Có thể thấy phát biểu trên của người đứng đầu NHNN ngầm hàm ý cả 2 thông điệp: (i) việc các DN BĐS gặp khó khăn hiện nay phần lớn là do bản thân nội tại các DN đang “có vấn đề”; (ii) tín dụng không phải là “cây đũa thần”. Và cả 2 thông điệp này cho thấy không có “món quà” nào cho tín dụng BĐS năm 2023.
Khó mà chờ kênh tín dụng giải cứu
Từ nửa cuối năm 2022, nhiều DN BĐS bắt đầu gặp khó về thanh khoản. Kiến nghị tạo điều kiện để DN BĐS tiếp cận tín dụng, gỡ nút thắt về dòng tiền cho dự án được nêu ra. Thậm chí, nhiều ý kiến cho rằng dự án BĐS nói riêng hay thị trường BĐS nói chung có liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực (như tạo việc làm, thu nhập cho lao động, tiêu thụ vật liệu, đáp ứng nguồn cung nhà ở…), nên nếu dự án BĐS đình trệ thì nhiều ngành, lĩnh vực cũng chịu ảnh hưởng tiêu cực. Rồi nguồn cung nhà ở thiếu khiến giá nhà ở bị đẩy lên cao.
Tại hội nghị tín dụng BĐS do NHNN tổ chức mới đây, lãnh đạo nhiều ngân hàng thương mại (NHTM) phân tích, khó khăn về thanh khoản là do cấu trúc của thị trường BĐS “có vấn đề”. Những “vấn đề” được chứng minh bằng những con số cụ thể đủ để các TCTD buộc lòng phải dè chừng: (i) 80% nguồn cung là phân khúc cao cấp, không phù hợp với nhu cầu ở thực của người dân và người dân khó có thể tiếp cận, phù hợp với đầu cơ; (ii) tín dụng cho BĐS cao hơn nhiều mức bình quân, tính đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các TCTD đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với 2021, là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế (cao nhất trong 5 năm qua).
Những số liệu mà NHNN đưa ra cũng trùng khớp với nhận định của Bộ Xây dựng (cơ quan quản lý thị trường BĐS), rằng thị trường không còn dự án bình dân, dự án phân khúc trung bình cũng ngày càng ít. Bên cạnh đó, trái phiếu (TP) DN riêng lẻ trở thành kênh vốn lớn, việc huy động quá dễ dàng khiến DN chủ quan, không có kế hoạch. Hệ quả là khi nhà đầu tư rút vốn, ngay lập tức DN gặp khó khăn. Có DN BĐS triển khai cùng lúc 50 dự án, nên khi gặp khó khăn rất khó chủ động xử lý.
Rõ ràng, bài toán tháo gỡ vướng mắc tín dụng cho BĐS đang là bài toán khó trong bối cảnh hiện tại. Bởi dù các NH không siết tín dụng với BĐS thì nay cũng phải thận trọng để tránh rủi ro khi cho vay. Dự án không bảo đảm tính pháp lý, tài sản thế chấp, đương nhiên NH không thể giải ngân vốn.
Đã từ lâu, nhiều ý kiến cho rằng các DN BĐS ở Việt Nam đang quá phụ thuộc vào kênh tín dụng. Thậm chí, còn có cả những “ẩn ý” cho rằng giữa các NHTM và các DN BĐS có sự liên kết thiếu minh bạch, thiếu khách quan, “đi đêm” trong việc phát hành TPDN riêng lẻ… Điều này cũng cho thấy, sự lệ thuộc của các DN BĐS quá lớn vào kênh tín dụng đã và đang tạo rủi ro cho cả 2 phía DN và NH, nhất là khi thị trường chịu những tác động bất thuận.
