Luật “đá” nhau
Đây là điểm nghẽn mới đầu tiên. Cụ thể, Khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở quy định: “Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại (NoTM) được thực hiện thông qua 3 hình thức, gồm đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, hoặc chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 của luật này".
Đồng thời, theo Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở, doanh nghiệp phải nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng NoTM. Quy định trên mâu thuẫn với Khoản (1.b) Điều 169 và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai, gây cản trở các dự án phát triển các khu đô thị, khu dân cư mới, kể cả các khu dân cư nông thôn…
Bởi các dự án này đều sử dụng chủ yếu quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chuyên dùng. Có nghĩa là hai bộ luật có các điều đã “chơi” nhau và tréo ngoe cái gọi là “đất hợp pháp”, tức “đất ở” khác với “đất”.
| Chỉ cần sửa đổi chữ "đất ở" trong Luật Nhà ở sẽ đảm bảo sự thống nhất với Luật Đất đai, tháo gỡ được ách tắc. Trong khi chờ sửa đổi Luật Nhà ở, trên cơ sở văn bản trên của Bộ Xây dựng và Văn bản 11153/VPCP-CN của Văn phòng Chính phủ, Chính phủ sớm ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể các trường hợp doanh nghiệp đã bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất để thực hiện dự án NoTM, sẽ được chỉ định chủ đầu tư, với điều kiện phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phát triển đô thị, khu dân cư của địa phương. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA |
Thống kê của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy, kể từ 1-7-2015 (Luật Nhà ở có hiệu lực) đến nay, Sở đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư. Trong đó, chỉ 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, chiếm tỷ lệ 26%. Còn lại 126 dự án, chiếm tỷ lệ đến 74%, chủ yếu có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, chuyên dùng, nên không phù hợp trong luật là dự án nhà ở phải là đất sạch. Hầu hết trong 170 dự án trên còn có quỹ đất công như đường hẻm, đường mòn nông thôn, đất ven bờ sông rạch.
Trước đây, căn cứ quy định tại Điều 169 và Điều 191 Luật Đất đai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, chỉ định nhà đầu tư trong trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quỹ đất sạch của dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhưng quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định nhà đầu tư đã có quỹ đất sạch của dự án đã bị ách tắc, sau khi Bộ Xây dựng có Văn bản 805/BXD-QLN ngày 5-5-2016.
Chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đi đầu tiên phải đạt được để thực hiện tiếp các bước triển khai dự án. Sau đó, doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn (vốn vay, vốn huy động) để giải phóng mặt bằng và chuẩn bị đầu tư. Tuy nhiên, bước tiếp theo là vướng “đất ở” phải là “đất sạch”.
Đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở, nguồn cung căn hộ vừa túi tiền. Nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, thậm chí có nguy cơ phá sản.
Gần đây, Bộ Xây dựng cho biết sẽ đề xuất sửa đổi từ "đất ở" thành cụm từ "đất ở và các loại đất khác" tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở, thống nhất với Luật Đất đai. Bởi khái niệm "đất ở" trong Luật Nhà ở có nội hàm hẹp hơn khái niệm "đất" trong Luật Đất đai.
Chỉ vì “đá” nhau trong Luật Nhà ở và Luật Đất đai nên nhiều chủ đầu tư bỏ vốn rất lớn để giải phóng mặt bằng nhưng không thể thực hiện dự án nhà ở thương mại. Dùng quỹ đất thanh toán BT
Điểm nghẽn mới thứ hai, theo HoREA là chưa có quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng-chuyển giao (BT). Để triển khai thực hiện Luật Quản lý sử dụng tài sản công 2017, có hiệu lực từ 1-1-2018, Chính phủ đã ban hành các Nghị định 151/2017 quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý sử dụng tài sản công; Nghị định 167/2017 quy định việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công; Nghị định 63/2018 về đầu tư theo hình thức đối tác công tư.
Tuy nhiên, theo HoREA, do chưa ban hành nghị định mới để thay thế Quyết định 23/2015 của Thủ tướng Chính phủ, quy định cơ chế Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo hình thức BT, nay đã hết hiệu lực. Do vậy kể từ ngày 1-1-2018 đến nay đã có khoảng trống pháp lý. Bộ Tài chính đã có Văn bản 3515/2018 gửi các bộ ngành, UBND các tỉnh thành hướng dẫn, tạm dừng việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo hình thức BT, kể từ ngày 1-1-2018 cho đến khi nghị định của Chính phủ quy định việc này có hiệu lực thi hành.
Điều này dẫn đến tình trạng các dự án BT bị “treo”, gây khó khăn cho nhà đầu tư và lúng túng cho các cơ quan nhà nước, bộ ngành, địa phương. HoREA kiến nghị Chính phủ sớm ban hành nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức BT.
Trong lúc chưa ban hành nghị định này, HoREA đề nghị Chính phủ sớm ban hành nghị quyết, hướng dẫn các bộ ngành, địa phương xử lý các dự án BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các nhà đầu tư dự án BT đang gặp nhiều khó khăn trong thời gian qua.
