PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, Nghị quyết 18 của BCH Trung ương đã quy định bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng được xây dựng theo tinh thần này. Vậy, điểm đột phá lớn nhất trong xây dựng, sửa đổi luật lần này theo ông là gì?
PGS.TS HOÀNG VĂN CƯỜNG: - Theo tôi, nổi bật nhất là việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo nguyên tắc thị trường. Đây là điều rất nhiều người trăn trở, mong muốn từ lâu, để làm lành mạnh hóa thị trường cũng như các quan hệ kinh tế về đất đai. Tinh thần này của Nghị quyết 18 được cụ thể hóa bằng những quy định trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Đó là chúng ta đưa vào dự thảo quy định về khung giá đất và áp dụng các bảng giá đất không còn phù hợp với thị trường, chuyển sang áp dụng cơ chế sát với thị trường. Bảng giá đất xây dựng sát với thị trường, rồi sử dụng công cụ như là thuế để điều tiết các hành vi đầu cơ, thì giá trị gia tăng không phải do người sử dụng đất mang lại. Đây là nền tảng có tính đột phá để từ đó điều hòa lợi ích giữa người sử đụng đất, tránh được tình trạng khiếu kiện liên quan đến đất đai.
Điểm đáng chú ý khác, là việc đền bù, bồi thường cho người dân khi thu hồi đất phải đảm bảo cuộc sống cho họ bằng hoặc tốt hơn trước. Có nghĩa phải tạo mọi điều kiện cho người dân trước khi thu hồi, không phải thu hồi rồi trả tiền để họ muốn làm gì thì làm. Tôi cho đây là những điểm mới rất đáng coi trọng, trở thành sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai. Nếu cứ bám theo trục đó giải quyết, tình trạng khiếu kiện lâu nay sẽ được hạn chế rất nhiều.
- Định giá đất hiện nay được cho là khâu khó khăn và vướng mắc nhất khi xác định giá đất. Ông đánh giá thế nào về việc này?
- Ở đây cần có sự phân biệt rạch ròi giữa 2 khái niệm giá cả thị trường và giá trị thị trường của đất đai. Tôi cho rằng nên thay từ “giá đất” bằng “giá trị đất”. Cần lập bảng giá đất phù hợp với giá trị thị trường và cập nhật giá đất hàng năm, qua biến động, theo vùng giá trị và công bố giá hàng năm nhưng ổn định giá thu 5 năm/lần.
Về định giá đất và thẩm quyền định giá đất, tôi cho rằng thành viên hội đồng không có đủ chuyên môn để thực hiện chức năng thẩm định. Nếu chủ tịch hội đồng là Chủ tịch UBND, cơ chế hội đồng cũng khó quy trách nhiệm cá nhân, dẫn đến dễ bị chi phối bởi ý chí cá nhân.
Việc giao quyền quyết định giá đất cho UBND tỉnh như Luật Đất đai hiện hành là không hợp lý. Tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai 2013, cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của luật này.
Do giá đất cụ thể được UBND cấp tỉnh xác định luôn thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, đã làm phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Do đó, nên có cơ quan độc lập với UBND cấp tỉnh để định giá đất, hay cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng để tư vấn xác định giá đất.
- Có ý kiến cho rằng việc bỏ khung giá đất và đưa giá đất sát với thị trường sẽ khiến giá đất tăng. Ông nghĩ sao?
- Tôi cho rằng lo ngại này chưa đúng. Khi chúng ta đưa bảng giá đất về sát với giá thị trường, hành vi đầu cơ đất đai sẽ được hạn chế. Song ở đây chúng ta áp dụng đồng thời cả 2 cơ chế: đưa giá đất sát với thị trường và tăng thu thuế trên đất. Khi chúng ta dùng các chính sách thuế để điều tiết vào đối tượng là người chiếm dụng đất đai nhiều, giá trị đất đai tăng lên, mức thuế tăng lên sẽ hạn chế được đầu cơ.
Có thể giai đoạn đầu để xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường, tâm lý mọi người cho rằng giá đất sẽ tăng lên. Nhưng khi đã bắt tay vào thực hiện cơ chế này, với các biện pháp đánh thuế những đối tượng đầu cơ, tích trữ, sử dụng nhiều đất đai, ngay lập tức mọi người sẽ phải điều chỉnh hành vi của mình.
- Một vấn đề được xem là khá “tế nhị” khi liên quan đến xây dựng dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này, là các quy định có thể đụng chạm đến các “nhóm lợi ích”, thậm chí là người có ảnh hưởng. Vậy đây có phải là áp lực và khi được hiện thực hóa, độ trễ chính sách là bao lâu, thưa ông?
- Tôi không cho rằng “lợi ích nhóm” hay các cá nhân nào đó là rào cản để thực hiện cơ chế này. Đây là Nghị quyết của Trung ương Đảng, không thể vì lý do gì đó mà đi ngược lại.
Tất nhiên, những người đang nắm giữ nhiều nhà, đất thường là những người có vốn, có được thông tin nhiều hơn, có tiếng nói ở nhiều cấp độ hơn. Đây cũng là điều chúng ta phải nghiêm túc thực hiện để đảm bảo lợi ích chung.
Trước kia, cơ chế chính sách cũ là Nhà nước làm thay thị trường. Nay bỏ khung giá đất, lấy thị trường làm căn cứ, tức Nhà nước không làm thay thị trường nữa mà sử dụng, vận dụng công cụ thị trường.
Đây là bước đột phá, cũng là bước ngoặt thay đổi quan điểm. Bên cạnh đó, quy định áp mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều đất, nhà không phải để cấm không được sử dụng nhiều, mà ai dùng nhiều phải nộp thuế nhiều. Tức dùng công cụ thị trường để điều tiết hành vi. Như vậy sẽ rất công bằng và xóa bỏ cơ chế “xin - cho”.
- Xin cảm ơn ông.
| Luật Đất đai sửa đổi lần này là cuộc cách mạng về thay đổi tư duy quản lý, chuyển từ biện pháp hành chính sang cơ chế thị trường. Do đó, cần có quyết tâm chính trị cao để có thể xóa bỏ những rào cản mang yếu tố cá nhân, "nhóm lợi ích”. |
