“Quá tam ba bận”… đều ế
Được biết, 3.790 căn hộ TĐC thuộc khu 38,4ha phường Bình Khánh (TP Thủ Đức) nằm trong chương trình 12.500 căn hộ TĐC KĐT mới Thủ Thiêm, đã hoàn thành từ năm 2015. Những căn hộ này sở hữu vị trí đắc địa, sau nhiều năm hoàn thiện bị bỏ hoang, xuống cấp buộc TP phải chi 70 tỷ đồng mỗi năm để bảo trì.
Vì thế, TP đưa ra đấu giá các căn hộ này. Tuy nhiên, lần đầu đấu giá năm 2017 không thành công khi không có đơn vị nào tham gia, giá khởi điểm thời điểm đó là 8.800 tỷ đồng. Lần thứ 2 vào tháng 2-2018 giá 9.100 tỷ đồng nhưng cũng không thành công. Lần thứ 3 vào tháng 6-2021, giá 9.900 tỷ đồng, bình quân 2,6 tỷ đồng/căn hộ, vẫn không có nhà đầu tư mua.
Trước tình trạng này, Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP 2 phương án xử lý. Phương án 1, tiếp tục thực hiện bán đấu giá 3.790 căn hộ TĐC. Thuận lợi của phương án này là sớm thu hồi khoản tạm ứng ngân sách đã chi của KĐT mới Thủ Thiêm, đảm bảo tiến độ thực hiện các nội dung theo ý kiến của Thủ tướng Chính phủ, Kiểm toán Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Thanh tra Chính phủ.
Hơn nữa, thủ tục triển khai cho việc đấu giá đã được các sở, ngành thực hiện từ năm 2017 đến nay cũng gần hoàn chỉnh.
Phương án 2, điều chỉnh mục tiêu sử dụng một phần của 3.790 căn hộ tại các lô đất R1-R5 thành nhà ở phục vụ TĐC và nhà ở xã hội (NoXH). Cụ thể, điều chỉnh mục tiêu 1.570/3.790 căn hộ tại các lô đất R4, R5 (khu đất riêng biệt với các lô chung cư tại các lô đất R1, R2, R3) thành NoXH để bố trí cho đối tượng TĐC, hoặc đối tượng NoXH.
Phần còn lại 2.220/3.790 căn hộ tại các lô đất R1, R2, R3 tiếp tục bán đấu giá để thu hồi vốn, hoàn trả vốn đầu tư cho KĐT mới Thủ Thiêm. Trong 2 phương án, Sở Xây dựng và các sở, ngành đã thống nhất chọn phương án 1.
Bán lẻ thay vì đấu giá “một cục”
Theo nhiều chuyên gia, nguyên nhân khiến việc 3 lần đưa ra đấu giá nhưng bất thành do tổng mức giá quá lớn, do “đấu sỉ” không “đấu lẻ” trong khi giá khởi điểm cao, cộng với chất lượng nhà chung cư và thiết kế đã xuống cấp, lạc hậu so với mặt bằng căn hộ thương mại hiện nay.
Một số chuyên gia cho rằng TP nên xem xét cân nhắc giảm giá, chuyển sang NoXH hoặc đấu giá từng lô nhỏ, thậm chí đấu giá theo căn. Bởi bán lẻ là hình thức tiếp cận người có nhu cầu thật với giá trị vừa phải, thay vì đấu giá theo lô số tiền quá lớn, khó thu hút cá nhân hoặc tổ chức tham gia.
 |
Hàng ngàn căn hộ TĐC xuống cấp theo thời gian. Ảnh: BÌNH MINH |
Chuyên gia BĐS Lê Hoàng Châu nhận định, trong điều kiện thị trường suy giảm, việc thẩm định mức giá khởi điểm khi đấu giá cũng là yếu tố nên cân nhắc xem xét lại, có thể hạ giá xuống.
Bởi lẽ, thị trường BĐS đang xuống thấp, giảm giá nhiều nơi, nếu TP đưa ra đấu giá mức khởi điểm cao, sẽ khó thu hút nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức quan tâm. “Giảm giá và đấu giá theo căn lẻ kết hợp với hỗ trợ tín dụng, có thể là giải pháp phù hợp trong năm 2023” - ông Châu nói.
