Từ 1-7-2015, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp (sửa đổi) sẽ có hiệu lực, tạo hành lang pháp lý theo hướng thông thoáng, minh bạch, bình đẳng, thuận lợi cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vướng mắc cần tháo gỡ trước khi các luật trên đi vào cuộc sống.
Tiếp tục đà hồi phục
 |
Năm 2014 thị trường BĐS TPHCM tiếp tục đà hồi phục, thể hiện trên số lượng giao dịch tăng ở tất cả phân khúc. Trong đó, căn hộ có quy mô vừa và nhỏ, giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, tổng giá trị căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng là phân khúc chủ đạo. Bên cạnh đó, phân khúc cao cấp cũng đang ấm dần lên, đặc biệt những dự án của doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, có vị trí tốt, nhiều tiện ích, giá bán hợp lý với phương thức thanh toán linh hoạt tạo thuận lợi cho khách hàng.
Đến cuối năm, số lượng hàng tồn kho đã giảm rõ rệt, đồng thời ghi nhận sự phát triển khá sôi động của thị trường chuyển nhượng dự án (M&A) và sự quay trở lại của các nhà đầu tư thứ cấp lớn. 2014 cũng là năm có nhiều dự án lớn được triển khai thực hiện.
Đạt được những thành quả trên, trước hết do nỗ lực vượt bậc của cộng đồng doanh nghiệp trên cơ sở Chính phủ đã ban hành các cơ chế, chính sách mới để xử lý các nút thắt của thị trường BĐS là hàng tồn kho, nợ xấu, sức mua yếu; gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng bắt đầu phát huy hiệu quả; Quốc hội thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp theo hướng thông thoáng, minh bạch; Thành ủy và UBND TPHCM tập trung tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường BĐS, với chương trình kết nối doanh nghiệp - ngân hàng rất hiệu quả; xử lý nhu cầu chuyển đổi dự án nhà ở thương mại (NoTM) sang nhà ở xã hội (NoXH); cơ cấu căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ phù hợp với nhu cầu của thị trường và khả năng tài chính của người mua nhà. Thị trường trên đà hồi phục còn nhờ vào sự phát triển cơ sở hạ tầng của TPHCM, nhất là các trục đường huyết mạch, đã đánh thức các dự án vùng ven và các tỉnh giáp ranh.
Tuy nhiên có ý kiến quan ngại về khả năng khủng hoảng thừa trong phân khúc cao cấp, do trong thời gian gần đây nhiều dự án BĐS cao cấp lớn được khởi công, chào bán trên thị trường. Thực tế, với tầm nhìn xa trông rộng và có chiến lược kinh doanh dài hạn, nhiều nhà đầu tư đã nghiên cứu kỹ nhu cầu và có tiến độ cung ứng phù hợp để không bị “bội thực” khi đưa sản phẩm ra thị trường. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2013 đã mở cho Việt kiều và người nước ngoài mua nhà cũng tăng thêm nguồn cầu cho thị trường BĐS cao cấp.
Hỗ trợ, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, người mua nhà
Qua khảo sát của Hiệp hội BĐS TPHCM, mức lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS chỉ đạt 5-12%, rất thấp so với trước đây, cho thấy doanh nghiệp chỉ đặt mục tiêu lợi nhuận hợp lý, cùng với việc đẩy mạnh kết nối với ngân hàng, tạo điều kiện thanh toán thuận lợi cho người dân có nhu cầu thực mua được nhà ở. |
Dự báo thị trường BĐS năm 2015 tiếp tục hồi phục mạnh hơn trên tất cả phân khúc. Trong đó phân khúc chủ đạo vẫn là thị trường căn hộ quy mô nhỏ vừa và giá bán trên dưới 1 tỷ đồng và rộng hơn từ 20 triệu đồng/m2 trở xuống; đồng thời phân khúc dự án cao cấp, văn phòng cho thuê, BĐS thương mại, dịch vụ tiếp tục tạo ra những điểm sáng tích cực; thị trường M&A cũng sẽ phát triển mạnh.
Bên cạnh đó, khó khăn của năm 2015 vẫn là phải giải quyết hàng tồn kho, nhất là hàng tồn kho cao cấp, nợ xấu để giúp tái cấu trúc thị trường ổn định, bền vững; tái cấu trúc doanh nghiệp và tái cơ cấu đầu tư, sàng lọc doanh nghiệp yếu kém, làm ăn theo kiểu chụp giật, tạo sân chơi minh bạch, bình đẳng, cạnh tranh và lành mạnh.
Từ 1-7-2015, một loạt đạo luật về lĩnh vực này có hiệu lực, tạo hành lang pháp lý thông thoáng, minh bạch, bình đẳng, thuận lợi cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Tuy vậy, Luật Đất đai 2013 vẫn còn có một số chế định gây quan ngại cho doanh nghiệp, chẳng hạn tiền sử dụng đất tiếp tục là ẩn số và là một gánh nặng đối với nhà đầu tư. Bên cạnh đó có một số quy định mới làm tăng chi phí trong cơ cấu giá thành, như chi phí ký quỹ, chi phí bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai. Đây là 2 yếu tố mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà người mua sẽ phải gánh chịu.
Hiệp hội BĐS TPHCM đề nghị Chính phủ và các bộ, ngành khi ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn thực hiện luật cần quan tâm các nội dung đơn giản hóa thủ tục xác định nguồn gốc của Việt kiều; xem xét cẩn trọng khi hướng dẫn thực hiện chế định bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai để tránh làm tăng chi phí giá thành; miễn ký quỹ các dự án nhà đầu tư đã giải phóng mặt bằng 1-3% vốn đầu tư, theo đó mức này chỉ bao gồm chi phí tạo quỹ đất và cơ sở hạ tầng, không phải tổng vốn đầu tư dự án và quy định rõ lộ trình hoàn trả tiền ký quỹ; tiếp tục xem xét giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho doanh nghiệp và người tiêu dùng; xem xét, xử lý có lý có tình đối với các trường hợp gia hạn 24 tháng để thực hiện dự án nhưng phải nộp thêm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hoặc thu hồi đất của dự án không được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất.
Hiệp hội cũng đề nghị UBND TP, Sở Xây dựng, các sở ngành, quận huyện hỗ trợ, tạo điều kiện giúp doanh nghiệp giải quyết 689 dự án đang ngừng triển khai và 85 dự án đã bị thu hồi chủ trương đầu tư, để có thể tái khởi động dự án, tránh lãng phí của cải xã hội; đề nghị UBND TP xem xét tiếp tục giải quyết nhu cầu của doanh nghiệp xin chia nhỏ căn hộ lớn thành căn hộ quy mô nhỏ và vừa, cho chuyển đổi dự án NoTM thành NoXH hoặc dịch vụ… Tháo gỡ được các vấn đề trên sẽ có tác động tích cực đến thị trường BĐS, tạo thêm động lực để thị trường hồi phục nhanh hơn và tăng nguồn cung sản phẩm đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp Nhân dân TP.
