Thay vì nới lỏng đại trà cho thị trường bất động sản (BĐS), chính sách mới của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) phát đi tín hiệu rõ ràng: ưu tiên dư địa tín dụng cho nhà ở xã hội (NoXH), phát triển hạ tầng sản xuất và thu hút đầu tư, đồng thời tiếp tục kiểm soát rủi ro hoạt động đầu cơ.
Khách hàng giao dịch tại một ngân hàng thương mại ở TPHCM. ẢNH: MINH HUY
Khơi thông nhưng chọn lọc
Việc NHNN cho phép 25 ngân hàng thương mại không tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với dự án NoXH, khu công nghiệp - khu chế xuất vào dư nợ BĐS khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026 được xem là bước đi “phân loại” hết sức cần thiết.
Nhìn ở góc độ tổng thể, sự "cởi trói" này không có nghĩa là buông lỏng mà yêu cầu các tổ chức tín dụng phải kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính tổ chức đó.
TS Châu Đình Linh, Trường Đại học Ngân hàng TPHCM, cho biết, điểm đáng chú ý của chính sách không nằm ở việc nới lỏng định lượng mà ở cách điều tiết theo mục tiêu sử dụng vốn. Thay vì áp dụng đồng đều cho toàn bộ lĩnh vực BĐS, cơ quan quản lý đã phân loại theo từng phân khúc để tránh tạo điểm nghẽn cho các khu vực có khả năng tạo tăng trưởng dài hạn.
Dưới góc nhìn thị trường, nhóm phân tích Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam cho rằng, BĐS khu công nghiệp sẽ là nhóm hưởng lợi rõ nét nhất khi cơ chế mới giải quyết đúng điểm nghẽn về vốn trung, dài hạn cho hạ tầng công nghiệp - lĩnh vực có chu kỳ hoàn vốn dài và thường chịu áp lực khi ngân hàng tiệm cận giới hạn tín dụng BĐS. Nguồn vốn được khơi thông cũng được kỳ vọng giúp đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng và nâng cao khả năng đón dòng vốn FDI đang dịch chuyển vào Việt Nam.
Còn đối với NoXH, chủ trương này sẽ thêm động lực mạnh mẽ để giải quyết nhu cầu nhà ở bức thiết của người dân thu nhập thấp. Nhóm chuyên gia Công ty Chứng khoán Mirae Asset nhìn nhận, dư nợ NoXH hiện chỉ chiếm khoảng 0,2% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, nên quy định mới nắn dòng tiền tập trung vào các doanh nghiệp đã có dự án triển khai thực tế sẽ giúp xây dựng nhanh hơn, giao nhà sớm hơn.
Điểm nghẽn chi phí vốn
Số liệu từ NHNN Khu vực 2 (TPHCM và TP Đồng Nai) cho thấy, đến hết quý 1-2026, dư nợ cho vay BĐS chiếm khoảng 27,5% tổng dư nợ toàn khu vực, tăng 2,34% so với cuối năm trước và tăng 21,39% so với cùng kỳ. Riêng tại TPHCM, dư nợ BĐS chiếm 28,61% tổng dư nợ địa bàn.
Đáng chú ý, dư nợ cho vay mua nhà để ở, phục vụ nhu cầu tự sử dụng duy trì quanh mức 66% tổng dư nợ BĐS, cho thấy dòng vốn vẫn đang tập trung vào nhu cầu thật thay vì đầu cơ. Đối với gói tín dụng 145.000 tỷ đồng hỗ trợ NoXH, theo bà Trần Thị Ngọc Liên, Phó Giám đốc NHNN Khu vực 2, TPHCM đã có 4 dự án được giải ngân với dư nợ hơn 423 tỷ đồng; TP Đồng Nai có 3 dự án tiếp cận vốn.
Dù các số liệu thống kê cho thấy những chuyển biến tích cực, song thực tế vẫn khó tiếp cận vốn. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, chia sẻ, NoXH dù được gọi là lĩnh vực ưu tiên nhưng việc vay vốn không dễ dàng. Theo ông Nghĩa, gói 145.000 tỷ đồng có nhiều ưu đãi như thời hạn vay dài, lãi suất thấp và không tính vào hạn mức tín dụng, nhưng lại vướng ở bài toán chi phí vốn.
“Để có vốn cho vay làm NoXH, ngân hàng phải tự huy động vốn chứ không dùng ngân sách. Trong bối cảnh lãi suất huy động đầu vào cao, nếu cho vay làm NoXH với lãi suất ưu đãi ở mức 6,1%/năm kéo dài thì sẽ rất khó bảo đảm hiệu quả kinh doanh, hay nói cách khác là ngân hàng bị lỗ. Trong khi đó, doanh nghiệp làm NoXH muốn vay theo lãi suất thương mại để có vốn chạy dự án nhưng cũng không được chấp thuận, vì ngân hàng e ngại rủi ro pháp lý”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Ở góc nhìn vĩ mô, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, đề xuất cơ quan quản lý xem xét giao hạn mức tín dụng theo năm thay vì kiểm soát theo quý; đồng thời cần linh hoạt mở rộng dư địa tín dụng ngay trong quý 2 để hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế. Bên cạnh NoXH, dòng vốn cũng cần được nới mở một cách hợp lý cho các dự án nhà ở thương mại giá phân khúc bình dân để giải quyết nhu cầu thật của người dân.
TS CẤN VĂN LỰC, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV: Cơ cấu lại dòng vốn
Đến cuối năm 2025, dư nợ BĐS ước đạt 4,7 triệu tỷ đồng, tăng 36% so với cùng kỳ, trong khi tín dụng toàn ngành chỉ tăng hơn 19%. Riêng đến tháng 2-2026, dư nợ kinh doanh BĐS đã tăng 11,7%, đi kèm tỷ lệ nợ xấu 2,22%. Trong bối cảnh tín dụng BĐS tăng nhanh hơn toàn hệ thống, việc kiểm soát là cần thiết để phòng ngừa rủi ro.
Bản chất của chính sách hiện nay không phải siết tín dụng BĐS mà là cơ cấu lại dòng vốn tín dụng BĐS, hướng dòng tiền vào phân khúc tiêu dùng thực, hạn chế tối đa chảy vào phân khúc đầu cơ.
