh, còn về bản chất chỉ là chuyển nợ từ thời điểm này sang thời điểm khác. Do đó, thị trường vẫn cần sự quyết liệt từ Chính phủ trong thực hiện những cơ chế, chính sách đã được ban hành, nhằm rút ngắn thời gian phục hồi để tăng trưởng trở lại.
Nhận xét về vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, cho rằng các DN BĐS phải có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ TPDN đáo hạn bằng cách đa dạng hóa nguồn vốn, ngoài vốn tín dụng NH, còn phát hành TP, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính. Bên cạnh đó, các DN cũng cần huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải.
“Chính phủ cần quyết liệt hơn trong việc thực thi pháp luật với cách tiếp cận cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro. Vì từ nay đến năm 2030, mỗi năm cần khoảng 800.000 đến 1 triệu tỷ đồng vốn trung, dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng NH. Đồng thời, có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án BĐS” - TS. Cấn Văn Lực nói.
Trong khi đó, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, vướng mắc về pháp lý hiện nay đang là điểm nghẽn lớn nhất cho các DN BĐS, đặc biệt liên quan đến pháp luật về đất đai, về thủ tục giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất tại nhiều dự án, nhiều địa phương.
Dù các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã được Quốc hội thông qua, nhưng phải 1 năm sau mới có hiệu lực, nên những vướng mắc pháp lý này khó có thể tháo gỡ trong năm nay.
