Xoay quanh vấn đề này, ĐTTC có cuộc trao đổi với TS. LÊ ĐẠT CHÍ, Khoa Tài chính Trường Đại học Kinh tế TPHCM, để tìm ra một giải pháp có thể cho các nhà hoạch định chính sách tham khảo.
PHÓNG VIÊN: - Thưa TS, cho đến nay có 2 luồng ý kiến cho rằng: không nên giải cứu việc “đứng hình” của thị trường BĐS có liên quan đến DN BĐS, bởi kinh doanh phải chấp nhận lời lỗ, "tự sinh tự diệt". Tuy nhiên, luồng ý kiến khác cho rằng phải tìm cách gỡ khó, bởi với những chính sách hiện tại một khi ngành xây dựng BĐS khó khăn sẽ kéo theo nhiều ngành nghề khác ảnh hưởng, đặc biệt là ngân hàng thương mại (NHTM). Quan điểm của TS như thế nào?
TS. LÊ ĐẠT CHÍ: - Thực ra giải cứu thì không thể, bởi vô hình trung sẽ tạo quan điểm không tốt. Tuy nhiên, chúng ta cũng không thể để DN BĐS vận hành theo kiểu tự sinh tự diệt theo đúng quy luật của nền kinh tế thị trường, bởi nó có liên quan đến hệ thống tài chính NH mà không thể để đổ vỡ.
Trước tiên phải nhìn lại quá trình lịch sử của thị trường BĐS, một thời gian dài chính các công ty BĐS đã phát triển quá nhanh đã gây ra hệ quả không tốt.
Thứ nhất, pháp lý các dự án chưa chỉn chu, chưa hoàn thiện, nhưng các DN BĐS bằng cách này hay cách khác vẫn giải ngân vốn để đầu tư, từ đó kêu gọi vốn góp từ các khách hàng mua sản phẩm bởi các hợp đồng tương lai.
Thứ hai, liên quan đến công cụ tài trợ cho chính các DN BĐS đó là NHTM, và các DN BĐS đã sử dụng một cách dễ dãi.
Thứ ba, sự ra đời của thị trường TPDN với chính sách phát hành quá thông thoáng, đưa đến hệ quả là sự gia tăng nhanh chóng dư nợ TPDN, nhất là trong lĩnh vực BĐS.
Nhưng điều quan trọng nhất, khi hệ thống NHTM đã cho DN BĐS vay vốn (hiện các NHTM đang nắm giữ hơn 70% số lượng TP do chính các công ty BĐS phát hành), thì khi DN BĐS gặp khó khăn, không chỉ ảnh hưởng đến dư nợ các khoản vay từ hệ thống NHTM, mà còn ảnh hưởng chất lượng của các khoản đầu tư TP của các DN BĐS mà các NHTM nắm giữ.
- Nói như vậy phải khai thông vốn từ NH thì DN BĐS sẽ tự được giải cứu?
- Chúng ta từng có các giải pháp để thị trường BĐS phát triển không quá nóng, không ảnh hưởng đến hoạt động của hệ thống tài chính NH. Thực ra thời điểm 2011-2013, hệ thống NHTM phát triển tín dụng quá nhanh đã gây ra “cục máu đông”, mà nguyên nhân trực tiếp là sự “đóng băng” của thị trường BĐS.
Chính phủ cũng đã có giải pháp ngay sau đó là sự ra đời của Công ty Quản lý tài sản của các TCTD Việt Nam (VAMC), để thực hiện việc đưa các khoản nợ xấu liên quan đến BĐS ra khỏi bản cân đối kế toán của NH, giúp các NHTM có được vốn và khơi thông dòng vốn này vào nền kinh tế thông qua tín dụng.
Cho nên nếu hỗ trợ các DN BĐS thì phải gỡ rối nội dung liên quan đến TP của DN BĐS phát hành mà các NHTM đang nắm giữ.
- Theo TS là vẫn có giải pháp, đó là VAMC cho TP BĐS, nhưng liệu một mô hình “VAMC” liên quan đến TP BĐS có được chấp nhận hay không?
- Đúng, VAMC là công cụ các nhà hoạch định chính sách có thể tham khảo. Với VAMC, các NHTM có những khoản cho vay trở thành nợ xấu được phát hành ra một lượng TP tương ứng, và đổi lại sẽ do VAMC nắm giữ. Qua đó, NHTM có thể chiết khấu chứng từ TP đặc biệt này với NHNN. Vậy liệu NHNN có xem TP này là một công cụ, chứng từ có giá để thực hiện nghiệp vụ đặc biệt hay không?
