Gian nan cải tạo chung cư cũ

Nguy hiểm rình rập

Cụm cư xá Thanh Đa (quận Bình Thạnh) cách trung tâm TPHCM khoảng 5km. Hiện tại, các lô chung cư này đều bị xuống cấp, tình trạng hư hỏng, bong tróc, thấm dột xảy ra thường xuyên. Chưa hết, để tăng diện tích sử dụng, phần lớn các gia đình đều tự ý lắp “chuồng cọp” kiên cố ở ban công, cửa sổ căn hộ của mình. Hầu hết hành lang bên trong, cầu thang bộ những tầng dưới ở các lô đều khá tối tăm, thiếu ánh sáng; nhiều mảng tường hành lang bị rơi rụng, lòi thép gỉ bên cạnh đường ống nước, dây điện chạy dọc phía dưới. Chị Lê Thị Hải Ngọc, sống tại lô E, cư xá Thanh Đa cho biết, cha mẹ chị đã sống tại cư xá từ năm 1990. Lớn lên và lập gia đình riêng, chị cũng mua căn hộ tại đây. “Mình luôn ủng hộ mọi chủ trương của chính quyền Nhà nước, ai cũng mong muốn có cuộc sống văn minh, hiện đại hơn vì những chung cư nơi đây đã quá cũ kỹ, lạc hậu và đang ngày càng xuống cấp. Tuy nhiên, lo nhất là việc tái định cư hoặc bồi thường không thỏa đáng”, chị Ngọc nói.

Cũng được xây dựng trước năm 1975, chung cư Trúc Giang, số 41/1 đường Lê Văn Linh, phường 13 (quận 4) hiện xuống cấp trầm trọng. Khu vực trần nhà ở hành lang các lô hầu hết bị bong tróc, lộ rõ những thanh sắt hoen gỉ, ngả màu nâu đen. Nhiều mảng bê tông oằn theo những vết nứt, chực rơi xuống đất. Dây điện, dây cáp chạy chằng chịt dọc các lối đi, hộp điện mục nát, hư hỏng, nằm ngả nghiêng. Năm 2018, chính quyền tìm được nhà đầu tư xây mới chung cư Trúc Giang. Chủ đầu tư dự tính tái định cư tại chỗ với tỷ lệ quy đổi 1m2 căn hộ cũ bằng 1,1m2 căn hộ mới. Hộ nào không ở sẽ bán cho chủ đầu tư giá 27,5 triệu đồng/m2. Cho rằng đề xuất này không phù hợp bởi giá thị trường 40-50 triệu đồng mỗi/m2, nhiều cư dân không đồng ý. Vì không thể giải phóng mặt bằng nên chủ đầu tư rút lui, việc xây mới chung cư rơi vào bế tắc. Hiện nay, có 119 hộ dân chấp thuận qua chung cư Phú Thọ (quận 11), còn 3 hộ dân sống ở đây chưa chịu dời đi. Ông Nguyễn Minh Hùng, ở chung cư Trúc Giang đã hơn 50 năm, đang che tạm mái hiên dưới góc chung cư để sinh sống. “Chính quyền địa phương vận động chúng tôi rời khỏi căn hộ để trả mặt bằng xây dựng chung cư mới, nhưng tài chính quá khó khăn nên gia đình tôi xin ở tạm dưới góc sân chung cư Trúc Giang. Nếu được hỗ trợ tiền bạc sẽ tìm chỗ khác ở”, ông Hùng nói. 

Tại chung cư 440, đường Trần Hưng Đạo (quận 5), tình cảnh cũng tương tự. Chung cư có nhiều mảng tường bị bong tróc, thấm dột khi trời mưa. Kết quả kiểm định cho thấy, khả năng chịu lực của kết cấu không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường, có nguy cơ bị sụt lún.

