Dù UBND TP đã chỉ đạo các sở, ngành, quận, huyện, TP Thủ Đức phối hợp xem xét đề xuất giải quyết, nhưng xem ra vẫn rất khó khai thông nếu không sửa luật.
Sớm hoàn thiện Luật Đất đai
Luật Đất đai 2013 sau gần 10 năm có hiệu lực đã bộc lộ nhiều bất cập, đặc biệt trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất được quy định trong rất nhiều văn bản từ luật, Nghị định của Chính phủ, Quyết định của Thủ tướng Chính phủ, Thông tư liên tịch giữa các bộ, ngành, Quyết định của UBND tỉnh…
Mỗi văn bản lại điều chỉnh vài khía cạnh nhưng lại có điểm không thống nhất. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng pháp luật.
Theo đó, Bộ TN-MT chủ động phối hợp chặt chẽ với các bộ, ngành, địa phương sớm hoàn thành Đề án Luật Đất đai (sửa đổi) trình Chính phủ để kịp trình Quốc hội xem xét lần đầu tại kỳ họp thứ 4 vào cuối năm 2022, theo định hướng của Nghị quyết 18-NQ/TW đã xác định mục tiêu cụ thể “Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất giữa Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan".
Cụ thể, sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Quản lý đô thị 2009 (thay thế bằng Luật Quản lý và phát triển đô thị theo Đề án của Bộ Xây dựng). Sửa đổi, bổ sung một số điều của một số luật liên quan như Luật Xây dựng 2014, Luật Đấu thầu 2013, Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN, Luật Đầu tư 2020, Bộ luật Dân sự 2015… để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.
Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp nhà đầu tư phải có 100% đất ở mới được công nhận chủ đầu tư, trong khi loại dự án có 100% đất ở chỉ chiếm khoảng 1% trên thị trường BĐS. Quy định này đã khiến giai đoạn 2015-2020 các dự án có quỹ đất hỗn hợp hoặc có “đất khác không phải là đất ở” không thể triển khai thực hiện, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án, thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội (NoXH) và gây khó khăn rất lớn cho các doanh nghiệp đã bỏ ra khoản tiền rất lớn để chuẩn bị quỹ đất dự án, phải chịu nhiều rủi ro do bị đọng vốn kéo dài.
Vì thế cần sửa đổi Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở” được công nhận chủ đầu tư dự án NoTM, để tăng nguồn cung dự án NoTM, tăng nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền để khắc phục tình trạng lệch pha cung cầu, lệch pha phân khúc thị trường và kéo giảm giá nhà, tiến tới bình ổn giá nhà.
Mạnh tay gỡ khó các dự án
Hiện tại, thị trường BĐS tại TPHCM nói riêng vẫn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng. Song, trên thực tế thị trường này bị sụt giảm về nguồn cung dự án cũng như sản phẩm nhà ở. Bởi lẽ nhiều dự án BĐS bị dừng do không thực hiện được thủ tục đầu tư xây dựng hoặc bị dừng triển khai, bị ách tắc do vướng luật.
Tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là căn hộ bình dân, NoXH, điều này dẫn đến giá nhà đất tăng, làm cho số đông người có thu nhập trung bình và thấp ở đô thị khó tạo lập nhà ở hơn. Tình trạng mất cân bằng cung - cầu do nguồn cung quá ít trong lúc nhu cầu quá cao làm cho giá nhà dễ bị đẩy lên cao, dễ xuất hiện tình trạng đầu cơ, đầu tư lướt sóng làm lũng đoạn thị trường, trục lợi.
HoREA đã nhiều lần kiến nghị UBND TPHCM, báo cáo các vướng mắc để tháo gỡ các dự án BĐS trên địa bàn. Chẳng hạn, có những dự án cả 10 năm chỉ vì vướng thủ tục hoán đổi tiền sử dụng đất và được kinh doanh thương mại, hay vướng cơ chế hoán đổi… đến nay vẫn chưa được giải quyết.
Một số dự án được chính quyền chấp thuận đầu tư với công năng là nhà chung cư cao tầng, đã xây dựng xong móng và hầm nhưng sau đó các dự án này được chuyển nhượng sang cho đối tác và đã được TPHCM chấp thuận cho nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án và sổ đỏ đất ở. Song vẫn không thể triển khai vì vướng quy hoạch hoặc không phù hợp quy hoạch.
Thị trường BĐS ngưng trệ, nếu các cơ quan, ban ngành không có giải pháp xử lý hiệu quả các điểm nghẽn hiện nay thì nguy cơ phá sản do không cân bằng được tài chính, còn thị trường sẽ sụt giảm quy mô về tăng sản phẩm, khó khăn cho người muốn sở hữu nhà ở thực khi lựa chọn.
Các vướng mắc tại các dự án phát triển nhà ở tồn tại nhiều năm qua nhưng chưa được TPHCM gỡ vướng, xử lý dứt điểm. Một phần do luật chồng luật, nhất là các quy định tréo ngoe về đóng tiền sử dụng đất và các thủ tục đầu tư, xây dựng, đất đai chưa được giải quyết dứt điểm, khiến hàng loạt dự án BĐS trên địa bàn TP bế tắc, điều này khiến không ít doanh nghiệp mang tiếng bội tín với khách hàng. Ngoài ra, sở, ngành có liên quan và địa phương có tư tưởng “sợ ký, sợ trình” dẫn đến hồ sơ dự án kéo dài hoặc bị “đá qua - đá lại” giữa các sở, ngành, không bên nào chịu giải quyết dứt điểm.
Hy vọng trong thời gian tới, chính quyền TP tiếp tục quan tâm hơn đến các vấn đề pháp lý, giải quyết sớm các thủ tục nộp tiền sử dụng đất, giúp các doanh nghiệp BĐS gỡ rối trong thời gian sớm nhất. Từ đó, mang đến một thị trường BĐS nhộn nhịp hơn, minh bạch, tạo nguồn cung dồi dào hơn.
| Hiện có 18 bất cập, chồng chéo của khoảng 12 luật liên quan và điều phối đến thị trường BĐS, nếu không thống nhất sẽ tạo ra rất nhiều vướng mắc khiến thị trường BĐS không thể phát triển an toàn, bền vững. |