Nhưng không thể bỏ mặc…
Nhìn sang nước láng giềng qua các số liệu báo cáo của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố hồi giữa tháng 1-2023 cho thấy, tốc độ tăng trưởng của thị trường BĐS ảnh hưởng rất lớn đến tăng trưởng chung của nền kinh tế nước này khi lĩnh vực BĐS - xây dựng chiếm đến 1/4 tăng trưởng. Điều này cũng là nguyên nhân chính khiến Chính phủ nước này mới đây đã có động thái “quay xe” để “giải cứu” thị trường BĐS, tránh đổ vỡ domino cho thị trường sau khi “quả bom Evergrande” chính thức kích hoạt vào hồi cuối năm 2021.
Ở Việt Nam, dù chưa có những số liệu thống kê và báo cáo đầy đủ về tỷ trọng trong cấu phần, cũng như tác động và ảnh hưởng của thị trường BĐS đến tăng trưởng của nền kinh tế, song giới chuyên gia đều chung nhận định là “ảnh hưởng rất lớn” nếu thị trường BĐS xảy ra những “sự cố”. Có chăng số liệu thống kê ít ỏi đến từ Bộ Xây dựng, khi bộ này cho hay đóng góp trung bình của ngành xây dựng và BĐS vào GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách, trong đó ngành BĐS trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP.
Và hiện tại, giá trị vốn hóa ngành BĐS ước tính khoảng 1,7-1,8 triệu tỷ đồng. Khi BĐS khủng hoảng, NH không thể thu hồi nợ gốc và lãi vay, nhà thầu và đơn vị cung ứng vật liệu xây dựng không thu hồi khoản phải thu. Các dự án bị đình trệ khiến người mua nhà “khóc ròng”, và nhiều đô thị xám xịt dở dang vì thiếu vốn như thời điểm 2008-2012 sẽ tái hiện. Như vậy đủ để thấy rằng sức khỏe của các DN BĐS đang là vấn đề cần phải lưu tâm.
Nhưng điều hiện nay đang được dư luận quan tâm là Chính phủ “giải cứu” BĐS theo cách nào? Việt Nam có áp dụng chính sách “giải cứu” như Trung Quốc đã và đang làm? Chính phủ sẽ tham gia xử lý nợ và vực dậy những tập đoàn BĐS lớn nhưng đang trên bờ vực khủng hoảng?
Thực tế trong suốt 3 năm qua, các DN BĐS đã không ít lần gửi kiến nghị đến Chính phủ xin cơ chế đặc biệt để vực dậy trước khó khăn. Bên cạnh kiến nghị gỡ khó về kênh tín dụng, gỡ khó cho phát hành TPDN (gần đây là đề xuất nới các điều kiện phát hành TP trong Nghị định 65/2022/NĐ-CP), thì đáng chú ý còn có cả đề xuất xin được tái cấu trúc mô hình kinh doanh, tái cơ cấu, gia hạn và ân hạn các khoản nợ trong vòng 2-3 năm, phù hợp với dòng tiền của DN mà không bị xem xét là nợ xấu, đồng thời xin chỉ định một NHTM có vốn nhà nước cấp hạn mức tín dụng để tập đoàn tiếp tục thi công các dự án dở dang. Cần nói thêm, những đề xuất “giải cứu” kiểu này là chưa có tiền lệ trên thị trường BĐS.
Hẳn những chính sách cụ thể đối với thị trường BĐS ra sao sẽ được Chính phủ xem xét trong thời gian tới. Nhưng chắc chắn rằng, các DN BĐS nói riêng và thị trường BĐS nói chung ở Việt Nam hiện nay không chỉ dừng lại ở việc “giải cứu” mà còn cần có một cuộc “đại phẫu”.
Chính sách cụ thể đối với thị trường BĐS ra sao sẽ được Chính phủ xem xét trong thời gian tới. Nhưng các DN BĐS nói riêng và thị trường BĐS nói chung ở Việt Nam hiện nay không chỉ dừng lại ở việc “giải cứu” mà còn cần có một cuộc “đại phẫu”.
