Chủ trương, mục đích của gói tín dụng này là đúng, song để quá trình triển khai “đúng” và “trúng” đang là vấn đề dư luận quan tâm.
Thời gian cho vay ngắn, lãi suất cao
Nhiều ý kiến đánh giá, với quy định này thời hạn cho vay vốn tương đối ngắn và mức lãi suất cho vay vẫn cao. Bởi về nguyên tắc số tiền người vay để mua nhà phải trả cho ngân hàng (NH) cả gốc lẫn lãi không nên quá 50% thu nhập mỗi tháng. Lãi suất cho vay cao làm giảm khả năng mua nhà của người dân, tạo “hiệu ứng ngược” là khiến thị trường BĐS thêm khó khăn.
Do đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cần nghiên cứu tìm nguồn vốn trung, dài hạn để đưa ra gói tín dụng có lãi suất phù hợp khoảng 6%/năm, ổn định trong thời gian dài, người dân mới có thể tiếp cận được nhà ở.
Đơn cử, mới đây Sở Xây dựng Hà Nội thông báo về việc tiếp nhận hồ sơ đăng ký thuê, mua NoXH đợt 1 tại dự án NoXH Trung Văn (quận Nam Từ Liêm) với giá bán hơn 19,5 triệu đồng/m2. Theo đó, người mua phải trả gần 1,5 tỷ đồng để sở hữu căn NoXH 70m2. Nếu người mua vay 1 tỷ đồng với lãi suất 8,2%/năm trong 5 năm vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của đại bộ phận người có thu nhập thấp.
Khi nguồn cung nhà ở khan hiếm, nhu cầu tăng cao, lãi vay cao là “rào cản”, nên nhu cầu có được nhà của người thu nhập thấp vẫn là ước mơ. Thậm chí, gần đây còn xuất hiện tình trạng “cò” chạy thủ tục vay gói 120.000 tỷ đồng (dù gói chưa giải ngân) với mức phí chênh lệch 100-200 triệu đồng/căn, tùy theo diện tích. Hiện các thủ tục cho vay đang giai đoạn xây dựng để hoàn thiện.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, NHNN vừa gửi công văn trong đó có điều kiện đảm bảo tiêu chí do Bộ Xây dựng hướng dẫn. Theo đó, các chủ đầu tư gửi thông tin để Bộ Xây dựng tổng hợp gửi NHNN. Trên cơ sở danh mục dự án đó, các NH mới giải ngân. Quá trình này không thể nhanh chóng và không phải nhà đầu tư và cá nhân nào cũng có thể tiếp cận vốn vay từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.
“Rào cản” không chỉ là thiếu quỹ đất
Phân khúc NoXH, nhà ở dành cho công nhân luôn là nhu cầu thực, nếu không muốn nói là an toàn cho nhà đầu tư lẫn NH, khi nó không thể tạo ra “bong bóng”. Dự báo về nhu cầu NoXH, Bộ Xây dựng tính toán giai đoạn 2021-2030 cần khoảng 2,4 triệu căn, trong đó giai đoạn 2021-2025 khoảng 1,2 triệu căn, giai đoạn 2026-2030 khoảng 1,16 triệu căn.
Trên cơ sở số liệu báo cáo và đề xuất của Bộ Xây dựng, đầu tháng 4 Chính phủ đã phê duyệt đề án 1 triệu căn hộ NoXH, khơi thông về mặt chủ trương chính sách cho đầu tư NoXH.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội NH Việt Nam (VNBA), hiện nay dù nguồn tín dụng đã sẵn sàng nhưng để hiện thực hóa vẫn vướng bởi hiện cả nước có rất ít dự án NoXH, đặc biệt tại Hà Nội, TPHCM. Do đó, các địa phương phải vào cuộc đẩy mạnh gỡ vướng pháp lý để các dự án đủ điều kiện vay vốn.
Trong đề án 1 triệu căn NoXH mới đây, Chính phủ cũng rốt ráo yêu cầu các địa phương phải quy hoạch và dành ra quỹ đất cho các dự án xây dựng NoXH. Dù vậy, theo đánh giá của giới chuyên gia, điều này không dễ. Bởi mấu chốt ở đây là nhiều địa phương không mặn mà “nhả” ra quỹ đất cho các dự án NoXH.
Một chuyên gia đã thẳng thắn đánh giá trong một tọa đàm về NoXH: “Họ nhả đất ra làm nhà thương mại, khi bán sẽ thu được thuế. Còn dự án NoXH không mất tiền sử dụng đất, thuế VAT giảm 50%, thuế thu nhập doanh nghiệp được giảm. Giá giảm khiến địa phương mất nguồn thu này, nên địa phương không mặn mà”.
Song không chỉ địa phương không mặn mà NoXH, ngay cả doanh nghiệp BĐS cũng chẳng thích thú với các dự án NoXH, bởi lợi nhuận thu được từ các dự án này không nhiều. Có chăng, doanh nghiệp nhận đầu tư các dự án NoXH với tâm lý “chuột chạy cùng sào”, thị trường BĐS đóng băng, doanh nghiệp thiếu vốn và mất thanh khoản, họ buộc phải nhận làm các dự án NoXH để được tiếp cận gói tín dụng ưu đãi.
Bài học rõ nhất là từ gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng của 10 năm trước. Không chỉ doanh nghiệp mà cả các NHTM cũng không mặn mà với gói này. Để “chạm” được tới gói 30.000 tỷ đồng khi ấy, người vay phải đi qua nhiều "ải” xin xác nhận đủ loại giấy tờ, đủ loại thủ tục hành chính. Thậm chí, nhiều NHTM đăng ký tham gia giải ngân gói 30.000 tỷ đồng khi ấy là để “làm hàng”, còn thực chất không muốn cho vay. Bởi thực tế, lợi nhuận thu về từ gói tín dụng này thấp hơn nhiều so với các gói vay thương mại (biên độ lợi nhuận chỉ vào khoảng 2%).
Có lẽ còn quá sớm để đánh giá về tính hiệu quả của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay NoXH, nhà ở cho công nhân sẽ đến đâu. Song, “vết xe đổ” từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng dành cho vay đối với các dự án NoXH trước đó là điều cần phải tránh.
Chủ trương đúng, nhưng để hiện thực hóa chủ trương cần những công cụ chính sách thực thi và giám sát thực thi chặt chẽ, hiệu quả và quyết liệt hơn nữa.
