Có thể giảm thời gian thực hiện thủ tục còn 8 tháng
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Địa ốc Lê Thành, cho biết hiện nay dự án nhà ở từ lúc bắt tay làm thủ tục đến khi đủ điều kiện để khởi công xây dựng mất khoảng 3 năm, thời gian thi công mất 2 năm nữa tổng cộng mất 5 năm. Tất cả chi phí như quản lý dự án, lãi vay… chủ đầu tư đều cộng vào giá thành của sản phẩm.
Ông Nghĩa phân tích, cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại (NoTM) gồm 4 yếu tố: chi phí tạo lập quỹ đất; chi phí xây dựng; chi phí tài chính và chi phí quản lý.
Chưa kể còn có nhiều chi phí "không tên" trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án các chủ đầu tư dự án NoTM phải tính đến trong khoản "chi phí dự phòng". Tất cả chi phí này cuối cùng đều cộng vào giá bán người mua nhà phải chịu. Nếu dự án bị ách tắc thủ tục, chủ đầu tư càng tốn thêm chi phí.
Do đó, càng rút ngắn thời gian hoàn thành dự án, giá thành càng giảm và người hưởng lợi trực tiếp là người mua nhà. Hiện thủ tục cho 1 dự án, chưa nói đến những chồng chéo của pháp luật, những quy định hiện hành theo ông Nghĩa có thể rút ngắn xuống còn 8 tháng nếu loại bỏ những thủ tục không cần thiết.
Bên cạnh đó, cán bộ làm có trách nhiệm hơn. Bởi thực tế có những nội dung từ sở xuống quận mất hàng tháng trời mới có văn bản phản hồi. Sự chậm trễ này khiến doanh nghiệp muốn hỏi nội dung gì đó phải chờ hàng tháng trời mới có kết quả.
Luật đã mở nhưng vẫn rối
| Càng rút ngắn thời gian hoàn thành dự án, giá thành càng giảm và người hưởng lợi trực tiếp là người mua nhà. |
Như vậy chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại luật này, nhưng dự án đầu tư thuộc một trong các trường hợp: nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đô thị và xây dựng trước ngày luật này có hiệu lực thi hành.
Tuy nhiên, trên địa bàn TPHCM hiện có một số dự án đầu tư xây dựng NoTM đã được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở 2014, đảm bảo quyền sử dụng đất, nhưng chưa được công nhận chủ đầu tư. Việc không được công nhận làm chủ đầu tư, khiến nhà đầu tư không thể lập, đề xuất thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị 2009. Chính vì vậy rất nhiều dự án bị treo nhiều năm.
Nên tạo đột phá ở nhiều khâu
Nhiều chuyên gia cho rằng, ngoài việc cải tiến triệt để về thủ tục triển khai dự án, cơ quan chức năng cần có nhiều giải pháp khác để làm giảm giá nhà. Cụ thể, thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án NoTM, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất.
UBND TPHCM cần ban hành ngay quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm 4 bước đối với dự án NoTM, để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ thủ tục hành chính.
Ngoài ra, Nhà nước có thể giao lại quỹ đất sạch, lớn cho doanh nghiệp thông qua hình thức đấu thầu để doanh nghiệp có đất sạch và sớm triển khai dự án với giá thành hợp lý. Khi đó, chắc chắn nguồn cung nhà giá thấp sẽ dồi dào hơn.
Mới đây, Hội đồng thẩm định giá đất TPHCM thống nhất chủ trương báo cáo UBND TP dự thảo công văn kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho TP xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn, để trình HĐND TP thông qua.
Theo đó, TP kiến nghị được xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo Bảng giá đất trên hay dưới 30 tỷ đồng, đối với các TP trực thuộc Trung ương), thay vì phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.
Nếu được Chính phủ cho phép thực hiện, đây là sự thay đổi phương thức định giá đất có tính đột phá, khi TP được phép áp dụng phương pháp điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể. Điều này sẽ kéo giảm thời gian làm thủ tục hành chính để xác định giá đất, thẩm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án theo các phương pháp định giá đất hiện nay từ trên dưới 3 năm (thậm chí lâu hơn) xuống chỉ còn khoảng 10-15 ngày làm việc.
Đây được xem là một trong những bước đột phá rất lớn trong khâu tính tiền sử dụng đất trực tiếp, giúp doanh nghiệp đẩy nhanh triển khai dự án. Bởi trên thực tế, nhiều doanh nghiệp sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ tài chính để triển khai nhanh dự án nhưng mất thời gian quá nhiều, khiến kế hoạch kinh doanh bị đảo lộn, chậm lại.
