Do vậy tầng lớp thu nhập thấp muốn có nhà chỉ có thể dựa vào nhà ở xã hội (NoXH), nhà ở thương mại (NoTM) giá rẻ, nhưng thủ tục cho loại hình này lại vướng và lãi suất quá cao.
PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, mức lãi suất cho vay vẫn còn cao, thời gian lại ngắn, nên người thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận. Vậy chúng ta cần có thêm những hướng tiếp cận khác để đa dạng hơn nguồn vốn dành cho phát triển NoXH như thế nào?
GS.TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ: - Đúng là hiện nay nguồn tài chính cho phát triển nhà ở giá rẻ là một trong những nút thắt chủ yếu. Do không có nguồn tín dụng lãi suất thấp nên đều phải sử dụng nguồn tín dụng thương mại với lãi suất cao vào phát triển nhà ở, nên khó có chuyện giá nhà rẻ. Trong khi tại nhiều nước phát triển, nguồn tín dụng cho nhà ở giá rẻ khá phổ biến với lãi suất chỉ 1- 2%/năm, đặc biệt dành cho đối tượng sinh viên ra trường mới bắt tay vào công việc.
Đã vậy, chính sách của nước ta hiện nay chưa cho phép thế chấp bằng bất động sản (BĐS) trong nước tại các ngân hàng (NH) có pháp nhân nước ngoài. Thực ra, Chính phủ đã giao NHNN và Tổng cục Địa chính đưa vào thử nghiệm từ năm 1998, nhưng cho đến nay thử nghiệm không được tiến hành và chính sách vẫn bị đóng.
Có thể chính sách này bị đóng do ý tưởng muốn bảo hộ các NHTM còn yếu kém trong nước. Nhưng thời điểm hiện nay, Nhà nước cần mở chính sách này nhằm tạo điều kiện tiếp cận vốn tín dụng lãi suất thấp cho đầu tư BĐS nhà ở giá rẻ từ các NH nước ngoài.
Hướng tiếp cận nữa là phát triển nhà ở dựa vào nguồn lực đất đai của ngay người nghèo đang ở trong các khu phố nghèo tại đô thị. Trên thế giới, nhiều nước đã tiến hành việc xem xét hợp pháp hóa đất đai do người nghèo chiếm giữ bất hợp pháp trong lịch sử để cấp giấy chứng nhận chủ quyền.
Sau đó, các khu phố nghèo được thực hiện cơ chế “góp đất và điều chỉnh lại đất đai”, dựa trên nguyên tắc mọi người đều góp đất của mình, quy hoạch lại khu vực đó, để ra lượng đất nhất định sử dụng vào phát triển hạ tầng, một phần được bán đấu giá lấy kinh phí thực hiện.
Dù pháp luật đất đai của ta vẫn chưa có quy định về cơ chế này, nhưng Nghị quyết 18- NQ/TW của Ban Chấp hành TW Đảng khóa XIII đã xác định chủ trương phát triển và chỉnh trang đô thị, theo đó khu dân cư nông thôn áp theo cơ chế “góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai”. Đây chính là cơ hội để phát triển NoXH do chính người dân tự nâng cấp, phát triển khu dân cư hiện hữu.
Thực tế, thành phố Trà Vinh (tỉnh Trà Vinh) đang thử nghiệm cơ chế này tại một khu phố nghèo, với sự trợ giúp của Ngân hàng Thế giới. Cộng đồng dân cư tại đó đã đồng thuận với phương án điều chỉnh lại đất đai do dự án đề xuất.
Hay cơ chế người dân tự góp đất để mở rộng ngõ tại nhiều quận thuộc TPHCM và Hà Nội cũng là thí dụ điển hình. Khi chính sách động viên được cộng đồng tham gia vì lợi ích chung, sẽ là yếu tố quan trọng cho phát triển nhà ở giá rẻ.
- Ông có nhận xét như thế nào về chính sách phát triển nhà ở, đặc biệt là NoXH ở nước ta hiện nay và cần giải pháp gì?
- Kể từ năm 1998, khung pháp luật về phát triển nhà ở được hình thành trong Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, đã tạo sức sống cho các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê. Cung nhà ở thông qua các dự án tăng mạnh trên thị trường.
Tuy nhiên, khu vực nhà ở giá rẻ mãi tới năm 2009 mới được đưa vào chương trình của Chính phủ, khi thị trường BĐS lúc ấy đã rơi vào trì trệ. Đáng nói, chủ trương phát triển vẫn mang nặng tư duy bao cấp, chưa tạo được động lực từ ngay những người có thu nhập thấp gắn với nhu cầu tiếp cận nhà ở.
Tuy nhiên, chính sách phát triển NoXH hiện nay đang đặt nhà đầu tư NoXH vào vị trí trung tâm, mà đáng ra phải là người có nhu cầu tiếp cận NoXH. Sự lựa chọn trung tâm phát triển bị lệch đã dẫn tới những lệch lạc về chính sách trong quá trình phát triển. Và sự trợ giúp của Nhà nước cũng mang “màu sắc bao cấp”, thể hiện qua cơ chế xin - cho.
Mọi trợ giúp của Nhà nước tới người được thụ hưởng NoXH đều phải qua tay chủ các dự án đầu tư. Trong khi đó, cung nhà ở trên thị trường đã được khẳng định 95% từ nguồn tự xây của dân, chỉ 5% từ nguồn các dự án phát triển nhà ở.
Chính sách đã không phù hợp, còn thủ tục quản lý đối với khu vực các dự án NoXH nhiêu khê hơn nên khó thu hút được các nhà đầu tư. Do vậy cần quy định ngay trong luật các thủ tục hành chính phải đơn giản đối với các dự án NoXH.
Mặt khác, cần cải cách tổng thể cách quản lý giao dịch NoXH, loại bỏ hoàn toàn cách quản lý kiểu bao cấp và thay vào đó bằng cho phép quản lý gắn với cơ chế thị trường. Điều này có nghĩa hãy thay tên gọi “NoXH” bằng “nhà ở giá phù hợp”, hoặc “nhà thương mại giá rẻ”.
Tóm lại, chính sách phát triển NoXH của ta vẫn chỉ dựa vào động lực trợ giúp trực tiếp của Nhà nước dưới dạng bao cấp, chưa tạo được động lực phát triển từ cộng đồng - những người có nhu cầu tiếp cận nhà ở giá rẻ.
Từ kinh nghiệm các nước cho thấy, để giải quyết nhà ở giá rẻ cần động viên động lực thông qua cộng đồng với sự trợ giúp của các tổ chức xã hội đứng ra làm trung gian trong vận động góp quỹ tiết kiệm nhà ở, động viên nguồn trợ giúp tài chính ưu đãi từ các ngân hàng cho người nghèo. Kinh nghiệm này được rút ra từ thành công của các dự án nhà ở giá rẻ cho cộng đồng tại Thái Lan, Indonesia.
- Xin cảm ơn ông.
Cần loại bỏ hoàn toàn cách quản lý kiểu bao cấp của NoXH, thay vào đó cho phép quản lý gắn với cơ chế thị trường. Điều này có nghĩa hãy thay tên gọi “NoXH” bằng “nhà ở giá phù hợp”, hoặc “nhà thương mại giá rẻ”.
