Trăm thứ đổ… giá thành
Cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại (NoTM), bao gồm các chi phí tạo lập quỹ đất, xây dựng, tài chính và quản lý. Trong đó, chi phí tạo lập quỹ đất dự án gồm: bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB), nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường, nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai. Trên thực tế, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án NoTM chỉ được khấu trừ trên dưới 25% chi phí bồi thường, GPMB đã bỏ ra. Do vậy, gần như chủ đầu tư phải “mua lại” quyền sử dụng đất lần thứ 2. Do phần lớn chi phí GPMB thực tế đã bỏ ra không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, nên phần chi phí không được khấu trừ này “bị coi” là “lợi nhuận” (dù không có thực) nên chủ đầu tư phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên “khoản lợi nhuận” này, và đương nhiên sẽ được tính vào giá bán, tức người mua nhà phải gánh chịu.
Ngoài ra còn có chi phí “nộp tiền bảo vệ đất lúa” (áp dụng đối với các dự án nhà ở có sử dụng đất lúa), được tính tối thiểu bằng 50% giá đất lúa theo bảng giá đất của địa phương.
Chi phí tạo lập quỹ đất dự án NoTM thường chiếm xấp xỉ 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng); 30% giá thành đối với dự án nhà phố; 50% giá thành đối với dự án biệt thự và 20% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án. Chi phí xây dựng chiếm khoảng 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, 30% giá thành đối với dự án nhà phố; 20% giá thành đối với dự án biệt thự và 40% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp.
Trong khi đó, chi phí tài chính bao gồm trả lãi vay trên nguồn vốn vay để đầu tư thực hiện dự án. Nếu dự án NoTM được triển khai thực hiện suôn sẻ trong 3 năm, chi phí tài chính thường chiếm trên dưới 10%/giá thành. Thí dụ, 1 dự án nhà ở có tổng mức đầu tư 3.000 tỷ đồng, thực hiện trong 3 năm, trong đó vay 30% là 900 tỷ đồng, lãi suất vay 11%/năm, tức chi phí trả lãi vay khoảng 300 tỷ đồng, bằng 10% tổng mức đầu tư. Ngoài ra, chủ đầu tư dự án NoTM còn phải tính đến các chi phí “không tên” trong khoản “chi phí dự phòng”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cho rằng giá cả nhà ở còn phụ thuộc rất lớn vào tâm thế thị trường và tâm thế các bên tại thời điểm giao dịch, vào nhu cầu và mức độ “cần bán”, hoặc “cần mua”. Tác động vào tâm lý khách hàng là phương thức được chủ đầu tư và đơn vị môi giới (kể cả cò đất, cò nhà) thực hiện nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng. Đáng quan ngại, thị trường nhà ở bị đầu cơ, hoặc đang trong tình trạng bong bóng, hay bị tác động bởi các chiêu thức làm giá, thổi giá, lợi dụng tâm lý đám đông, có thể dẫn đến tình trạng giá ảo thoát ly giá trị thực, làm người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở và rất có hại cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.
Cần chính sách tổng thể
Cần chính sách tổng thể
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho rằng giá nhà đất tăng mạnh chủ yếu tại các TP lớn như Hà Nội và TPHCM. Thực tế cho thấy đất để các doanh nghiệp có thể làm dự án tại TPHCM hiện vừa hiếm vừa đắt, doanh nghiệp có tiền cũng khó tiếp cận được khoảng đất phù hợp với nhu cầu. Hoặc nếu có đất cũng khó mua được do giá đã bị đẩy lên rất cao những năm qua. Ngoài ra, quá trình làm thủ tục dự án BĐS thường kéo dài 3-5 năm, nên chi phí lãi vay của doanh nghiệp bị đội lên rất lớn. Tất cả chi phí này sẽ cộng vào giá thành làm tăng giá BĐS.
Nhìn vào các con số nói trên, chỉ cần giảm 1-2 năm làm thủ tục cho doanh nghiệp, giá thành BĐS sẽ giảm nhiều. Như vậy, muốn giảm giá BĐS cách tốt nhất là tăng nguồn cung, giảm giá đất và giảm chi phí tài chính cho doanh nghiệp. Các vấn đề này hiện nằm ngoài khả năng của doanh nghiệp, rất cần sự vào cuộc của các cơ quan nhà nước và chính quyền địa phương.
Mới đây HoREA đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành Trung ương và TPHCM, kiến nghị các giải pháp góp phần kéo giảm giá nhà. Theo đó, HoREA đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án NoTM, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất.
HoREA cũng kiến nghị Chính phủ xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” tối thiểu 50% bảng giá đất. HoREA đồng thời kiến nghị UBND TPHCM xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” bằng 80% bảng giá đất hiện nay; sớm ban hành Quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm 4 bước đối với dự án NoTM, để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính. Về việc giải quyết các điểm nghẽn về thể chế pháp luật, HoREA kiến nghị tiếp tục xây dựng, hoàn thiện các văn bản luật, văn bản dưới luật có liên quan hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS, đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ, liên thông…
| Muốn giảm giá BĐS cách tốt nhất là tăng nguồn cung, giảm giá đất và giảm chi phí tài chính cho doanh nghiệp, tức cần sự vào cuộc của các cơ quan nhà nước và chính quyền địa phương. |
