Động thái này được xem chặt chẽ hơn với doanh nghiệp (DN) khi triển khai dự án, tránh những phát sinh, ách tắc về sau. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng muốn thuận cho cơ quan quản lý, thì phải thông cho DN BĐS về thủ tục.
Phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính về đất đai…
Theo quy định hiện hành của Luật Kinh doanh BĐS, điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt… nhưng lại không đề cập đến nghĩa vụ tài chính (tức phải đóng đủ hay nợ tiền sử dụng đất).
Trong khi đó, Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định: Trường hợp người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính, thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền như Luật Kinh doanh BĐS. Như vậy có sự chưa đồng bộ giữa hai luật nói trên để thống nhất cho phép đưa BĐS hình thành trong tương lai ra kinh doanh.
Ngoài ra, theo Nghị định 99/2015, trước khi đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư dự án phải có văn bản gửi sở xây dựng để được xác nhận nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua. Trường hợp có thế chấp dự án hoặc nhà ở, cho thuê mua, chủ đầu tư phải giải chấp hoặc được bên nhận thế chấp đồng ý cho bán.
Sở Xây dựng TPHCM cho rằng, quy định về pháp luật đất đai, đặc biệt là giấy tờ về quyền sử dụng đất có nhiều loại khác nhau, như quyết định giao đất hay quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, nhiều trường hợp có các giấy tờ này nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, điều kiện của BĐS hình thành tương lai được đưa vào kinh doanh lại không đề cập đến trách nhiệm về nghĩa vụ tài chính.
Theo Sở Xây dựng TPHCM, nếu chỉ kiểm tra giấy tờ về quyền sử dụng đất nói chung theo Luật Kinh doanh BĐS, thì sẽ sai sót với yêu cầu của Luật Đất đai về nghĩa vụ tài chính.
Trước thực tiễn trên, Sở Xây dựng kiến nghị “Điều kiện đất đai đối với thủ tục chấp thuận BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, là chủ đầu tư thực hiện xong nghĩa vụ tài chính và có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất…”.
Bởi lẽ Sở Xây dựng không phải cơ quan chuyên môn về tài chính, tín dụng, nên không thể kiểm tra hồ sơ về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, tình trạng thế chấp dự án, nhà ở để xác định dự án có đủ điều kiện huy động vốn hay chưa.
Sở dĩ Sở Xây dựng có đề xuất trên là vì có những dự án nhà ở trước đây chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính (vì nhiều lý do như tạm tính, nợ…) nhưng dự án vẫn được triển khai, hoàn thiện và bàn giao cho người mua. Tuy nhiên sau đó việc tính tiền sử dụng đất khó khăn, kéo dài… dẫn đến người mua nhà bị “treo” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác trên đất (hay gọi là sổ hồng).
Và minh chứng theo Sở Xây dựng trên địa bàn TPHCM hiện có hơn 100 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội vướng mắc về thủ tục pháp lý. Ngoài thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, không ít dự án nhà ở bị ách tắc tại khâu xác định tiền sử dụng đất.
Đòi hỏi DN BĐS phải có tài lực mạnh
Lất một thí dụ: Anh S. mua một căn hộ tại một dự án ở quận Tân Bình và được chủ đầu tư bàn giao vô ở từ năm 2018, nhưng đến nay vẫn chưa được ký hợp đồng mua bán chính thức, và dĩ nhiên là sổ hồng cũng bị treo, nguyên nhân do dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Cư dân cũng thường xuyên gặp gỡ, đối thoại với chủ đầu tư, và chủ đầu tư cũng rất có thiện chí muốn nộp tiền sử dụng đất, nhưng cơ quan chức năng vẫn chưa chốt nên người mua nhà vẫn phải chờ đợi.
Đại diện một DN cho biết, với kiến nghị nói trên của Sở Xây dựng cũng không ngoài mục đích để dự án được đưa ra kinh doanh sẽ chặt chẽ hơn, sau khi dự án hoàn thành bàn giao cho khách hàng và thực hiện thủ tục làm “sổ hồng” cho người mua nhà cũng sẽ dễ dàng hơn.
Tuy nhiên, đứng về phía DN và thị trường cũng sẽ gặp khó khăn hơn, bởi các thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất… mất khá nhiều thời gian. Ngoài ra, khi triển khai dự án DN cần huy động nhiều nguồn lực, trong đó có nguồn lực từ khách hàng… Do đó đòi hỏi các thủ tục nói trên hoàn thiện xong mới được kinh doanh DN sẽ gặp nhiều khó khăn.
Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TPHCM, quy định hiện nay về việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với những thửa đất hoặc khu đất tính theo bảng giá đất có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên, được áp dụng 1 trong 4 phương pháp: thặng dư, so sánh, thu nhập và chiết khấu. Tổng thời gian giải quyết hồ sơ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các trường hợp trên từ 3 đến 6 tháng, có trường hợp kéo dài từ một đến vài năm do nhiều nguyên nhân khách quan.
Chẳng hạn các quy định pháp luật liên quan đến công tác xác định, thẩm định giá đất lại thay đổi thường xuyên. Dù đã giảm tối đa thời gian thực hiện quy trình xác định giá đất cụ thể, nhưng thời gian thực hiện, luân chuyển hồ sơ để hoàn tất các bước trong công tác xác định giá đất vẫn kéo dài. Ông Thắng cũng thừa nhận, việc chậm xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể, không chỉ làm mất cơ hội của nhà đầu tư mà còn làm chậm thu ngân sách nhà nước, làm chậm sự phát triển kinh tế, xã hội.
Từ bất cập trên, Sở TN-MT đã kiến nghị UBND TPHCM xây dựng, ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) phù hợp với tình hình thực tiễn, trình HĐND thông qua. Trên cơ sở đó, UBND TPHCM được ban hành và áp dụng hệ số K để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với tất cả thửa đất, không phân biệt giá trị theo bảng giá đất.
Kiến nghị của Sở Xây dựng cũng không ngoài mục đích để dự án được đưa ra kinh doanh sẽ chặt chẽ hơn, thủ tục làm “sổ hồng” cho người mua nhà cũng sẽ dễ dàng hơn, nhưng phía cơ quan quản lý phải khai thông rút ngắn các thủ tục cấp các loại giấy chứng nhận.
