Ghìm cương “bong bóng” bất động sản

Đầu nậu “thổi giá”
Việc xuất hiện các cơn sốt ảo giá đất, giá đất nền tại các khu vực ven dự án Sân bay Long Thành (Đồng Nai); các địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang); tại một số quận ven, huyện ngoại thành TPHCM, chỉ là những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc thị trường đất nền, đất nông nghiệp, thậm chí có những trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, mà phần lớn giữa các nhà đầu tư thứ cấp, kinh doanh lướt sóng kiếm lời. "Thủ phạm chính" là giới đầu nậu và cò đất đầu cơ, thổi giá, tạo sóng gây ra các đợt sốt ảo giá đất, giá đất nền tại một số địa phương.

Theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), 2 cuộc khủng hoảng bong bóng BĐS năm 2007 đầu năm 2008 và năm 2010, bắt nguồn từ những nguyên nhân: Tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48% là mức rất cao. Trong đó GRDP TPHCM tăng trưởng đạt mức 12,6%, mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997.

Điều này dẫn đến nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và BĐS là kênh đầu tư được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ. Ngoài ra cũng có nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng 2007 rất cao lên đến hơn 37%, trong đó phần rất lớn đổ vào BĐS. 

Bên cạnh đó là tình trạng các ngân hàng thương mại không kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn vay tín dụng; sự phát triển lệch pha cung - cầu sản phẩm trên thị trường BĐS, chủ yếu phát triển nóng ở phân khúc cao cấp; xuất hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá với tần số chóng mặt do giới đầu cơ chuyên nghiệp "cầm trịch" làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực để trục lợi.

Trong bối cảnh này, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cũng như chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường BĐS ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng. Riêng cuộc khủng hoảng năm 2010, còn có thêm nguyên nhân nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương 1 tỷ USD vào giữa năm 2009, trong đó một phần đáng kể nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào BĐS lại không được các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ.

Thị trường hạ nhiệt nhưng cần kiểm soát
Từ những nguyên nhân trên, các chuyên gia nhận định tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,81%, cao nhất trong 10 năm qua, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Nền kinh tế không có tăng trưởng nóng. Các thành phần kinh tế đang có xu thế đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh, phong trào khởi nghiệp đang phát triển mạnh. 

Năm 2018, Chính phủ đã đề ra mục tiêu tăng trưởng GDP khoảng 6,5-6,7% và tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17%, cũng là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt; đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng cho 5 lĩnh vực ưu tiên; kiểm soát chặt chẽ và hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như BĐS, chứng khoán. Theo đó, các ngân hàng chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, chủ yếu là lĩnh vực BĐS, tiến tới sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 1-1-2019.

Vấn đề đáng quan ngại là tăng trưởng tín dụng tiêu dùng trong năm 2017 tăng gần 15% so với 2016, chiếm 18% trong tổng tín dụng, trong đó 52,9% tổng tín dụng tiêu dùng cho vay với mục đích mua nhà, xây nhà, sửa chữa nhà ở (tăng 3,4% so với năm 2016). Trong đó một phần không nhỏ có thể đã chuyển qua kinh doanh BĐS. Do vậy, các chuyên gia cho rằng cần phải được kiểm soát chặt chẽ trong năm 2018. 

Cụ thể, trên thị trường BĐS hiện nay có 2 nhân tố cần được tiếp tục quan tâm để quản lý, kiểm soát: Thứ nhất, vẫn còn có tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc cao cấp, du lịch - nghỉ dưỡng (condotel) và đang sốt giá ảo đất nền, đất nông nghiệp tại một số khu vực. Thứ hai, đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó có cả giới đầu cơ, đầu nậu, cò đất chuyên nghiệp đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi.

Tuy nhiên, 2 yếu tố này chỉ phản ánh một phần thị trường BĐS, chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền, đất nông nghiệp và condotel, chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá ảo, cục bộ, nhất thời, không thể gây ra bong bóng trên toàn thị trường.