Hàng chục ngàn căn hộ đang chờ…
Luật Nhà ở năm 2014 quy định cụ thể về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài. Theo đó, các tổ chức, cá nhân nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam và thỏa mãn các điều khoản đã quy định trong Luật Nhà ở 2014, đều có thể sở hữu nhà ở.
Cụ thể, người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam nếu thuộc các nhóm đối tượng là tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam, theo quy định của luật này và pháp luật có liên quan; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam…
Tại TPHCM thời gian qua có hàng ngàn căn hộ được bán cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài đến sinh sống, kinh doanh, làm việc tại Việt Nam. Nhiều dự án có hàng trăm, thậm chí hàng ngàn căn hộ được người nước ngoài mua để ở, như tại các khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7), Vinhomes (Bình Thạnh), Golden River (quận 1)…
Theo thống kê của Sở TN-MT TPHCM, trong tổng số 30.061 căn hộ đủ điều kiện cấp sổ hồng cho người mua nhà, nhưng một phần do doanh nghiệp dự án chậm nộp hồ sơ đề nghị cấp, phần nữa phải chờ hướng dẫn của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an nhằm đảm bảo vấn đề an ninh, nên hàng ngàn căn hộ do người nước ngoài mua hiện chưa được cấp GCN.
Nói về vướng mắc trong công tác cấp GCN cho khách hàng là người nước ngoài tại các dự án, bà Vũ Thị Hiền Tâm, Trưởng phòng Thủ tục sổ đỏ CTCP Vinhomes, cho biết tại các dự án của công ty còn hàng trăm hồ sơ của người nước ngoài mua chưa thể nộp để cấp GCN vì chờ hướng dẫn, như Centralpark có 245 trường hợp; Vinhomes Golden River còn 600 hồ sơ; Feliza (Thủ Đức) của Công ty TNHH Đầu tư Capitaland Thiên Đức còn 358 trường hợp.
Khu đô thị Phú Mỹ Hưng cũng có hàng trăm hồ sơ của người nước ngoài bị vướng… Thống kê sơ bộ từ 17 tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản (BĐS) lớn, đến nay đã có hơn 20.000 căn nhà được bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Luật không thống nhất
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho biết, Luật Nhà ở 2014 cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp, có thể mua và sở hữu 1 căn nhà (căn hộ) tại các dự án nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh và được quyền sở hữu nhà trong thời hạn tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp GCN và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ.
Song, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, người nước ngoài không được liệt kê trong số các đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. “Việc này dẫn đến hàng chục ngàn căn hộ đã được bán cho người nước ngoài nhưng số lượng GCN được cấp cho người mua rất ít” - ông Châu cho biết.
Theo nhiều chuyên gia, sự không nhất quán trong Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2013 đã dẫn đến việc, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam không được xác định rõ có quyền sử dụng đối với diện tích đất được dùng để xây nhà ở đó hay không. Nếu không có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, khi bán nhà cho cá nhân nước ngoài có thể bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1, Điều 19 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.
Bên cạnh đó, quy định về thời hạn sở hữu cho người nước ngoài, số lần được gia hạn rất hình thức, dẫn đến sự quan ngại của người nước ngoài khi quyết định mua nhà ở Việt Nam.
Ngoài ra, Nghị định 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định người nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong mỗi dự án chung cư, hoặc 10% số lượng nhà liên kế trong mỗi dự án nhà ở liên kế. Đặc biệt, những khu vực cần bảo đảm an ninh quốc phòng không được cho người nước ngoài sở hữu nhà ở. Các khu vực cần bảo đảm an ninh quốc phòng ở từng địa phương do Bộ Công an và Bộ Quốc phòng xác định.
Trên cơ sở đó, sở xây dựng các tỉnh thành sẽ công bố công khai danh mục các dự án nhà ở người nước ngoài được sở hữu nhà để người dân, chủ đầu tư được biết. Cơ quan đăng ký quyền sở hữu nhà căn cứ vào danh mục này để cấp GCN cho người nước ngoài.
Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng TPHCM, hiện Bộ Quốc phòng và Bộ Công an chưa quy định những khu vực cần bảo đảm an ninh quốc phòng, nên sở chưa thể công bố danh mục dự án nhà ở người nước ngoài được mua. Sở Xây dựng đã báo cáo và kiến nghị UBND TP đề nghị Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xác định khu vực cần bảo đảm an ninh quốc phòng, nhưng đến nay vẫn chưa nhận được phản hồi.
Bên cạnh đó, cấp GCN cho người nước ngoài có thời hạn, do đó khi tổ chức, cá nhân đến Việt Nam để đầu tư kinh doanh phải có xác nhận dự án được thời điểm chấp thuận đầu tư, hoặc công nhận chủ đầu tư, để từ đó cơ quan cấp giấy có cơ sở xác định thời gian sở hữu. Song hầu như người mua căn hộ đều chưa có giấy xác nhận này.
Tại hội nghị tổng kết thi hành Luật Nhà ở tổ chức vừa qua, nhiều ý kiến đã nhắc tới việc cấp GCN cho cá nhân nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ trong dự án gặp khó khăn, do những quy định chưa rõ ràng trong hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở, liên quan đến sở hữu BĐS là nhà ở gắn liền với đất của cá nhân nước ngoài.
Thực tế cho thấy, đây là điểm vướng của hệ thống pháp luật chưa giải quyết một cách thỏa đáng, gây lúng túng trong quá trình thực thi. Điều này khiến cơ quan có chức năng, cụ thể Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP, không có căn cứ để cấp GCN cho người nước ngoài.
Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã quy định cá nhân, tổ chức nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở (có giới hạn về địa điểm, phạm vi và các điều kiện). Vì thế, hy vọng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) công nhận rõ ràng về quyền này, giúp gỡ vướng cho công tác cấp GCN cho tổ chức, các nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.
Hiện nhiều dự án được nghiệm thu đầy đủ về mặt kỹ thuật, chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, nhưng vẫn chưa cấp GCN cho khách hàng là người nước ngoài do gặp nhiều vướng mắc pháp lý.