Qua 3 lần đấu giá theo kiểu “trọn gói” bị thất bại, cho thấy chỉ có bán lẻ mới là giải pháp tốt để giải tỏa được 3.790 căn hộ TĐC tại KĐT mới Thủ Thiêm.
Theo chuyên gia này, trong bối cảnh hiện nay nếu đấu giá hàng ngàn căn hộ nói trên sẽ gặp nhiều điều kiện không thuận lợi.
Thứ nhất, thanh khoản thị trường kém, sức mua yếu.
Thứ hai, dòng vốn đang tắc nghẽn, các nhà đầu tư tổ chức khó sắp xếp vốn để tham gia. Trong khi đó, nhà đầu tư cá nhân hoặc người có nhu cầu ở thật nếu mua căn hộ sẽ gặp khó khăn trong việc thanh toán 1 lần cho tài sản giá trị lớn giữa lúc lãi suất cao.
Thứ ba, dự án đã bị bỏ hoang trong thời gian dài, nên xuống cấp và cần bảo trì, bảo dưỡng mới có thể đưa vào sử dụng. Điều này có thể tạo rào cản tâm lý cho khách mua.
Tổng giám đốc CTCP DRH Holding Ngô Đức Sơn cho rằng, để đấu giá “một cục”, theo quy định tổ chức tham gia đấu giá phải ký quỹ hàng ngàn tỷ đồng, sẽ tạo áp lực thanh toán sau khi trúng giá, trong khi chưa biết “đầu ra” như thế nào.
Cách tốt nhất để "giải thoát" căn hộ TĐC bỏ hoang là bán trực tiếp cho người cần mua nhà sẽ thu tiền liền cho ngân sách, thay vì bán trọn gói cho một chủ đầu tư lớn phải sửa chữa, cải tạo mới bán lại sẽ mất thêm thời gian để lấp đầy dân cư.
Còn theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, nguyên nhân chủ yếu khiến những lần đấu giá thất bại là bài toán tài chính. Với mức ký quỹ 20%, đơn vị tham gia đấu giá phải bỏ ra hơn 1.800 tỷ đồng, rồi 3 tháng sau phải nộp ít nhất 7.000 tỷ đồng nữa, sẽ rất khó khăn với hầu hết DN BĐS.
Trong khi đó, nếu DN triển khai đầu tư dự án họ có thể xoay chuyển nguồn vốn với áp lực nhẹ hơn (như theo tiến độ huy động từ khách hàng, vay ngân hàng, thanh toán chậm với các nhà thầu…).
“Ngoài vấn đề mức giá, nên chăng cân nhắc việc chẻ nhỏ các gói để số tiền phải ký quỹ, thanh toán nhẹ nhàng hơn, ít áp lực hơn, mới hy vọng lần đấu giá tiếp theo có thể thành công” - ông Quang nói.
Nhiều ý kiến khác cũng đồng quan điểm: nếu vẫn giữ cách đấu giá cũ lô lớn, giá cao hoặc đấu giá lẻ nhưng thiếu chính sách hỗ trợ người mua, sẽ vẫn khó tiếp cận được khách hàng mục tiêu. Đây là dự án đã được thẩm định giá tăng liên tục qua các giai đoạn thị trường nóng sốt.
Đến nay thị trường đã thay đổi theo chiều hướng xấu dần và các chủ đầu tư giảm giá nhà, thêm khuyến mãi hoặc ưu đãi. Do đó, khu TĐC này nên được thẩm định giá lại, cân nhắc điều chỉnh theo giá thị trường, có chính sách bán hàng hợp lý; đồng thời đặt trong bối cảnh có khấu hao giá trị căn hộ do thời gian bỏ hoang khá dài.
Cụ thể, nếu có DN vốn nhà nước của TP đứng ra cải tạo lại khu TĐC này thành NoXH, làm cuốn chiếu theo lô và bán lẻ cho người dân với lãi suất dành cho NoXH, sẽ dễ bán hàng hơn.
