Thị trường bất động sản 'méo mó' vì 'thổi giá'

Đua nhau bỏ cọc

Theo thông tin từ Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai (Hà Nội), số tiền dự kiến thu về từ phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao hơn 400 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến hết ngày 16-9 chỉ có 13 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tổng số tiền chỉ hơn 80 tỷ đồng.

Đáng chú ý, các lô này đều có giá trúng từ 51,6 triệu đồng đến hơn 55 triệu đồng/m²; còn lại các lô có giá trúng từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m² đều bị bỏ cọc. Phiên đấu giá “gây sốt” nhưng thực tế chỉ có 13/68 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, khiến số tiền thu về ngân sách chỉ đạt 20% so với dự kiến. Thời gian đấu lại chưa xác định được thời điểm.

Không chỉ Thanh Oai, nhiều địa phương khác của Hà Nội có thể cũng sẽ xảy ra tình trạng tương tự, khi mà nhiều nơi giá đất được “thổi” lên cao chót vót, đến nay khi đã sắp hết hạn nộp tiền chủ nhân của nhiều lô đất vừa trúng qua đấu giá vẫn chưa có động tĩnh gì.

Trước những nghi ngại về tình trạng bỏ cọc, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nêu quan điểm, ngay cả khi người mua bỏ cọc vẫn khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá. Bởi trong nền kinh tế thị trường, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh.

Việc hàng loạt chủ lô đất sau khi trúng đấu giá bỏ cọc, đã khiến cho các địa phương có đất đấu giá rơi vào tình cảnh “chơi vơi” định mức giá đất mới, khi thị trường bị nhiễu loạn cục bộ.

Vì sao chấp nhận mua rồi bỏ cọc?

Đánh giá về thực trạng trên, LS. Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp, Hà Nội, cho biết theo quy định Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản và các văn bản pháp luật có liên quan, khi người trả giá cao trong các cuộc đấu giá mà được xác định là trúng đấu giá, phải có trách nhiệm nộp tiền trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá.

Nếu hết thời hạn trên người trúng đấu giá không nộp tiền, sẽ mất khoản tiền đặt cọc tương đương với 20% giá trị lô đất so với giá khởi điểm. Bản chất việc giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là quan hệ dân sự, và một bên là đại diện nhà nước. Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất bản chất là “bán đấu giá tài sản” để lựa chọn người mua phù hợp.

Bởi vậy, trong quan hệ mua bán sẽ đề cao yếu tố tự thỏa thuận, hạn chế hành chính hóa quan hệ dân sự.

LS. Đặng Văn Cường cho rằng, hiện tượng bỏ cọc chủ động vẫn diễn ra do có dấu hiệu thao túng thị trường BĐS và giá khởi điểm chưa hợp lý. Bởi về nguyên tắc, giá khởi điểm sẽ là giá BĐS theo bảng giá đất nhân với hệ số, sẽ cao hơn giá đất do Nhà nước quy định. Tuy nhiên, hiện nay đang giao thời trong việc thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật, nên giá BĐS vẫn tính theo bảng giá cũ, đến ngày 1-1-2025 mới theo bảng giá mới.

“Việc quy định giá khởi điểm thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường khiến cho số tiền đặt cọc mặc dù quy định mới là 20%, nhưng thực tế chỉ đáng vài % so với giá trị thực. Chính vì căn cứ tính số tiền đặt cọc thấp như vậy, nên những nhà đầu cơ sẵn sàng chủ động bỏ cọc để thổi giá” - LS. Đặng Văn Cường giải thích.

“Méo mó” thị trường

Việc trúng đấu giá đất rồi sau đó bỏ cọc không phải mới xảy ra ở Hà Nội. Trước đó, ngay nội thành Hà Nội, tại quận Cầu Giấy vào tháng 10-2021, 4 lô đất thuộc khu X4 phường Mai Dịch trúng đấu giá với mức giá trúng cao nhất gần 400 triệu đồng/m2, cao gấp đôi so với giá thị trường khi đó cũng đã bỏ cọc.

Hay tại huyện Mê Linh, vào hồi đầu năm 2022, trung tâm quỹ đất huyện này cũng phải hủy bỏ kết quả đấu giá gần 20 thửa do người trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, số tiền nhà đầu tư bỏ cọc trên địa bàn huyện khoảng 60 tỷ đồng.

Về hệ lụy của việc đấu giá cao sau đó bỏ cọc, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận xét, việc bỏ cọc dẫn đến nhiều hiệu ứng xấu cho thị trường.

Thứ nhất, làm chính sách đấu giá của Nhà nước bị ảnh hưởng.

Thứ hai, những phiên đấu giá như vậy sẽ trở thành công cụ làm nhiễu loạn, gây méo mó cho thị trường BĐS của địa phương. Từ đó làm ảnh hưởng không lành mạnh tới nền kinh tế chung và thị trường BĐS nói riêng.

Đơn cử, sau những cuộc đấu giá gây xôn xao cả thị trường, không chỉ các nhà đầu tư mà những người dân bình thường cũng sẽ nghĩ tới mốc 100-130 triệu đồng/m² mà cách trung tâm Hà Nội 25-30km. Mốc này cũng là mốc để giá đất ở trong khu vực bán kính này tăng theo một cách bất thường, bất chấp giá trị kinh doanh hay giá trị sử dụng mang lại.

Bên cạnh đó, những phiên đấu giá tiếp theo nếu có ở các khu vực khác sẽ lại có những mức giá cao hơn nhiều. Việc trúng giá bất thường sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho người mua nhà, doanh nghiệp đầu tư, thậm chí gây ra bất ổn cho cả thị trường.

Cụ thể, người dân có nhu cầu mua nhà thật sẽ rất khó mua trong giai đoạn này, khi người bán sẽ neo tâm lý tăng giá lên so với giá trị thị trường. Người có tiền sẽ đổ xô đi mua đất hy vọng kiếm lợi nhuận. Bên cạnh đó, người không có nhu cầu ở thật sẽ tập trung dòng tiền vào BĐS thay vì lưu thông cho hoạt động kinh tế khác.

Người cần nhà không có đủ tiền mua, người có tiền thì lại găm vào đất. Hệ lụy tiếp theo là đến các doanh nghiệp đầu tư trong và ngoài nước khi thực hiện các dự án lớn sẽ khó khăn hơn trong việc giải phóng mặt bằng và thậm chí vốn sẽ đội lên nhiều lần.