Theo tôi, NHNN có đủ thẩm quyền để hỗ trợ cho chính các NHTM trong vấn đề chiết khấu các chứng từ có giá. Nhưng đổi lại các NH phải có trách nhiệm, kế hoạch mua lại TP đó khi hoạt động kinh doanh của NHTM trở nên bình thường trở lại. Cũng giống như mô hình VAMC chúng ta đã có, mỗi năm các NH phải tự xử lý bằng cách trích lập dự phòng 20% giá trị của lô TP đó.
Qua đó, các NHTM sẽ có được vốn, giảm được lãi suất huy động, cho vay, đồng thời các NH có vốn để thực hiện kế hoạch kinh doanh, cũng như kế hoạch tăng trưởng tín dụng, và khi đó vốn được bơm vào lưu thông trong nền kinh tế một cách dễ dàng hơn, nền kinh tế khởi sắc.
Và đương nhiên thị trường BĐS sẽ được giải cứu, được hỗ trợ từ sự phục hồi của nền kinh tế, từ động lực cho sự tăng trưởng kinh tế thông qua hoạt động tín dụng của hệ thống NH.
- Nói như vậy ở đây cũng có một phần trách nhiệm từ hệ thống tài chính, và theo TS cần rút ra bài học gì?
- Trước đây có giai đoạn khi tổng cầu suy giảm, chúng ta kích thích nền kinh tế bằng kích cầu như giảm lãi suất. Từ đó đã tạo ra một khoảng trống rất lớn, đó là cho các NH được tăng trưởng tín dụng, trong khi đó khoản đầu tư TP được xem là khoản cho vay nên nó nằm trong room tín dụng. Điều này đưa đến các DN mà đặc biệt là DN BĐS có mối quan hệ với hệ thống NH, sử dụng công cụ này quá dễ dàng.
Do vậy khi gặp vấn đề lạm phát tác động từ bên ngoài, mà đây là những cú sốc không thể lường trước được trong tương lai, chính sách buộc chúng ta phải thích ứng được với xu hướng của thế giới, đã gây khó khăn cho nền kinh tế.
Do đó vấn đề đặt ra ở đây, thứ nhất NHNN phải thận trọng trong vấn đề tăng trưởng tín dụng. Những ông chủ các NH đều có cả một hệ sinh thái liên quan đến BĐS rất nhiều, và họ có thể gia tăng việc tăng trưởng tín dụng rất lớn.
Thứ hai, chúng ta không nên tạo quá nhiều công cụ vay nợ một cách dễ dàng cho các DN BĐS. Cùng một dự án mà một DN BĐS có 3 công cụ để vay nợ: vay vốn NH, bán hợp đồng tương lai cho người mua, phát hành TPDN để thực hiện dự án.
Khi tiền cùng một lúc đến trong điều kiện hỗ trợ vĩ mô thông qua giảm lãi suất, cung tiền, room tín dụng, lập tức các DN BĐS tận dụng ngay khoảng trống này để tăng trưởng, đưa đến DN có quá nhiều dự án cùng một lúc. Khi có quá nhiều dự án, bản thân giới hạn mềm, giới hạn về năng lực quản trị cũng đã gây khó khăn, rủi ro cho chính dự án chứ chưa nói đến hàng hóa ra thị trường vượt quá nhu cầu…
- Thưa TS, mới đây Chính phủ đã ban hành Nghị định 08 (NĐ08) sửa đổi NĐ65, về việc cho phép DN phát hành đàm phán với chủ nợ để gia hạn TP đáo hạn thêm tối đa 2 năm, và cho phép đàm phán trả nợ TP bằng tài sản khác. Có thể kỳ vọng gì về NĐ 08 này?
- NĐ65 hay NĐ08 sửa đổi có đề cập đến là “được sự đồng thuận của các trái chủ”. Sự đồng thuận này đòi hỏi trên 65% trái chủ đồng ý.
Như vậy, nếu như các trái chủ không đồng ý thì sao? Điều này đưa đến sẽ có nhà đầu tư mới phát sinh mua lại, chiết khấu lại của nhà đầu tư trước đó. Vậy nhà đầu tư mua lại có đòi hỏi là nhà đầu tư chuyên nghiệp hay không?
NĐ08 tạm thời cho phép không thực hiện điều khoản đó ở NĐ65. Đây là điểm mà nhà làm luật đã lường trước tình huống xảy ra. Bởi nếu quy định một nhà đầu tư TPDN phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp, sẽ khó nhận chuyển nhượng từ các nhà đầu tư nhỏ, và các DN phát hành sẽ phải làm việc với các chủ nợ để tìm ra sự đồng thuận.
