Sớm có hàng rào pháp lý để hạ sốt đất

* GS-TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ: Tôi cho rằng, nguyên nhân khởi điểm khiến giá đất tăng là số lượng dự án bị sụt giảm, trong đó, 2 thị trường lớn là Hà Nội, TPHCM có số dự án được phê duyệt giảm đến 10 lần.

Về lý thuyết, vài ba năm nữa nguồn cung mới giảm, nhưng hiện đã tác động đến thị trường là do những nhà đầu tư có hàng  đã “găm” lại, khiến nguồn cung bị giảm. Tình hình này kết hợp với nhiều thông tin, diễn biến mới về quy hoạch đô thị, hạ tầng ở các địa phương đã kích xu hướng tăng giá, tạo nên sốt đất, ví dụ như tại TPHCM với việc thành lập TP Thủ Đức và đề xuất nhiều tuyến đường cao tốc huyết mạch; tại Hà Nội với quy hoạch TP Sơn Tây, đô thị sông Hồng; nhiều tỉnh, thành phố khác có đề xuất các dự án về sân bay, đô thị…

Sốt đất cục bộ tại một số địa phương không ảnh hưởng đến toàn thị trường, nhưng khi Hà Nội, TPHCM có sốt đất thì sẽ lan ra toàn quốc. 

- Có ý kiến cho rằng, tình trạng sốt đất có nguyên nhân lớn là do “cò” đất đang hoạt động rầm rộ tại nhiều địa phương. Họ thổi giá, tạo ra những cơn sốt ảo và gây hậu quả thật. Ông có chung nhận định này?

 * “Cò” đất là những đối tượng lợi dụng thời điểm như tôi vừa nói ở trên để tung tin thất thiệt để thao túng thị trường, thu lời bất chính. Nhiều nhà đầu tư thiếu kiến thức, kinh nghiệm đã bị họ dẫn dắt và “ôm trái đắng”.

Để xảy ra tình trạng “cò” lộng hành khiến thị trường trở nên khó kiểm soát là trách nhiệm của chính quyền địa phương. Chợ cóc bất động sản (BĐS) vẫn mọc lên như nấm ở nhiều nơi trước sự làm ngơ của chính quyền.

Chúng ta có thể hạn chế được đối tượng này bằng cách dẹp ngay các chợ cóc BĐS, văn phòng giao dịch bất hợp pháp. Nhưng, về lâu dài, chúng ta cần có những công cụ mang tính pháp lý để quản lý thị trường. 

- Các công cụ quản lý thị trường BĐS cụ thể là gì, thưa ông?

* Ở nhiều quốc gia, hàng rào pháp lý được lập ra để hạn chế tác động tiêu cực của giới đầu cơ.

Trong đó, giải pháp 2 sắc thuế là: tính thuế đối với trường hợp buôn bán lướt sóng và đánh thuế vào giá trị đất đai tăng thêm. Ví dụ, một bản quy hoạch đưa ra làm giá đất tăng thì người sở hữu đất phải đóng thuế cho phần tăng thêm đó.

Về giải pháp mang tính điều tiết thị trường, một số quốc gia có lượng nhà ở, đất ở dự trữ, khi cầu tăng sẽ tung ra để đáp ứng nhu cầu. Tuy nhiên, Việt Nam chưa có những công cụ như vậy.

Hiện luật thuế BĐS vẫn như mười mấy năm trước. Bộ Tài chính đã đề xuất ít nhất 3 lần nhưng đều không được hưởng ứng, kể cả Quốc hội. Các ý kiến đều cho là nhạy cảm, tăng chi phí cho dân. Chúng ta hiện cũng không có quỹ đất dự trữ để điều tiết thị trường. 

- Thưa ông, như vậy rõ ràng, việc thiếu các công cụ pháp lý để quản lý thị trường có trách nhiệm của các cơ quan chức năng, nhất là khi chúng ta đã có một bài học đắt giá là sự đổ vỡ của thị trường BĐS cách đây 10 năm. Vậy địa chỉ trách nhiệm của các cơ quan liên quan?

* Theo tôi, trách nhiệm trước hết là của Bộ TN-MT trong việc chậm sửa Luật Đất đai. Từ năm 2016 đến nay, Chính phủ đã 4 lần đưa ra yêu cầu phải sửa luật này, trong đó có nội dung sửa để tạo thuận lợi cho BĐS nghỉ dưỡng kiểu mới, sửa để đảm bảo tính đồng bộ với các luật khác, tạo điều kiện phê duyệt các dự án đầu tư.

Thế nhưng, theo lộ trình, phải đến năm 2023 mới có luật mới. Trong khi đó, thực tế đang rất cần sửa ngay một số điều gây ách tắc và nếu dừng lại để chờ luật mới sẽ gây khó khăn trong quản lý.

Về phía Bộ Xây dựng, trách nhiệm lớn nhất là sau khi Luật Nhà ở ra đời năm 2015 đến nay, cơ quan này chưa thiết lập được hệ thống thông tin BĐS, chưa có thông tin chính xác về cung cầu, số lượng giao dịch, dẫn đến không dự báo được thị trường. 

- Vậy còn trách nhiệm của các địa phương thì sao, thưa ông?

 * Tôi cho rằng, việc quản lý của địa phương, nhất là tại cấp xã phường hiện nay rất yếu kém. Luật Đất đai giao cho địa phương chức năng phát hiện những hiện tượng vi phạm trên địa bàn nhưng chưa làm tốt.

Nhiều cán bộ xã, phường còn dính vào các vi phạm nên không xử lý, không báo cáo lên cấp cao hơn. Chính quyền cấp tỉnh, huyện cũng có trách nhiệm liên đới vì quản lý cấp cơ sở.

Việc chuyển quyền sử dụng đất liên quan đến văn phòng quản lý đất đai, lãnh đạo không thể nói là không biết và không quản lý được. 

- Vậy theo ông, chúng ta cần làm gì để “hạ sốt” thị trường BĐS?

 * Việc các cơ quan quản lý có thể làm ngay là tạm dừng việc cho chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở khi quy hoạch chưa được phê duyệt; báo chí - truyền thông vào cuộc đăng tải những thông tin chính xác về quy hoạch.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại tạm thời không cung cấp tín dụng cho kinh doanh BĐS, đề phòng “nổ” bong bóng BĐS.

Đồng thời, các địa phương cần dựa trên Nghị định 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai để thông qua một quy trình thống nhất nhằm đẩy nhanh việc phê duyệt dự án đầu tư BĐS, loại bỏ được tâm lý e ngại thiếu cung nhà ở trong vài ba năm tới.

- Xin cảm ơn ông!