Không tìm được tiếng nói chung

Từ năm 2016, TPHCM đã tiến hành phân loại và kiểm định chất lượng 474 chung cư cũ (573 lô) xây dựng trước năm 1975, trong đó có 14 chung cư cấp D (nguy hiểm) cần tháo dỡ để xây dựng chung cư mới thay thế. Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng, đến nay mới có 6/14 chung cư cấp D di dời dân (333 hộ dân), 5 chung cư di dời dang dở (303/566 hộ) và 3 chung cư chưa di dời, tốc độ thực hiện quá chậm. 

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng TPHCM, nguyên nhân do thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc nên các doanh nghiệp đều “ngán”. Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính cũng chưa thống nhất ý kiến về việc miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với dự án xây dựng mới chung cư có một phần là đất mở rộng để thực hiện chỉnh trang. Đặc biệt, với chung cư cấp D rất khó mời gọi nhà đầu tư tham gia, do đa số chung cư loại này có diện tích nhỏ, đầu tư xây dựng mới chung cư không đảm bảo hiệu quả kinh tế. Tuy nhiên, vấn đề khó khăn nhất, theo ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, là việc vận động người dân di dời, vì phải được 100% cư dân đồng ý. Trước thực trạng này, mới đây, UBND TPHCM kiến nghị Bộ Xây dựng thay đổi Nghị định 101/2015 về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư. Với đề xuất mới, Nhà nước sẽ tháo dỡ những chung cư hư hỏng nặng để thực hiện dự án khi có từ 50% cư dân chấp thuận…

-------------------------

Hà Nội ưu tiên cải tạo 14 chung cư cũ

Hà Nội có gần 1.600 tòa chung cư cũ, chủ yếu được xây dựng từ những năm 1960 đến cuối những năm 1980, tập trung chủ yếu ở các quận Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa… Trong đó,  khoảng 200 tòa chung cư cũ đã được các cơ quan chức năng xác định ở mức độ nguy hiểm cấp C; 7 nhà thuộc diện đặc biệt nguy hiểm cấp D. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, mặc dù công tác cải tạo chung cư cũ đã được đặt ra từ gần 20 năm nay nhưng đến thời điểm này mới cải tạo được 18 tòa chung cư cũ. 

Nguyên nhân chậm trễ là do không tìm được sự đồng thuận giữa cơ quan quản lý nhà nước và cư dân trong việc xác định hệ số đền bù giải phóng mặt bằng, chọn nhà đầu tư. Hàng loạt cuộc làm việc giữa cơ quan quản lý, nhà đầu tư và cư dân đều không đi đến thống nhất, nhà đầu tư không tìm thấy quyền lợi nếu chỉ được xây đúng số tầng quy định và áp hệ số đền bù theo yêu cầu của cư dân là 2 hoặc 2,5. Còn người dân cảm thấy thiệt thòi vì hệ số đền bù chủ đầu tư đưa ra thấp hơn. 

Để xử lý thực trạng này, UBND TP Hà Nội đã ban hành đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn. Tổ công tác đặc biệt thực hiện đề án này cũng đã được thành lập với nhiệm vụ trước mắt là nghiên cứu, hoàn thiện các quy định về tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư, cơ chế chính sách cụ thể thuộc thẩm quyền của thành phố về cải tạo, xây dựng nhà chung cư theo quy định của Nghị định số 69/2021 về cải tạo và xây dựng nhà chung cư cũ. Theo ông Võ Nguyên Phong, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, giai đoạn 2021-2025, TP Hà Nội sẽ lựa chọn 14 khu chung cư cũ để cải tạo. Trong đó, đợt 1 sẽ ưu tiên cải tạo các khu chung cư cũ thuộc quận Ba Đình ở Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh và Bộ Tư pháp với kinh phí dự kiến hơn 60.000 tỷ đồng. Mục tiêu là đến năm 2045, TP Hà Nội sẽ hoàn thành cải tạo chung cư cũ trên địa bàn.