Với NĐ08, trong quá trình làm việc với các chủ nợ, nếu chủ nợ quá đông đưa đến sự không thống nhất trong vấn đề xử lý tài sản, định giá tài sản để thực hiện nghĩa vụ trả nợ, thì họ có dịch vụ phát sinh là mua lại TP này.
Như vậy NĐ08 đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có thể chuyển nhượng lẫn nhau, và đưa đến tỷ lệ các nhà đầu tư nắm giữ TP có tỷ lệ tương đối cao, đạt đến 65% đồng thuận với các điều khoản phát hành TP của DN phát hành.
Về mặt kỹ thuật, nếu NH là chủ nợ nắm giữ TP BĐS, một là họ sẽ có thêm tài sản đảm bảo để giữ nguyên giá trị các khoản nợ; hai là nếu trước đây họ đã phân phối cho các nhà đầu tư khác, thì họ thực hiện một dịch vụ là đi thu mua lại TP từ các chủ nợ nhỏ.
Tuy nhiên, có thể nói NĐ08 ra đời giúp cho hoạt động của hệ thống NHTM sẽ gỡ được phần nào, nếu như chúng ta áp dụng công cụ VAMC cho TP BĐS như tôi phân tích ở trên. Bởi vì nếu các NH thực hiện chiết khấu TPDN đang nắm giữ do các DN BĐS phát hành, đòi hỏi tài sản đảm bảo phải đủ đảm bảo cho giá trị khoản nợ lô TP do DN phát hành.
Và NĐ08 cho phép, nếu tài sản không đủ các DN có thể sử dụng các tài sản khác để bổ sung thêm, giữ được giá trị của khoản nợ TP. Và nếu NHTM nắm giữ khi chiết khấu với NHNN sẽ không bị trích lập dự phòng so với tài sản đảm bảo. Như vậy mô hình VAMC có tính khả thi hơn.
- Nếu sau khi thị trường BĐS và thị trường TPDN vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, thì hành lang pháp lý hiện có đã đủ để thị trường TPDN phát triển ổn định và đảm bảo lợi ích cho nhà đầu tư? Nếu chưa cần thêm giải pháp nào thưa TS?
- Mỗi thị trường, mỗi quốc gia sẽ lựa chọn mô hình phát triển hay xây dựng thị trường tài chính khác nhau. Lịch sử cho thấy việc phát triển thị trường vốn chủ yếu là NH hay còn gọi là NH đầu tư. Còn các NH của Việt Nam thực hiện cả chức năng là NH bán lẻ đồng thời là NH đầu tư.
Trong khi phát hành TP là công cụ huy động vốn trung và dài hạn, ở Mỹ dưới góc độ là NH đầu tư nên các DN ở Mỹ thường phát hành nhiều lô TP, huy động vốn cho sản xuất kinh doanh; còn nếu như vay vốn luân chuyển, vốn lưu động họ sẽ đến NH bán lẻ. Từ đó việc xếp hạng tín nhiệm sẽ buộc các NH đầu tư phải trích lập dự phòng.
Câu chuyện đặt ra trong vai trò NH Việt Nam vừa thực hiện NH bán lẻ vừa thực hiện NH cho vay và đầu tư TP. Vậy khi đánh giá xếp hạng NH phải dựa vào TP hay một khoản đầu tư TP của NHTM gặp phải vấn đề không thanh toán đúng lãi và vốn gốc? Và NH đó sẽ phải trích lập dự phòng hoặc chuyển khoản nợ đó qua nhóm nợ tiếp theo hay không?
Đơn cử một công ty phát hành không trả được nợ cho trái chủ, liệu NH đang cho DN đó vay có bị rơi vào xếp hạng rủi ro, nợ xấu, chuyển nhóm nợ hay không? Các NH ở Việt Nam gần như là không.
Cho nên DN phát hành có thể không trả nợ cho trái chủ đúng hạn, nhưng trả nợ đúng hạn cho NH thì DN đó vẫn là DN tốt đối với hệ thống NH (CIC lưu trữ).
Vậy thì chúng ta ứng xử ở tầm thiết kế một thị trường TPDN đúng nghĩa là phải có sự liên thông giữa hai đánh giá này, lúc đó mới tạo niềm tin cho DN, cũng như trách nhiệm của DN khi phát hành công cụ nợ.
- Xin cảm ơn TS về cuộc trao đổi này!
Nếu hỗ trợ các DN BĐS thì phải gỡ rối nội dung liên quan đến TP của DN BĐS phát hành mà các NHTM đang nắm giữ. Khi các NHTM có được vốn, giảm được lãi suất huy động, cho vay, vốn bơm vào nền kinh tế. Và đương nhiên thị trường BĐS sẽ được giải cứu thông qua hoạt động tín dụng của hệ thống NH.
